Тема №7: «Оценка стоимости земли»

Тест 222. Какой из следующих элементов может рассматриваться как внутреннее улучшение дачного земельного участка?

а) подъездная дорога к участку;

б) фруктовые деревья на участке;

в) линия электропередачи;

г) насосная станция;

д) все ответы неверны.

Тест 223. Оценка земельных участков может проводиться с целью:

а) определения налогооблагаемой базы;

б) вовлечения земельных участков в активный рыночный оборот;

в) определения залоговой стоимости земельного участка при ипотечном кредитовании;

г) определения страховой стоимости застроенных земельных участков;

д) во всех вышеперечисленных случаях.

Тест 224. При определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка учитываются:

а) физические возможности для предполагаемого использования;

б) правовая обоснованность предполагаемого использования;

в) финансовая осуществимость предполагаемого использования;

г) предполагаемое использование приводит к наивысшей стоимости земельного участка;

д) всё вышеперечисленное.

Тест 225. Сделка купли-продажи предусмотрена российским законодательством для земельных участков, оформленных правом:

а) частной собственности;

б) пожизненного наследуемого владения;

в) постоянного бессрочного пользования;

г) долгосрочной аренды;

д) а) и б).

Тест 226. Согласие местных органов власти для сдачи земельного участка в аренду необходимо, если владелец этого участка обладает правом:

а) частной собственности;

б) пожизненного наследуемого владения;

в) постоянного бессрочного пользования;

г) не требуется во всех вышеперечисленных случаях.

Тест 227. К какой категории земли относится садоводческое товарищество, организованное при промышленном предприятии, находящееся в пределах городской черты?

а) к землям сельскохозяйственного назначения;

б) к землям предприятий промышленности, транспорта, обороны;

в) к землям поселений;

г) к землям природоохранного назначения;

д) все ответы неверны.

Тест 228. В понятие правового статуса земельного участка не включается:

а) требования к плотности и высоте застройки;

б) указание формы собственности на землю;

в) запрещение изменения целевого назначения земель;

г) характеристика плодородия почвы;

д) всё вышеперечисленное входит в понятие правового статуса земельного участка.

Тест 229. При оценке застроенного земельного участка по технике остатка дохода для земли используются все нижеперечисленные показатели за исключением:

а) чистый операционный доход, приносимый земельным участком и расположенным на нём зданием;

б) норма дохода на капитал для земельного участка;

в) норма возврата капитала для земельного участка;

г) срок службы здания, расположенного на земельном участке;

д) используются все вышеперечисленные показатели.

Тест 230. Технику остатка дохода, приходящегося на землю можно использовать при оценке:

а) сельскохозяйственных земель;

б) земель поселений, застроенных общественными объектами;

в) земель поселений, застроенных торговыми помещениями;

г) лесных земель;

д) все ответы неверны.

Тест 231. Капитализация абсолютной и дифференциальной ренты используется для оценки:

а) земель поселений, застроенных коммерческими объектами;

б) земель поселений, застроенных общественными объектами;

в) земель под промышленными предприятиями;

г) земель сельскохозяйственного назначения;

д) все ответы неверны.

Тест 232. При оценке методом сравнительного анализа продаж земельных участков, застроенных торговыми предприятиями, в качестве единицы сравнения кроме квадратного метра торговой площади также используется:

а) цена за один гектар площади;

б) цена за один фронтальный метр;

в) цена за один кубический метр объёма здания;

г) цена за лот;

д) все ответы неверны.

Тест 233. При оценке земельных участков в деловых центрах крупных городов методом сравнительных продаж в качестве единицы сравнения используется:

а) цена за лот;

б) цена за один гектар площади;

в) цена за один кубический метр объёма здания;

г) цена за один квадратный метр площади земельного участка;

д) все ответы неверны.

Тест 234. Основными показателями при выборе объектов-аналогов в процессе оценки земли являются все нижеперечисленные элементы за исключением:

а) время продажи земельного участка;

б) местоположение земельного участка;

в) условия финансирования сделки купли-продажи земли;

г) физические характеристики земельного участка;

д) все ответы верны.

Тест 235. Из нижеперечисленных укажите метод оценки земли, который основывается на экономическом принципе замещения?

а) метод дисконтированных денежных потоков;

б) метод переноса;

в) метод капитализации дохода;

г) метод изъятия;

д) все ответы неверны.

Тест 236. При определении рыночной стоимости застроенного земельного участка методом изъятия из рыночной стоимости объекта недвижимости (земельного участка и здания) вычитается:

а) рыночная стоимость земельного участка;

б) восстановительная стоимость здания;

в) величина накопленного износа здания;

г) остаточная стоимость здания;

д) все ответы неверны.

Тест 237. Какой метод оценки невозможно использовать для определения оценочной стоимости незастроенного (вакантного) земельного участка?

а) метод капитализации земельной ренты;

б) метод сравнительного анализа продаж;

в) метод изъятия;

г) можно использовать все перечисленные методы;

д) все ответы неверны.

Тест 238. При оценке свободного массива земли, лучшим вариантом использования которого будет типовая дачная застройка, используется метод:

а) изъятия;

б) определения затрат на освоение;

в) переноса;

г) капитализации дохода;

д) все ответы неверны.

Тест 239. Оценка земельных участков по затратам на инфраструктуру используется для определения стоимости:

а) сельскохозяйственных земель;

б) земель под жилищное строительство;

в) земель водного фонда;

г) земель лесного фонда;

д) все ответы неверны.

Тест 240. Какие из нижеперечисленных факторов не оказывают существенного воздействия на оценочную стоимость земельного участка, предназначенного под многоэтажную жилищную застройку в городе?

а) местоположение;

б) плодородие почвы;

в) величина доходов населения;

г) инженерно-геологические характеристики земли;

д) все факторы оказывают существенное воздействие.

Тест 241. Результаты кадастровой оценки городских земель необходимы для следующих целей:

а) создания земельного кадастра;

б) формирования налогооблагаемой базы городских земель;

в) обоснования наиболее перспективных направлений застройки;

г) определения ставок арендной платы за муниципальные земли;

д) во всех вышеперечисленных случаях.

Тест 242. При определении градостроительной ценности земельных участков под промышленными предприятиями не учитывается:

а) близость к транспортным магистралям;

б) экологическая обстановка в районе расположения;

в) близость к жилым массивам;

г) уровень развития производственной инфраструктуры;

д) учитываются все вышеперечисленные факторы.

Тест 243. Какие из нижеперечисленных факторов учитываются со знаком минус при определении градостроительной ценности земли в селитебной зоне?

а) доступность населения к объектам здравоохранения;

б) обеспеченность централизованным инженерным оборудованием;

в) наличие зон архитектурных памятников;

г) загрязнение воздушного бассейна;

д) все ответы неверны.

Тест 244. Дополнительный доход, возникающий в результате интенсификации производства на лучших по плодородию землях, называется:

а) абсолютной рентой;

б) дифференциальной рентой 1 по плодородию;

в) дифференциальной рентой 2;

г) дифференциальной рентой 1 по местоположению;

д) монопольной рентой.

Тест 245. Какие из нижеперечисленных факторов не оказывают существенного воздействия на оценочную стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения?

а) местоположение;

б) плодородие почвы;

в) величина доходов населения;

г) величина земельного налога;

д) все факторы существенно влияют на оценочную стоимость.

Тест 246. Какой из нижеперечисленных методов наиболее широко используется для оценки сельскохозяйственных земель в России?

а) метод сравнительного анализа продаж;

б) метод капитализации земельной ренты;

в) метод остатка для земли;

г) метод переноса;

д) все ответы верны.

Задача 247. Имеются данные по трём недавно проданным сопоставимым участкам с расположенными на них складскими помещениями:

Сопоставимый земельный участок	Цена продажи	Потенциальный валовой доход (дол.)
Участок 1	400 000	105 000
Участок 2	500 000	122 250
Участок 3	300 000	73 171

Рассчитайте с помощью валового мультипликатора дохода стоимость земельного участка со складским помещением, если потенциальный валовой доход от оцениваемого объекта составил 92 000 долларов.

Задача 248. Определить оценочную стоимость земельного участка, если стоимость расположенного на нём здания составляет 3 000 тысяч рублей, срок его экономической жизни 25 лет, норма возмещения капитала определяется по прямолинейному методу. Ставка дохода на инвестиции составляет 18%, чистый операционный доход от объекта в первый год эксплуатации составил 700 тысяч рублей.

Задача 249. Определить рыночную стоимость объекта, состоящего из здания и земельного участка используя следующие данные: стоимость здания - 2500 млн. рублей; срок экономической жизни здания - 50 лет; норма возмещения капитала исчисляется по прямолинейному методу; ставка дохода на инвестиции - 16%; чистый операционный доход от объекта - 470 млн. рублей.

Задача 250. Определить рыночную стоимость объекта, состоящего из сооружения и земельного участка, если известно, что рыночная стоимость сооружения составляет 300 тысяч рублей. Продолжительность его экономической жизни 30 лет, соответствующая ему ставка дохода на инвестиции равна 10%. В первый год эксплуатации данный объект принес чистый операционный доход в размере 40 тысяч рублей. Расчет возмещения капитала ведется по аннуитетному методу.

Задача 251. Оцените стоимость земельного участка, на котором находится недавно построенное сооружение стоимостью 450 млн. рублей. Продолжительность экономической жизни сооружения 40 лет, соответствующая ставка дохода на инвестиции равна 12%. В первый год эксплуатации земельный участок с сооружением принесли чистый операционный доход в 65 млн. рублей. Норма возмещения капитала для сооружения рассчитывается по аннуитетному методу.

Задача 252. Земельный участок в течение неограниченного времени будет приносить доход в 500 долларов ежегодно. Рассчитать стоимость земельного участка при требуемой ставке дохода в 10%.

Задача 253. Чистый доход от продажи урожая с участка земли составил 2500 долларов, срок окупаемости затрат в сельскохозяйственное производство – 10 лет. Определить стоимость земельного участка.

Задача 254. Имеется три одинаковых по площади и местоположению сельскохозяйственных участка. Затраты на производство 1 центнера сельскохозяйственной культуры составили: на первом участке – 14 денежных единиц (д.е.); на втором – 18 д.е.; на третьем – 22 д.е. Цена производства одного центнера сельскохозяйственной культуры включает затраты и 20% дохода, от величины затрат. Урожайность сельскохозяйственной культуры составила: на первом участке – 25 ц/га; на втором – 22 ц/га; на третьем – 16 ц/га. Цена продажи на рынке одного центнера сельскохозяйственной культуры, равна 25 д.е. Определите, на каких участках образуется рента, и какова её величина при ставке капитализации в 3%?

Задача 255. Два фермерских хозяйства имеют по 20 га посевов зерновых. Их земли одинаковы по плодородию, но расположены на разном расстоянии от места сбыта продукции. Первое хозяйство в 10-ти километрах, второе в 25-ти километрах. Перевозка одной тонны зерна на расстояние в один километр обходится в 12 рублей. Какая форма ренты образуется в данном случае? Определите её величину, если известно, что урожайность в этих фермерских хозяйствах одинакова – 15 центнеров с гектара.