Тема №6: «Затратный подход. Метод чистых активов».

Тест 176. Укажите правильное определение действительного валового дохода.

а) это доход, получаемый от недвижимости при полной ее загруженности без учета потерь и расходов;

б) это доход, получаемый от недвижимости при полной ее загруженности минус потери от недозагрузки помещений, смены арендаторов и неплатежей арендаторов;

в) это доход, получаемый от недвижимости при полной ее загруженности минус потери от недозагрузки помещений, неплатежей арендаторов и минус операционные расходы;

г) это потенциальный валовой доход за вычетом всех потерь и расходов;

д) все ответы неверны.

Тест 177. Оценка стоимости собственного капитала по методу стоимости чистых активов получается в результате:

а) оценки основных активов;

б) оценки всех активов компании;

в) оценки всех активов компании за вычетом всех ее обязательств;

г) все ответы неверны.

Тест 178. Укажите правильное определение чистого операционного дохода.

а) это доход, получаемый от недвижимости при полной ее загруженности без учета потерь и расходов;

б) это доход, получаемый от недвижимости при полной ее загруженности минус потери от недозагрузки помещений, смены арендаторов и неплатежей арендаторов;

в) это доход, получаемый от недвижимости при полной ее загруженности минус потери от недозагрузки помещений, смены арендаторов и минус операционные расходы и отчисления в резерв на замещение;

г) это действительный валовой доход минус потери от недозагрузки помещения, смены арендаторов и неплатежей арендаторов;

д) это потенциальный валовой доход минус операционные расходы и отчисления в резерв на замещение.

Тест 179. Что является результатом суммирования чистого операционного дохода и предполагаемых издержек:

а) действительный валовой доход;

б) платежи по обслуживанию долга;

в) потенциальный валовой доход;

г) все ответы неверны.

Тест 180. Из нижеперечисленных укажите показатель, который не используется при оценке стоимости зданий методом капитализации дохода.

а) арендная ставка за один квадратный метр площади здания;

б) площадь здания;

в) операционные расходы по содержанию здания;

г) устранимый физический износ;

д) норма возврата капитала.

Тест 181. Укажите, какие виды расходов из нижеперечисленных, относятся к расходам на замещение.

а) налоги на имущество;

б) расходы на уборку территории;

в) расходы на коммунальные услуги (свет, вода, газ);

г) расходы на окраску фасада здания;

д) все ответы неверны.

на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений (обычно к таким компонентам относят кровлю, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматуру).

Тест 182. Укажите, какие виды расходов из нижеперечисленных относятся к переменным расходам.

а) расходы на окраску фасада здания;

б) налоги на имущество;

в) расходы на замену сантехнического оборудования;

г) страховые взносы;

д) расходы на коммунальные услуги (свет, вода, газ);

Тест 183. При оценке недвижимости методом сравнительных продаж выявляются объекты аналоги по нижеперечисленным признакам за исключением:

а) типичный срок экспозиции объекта;

б) независимость субъектов сделки;

в) качество управления объектом;

г) инвестиционная мотивация инвесторов;

д) степень износа объекта.

Тест 184. Основными критериями при выборе объектов-аналогов являются все нижеперечисленные признаки за исключением:

а) время продажи объекта;

б) место расположения объекта;

в) условия финансирования объекта;

г) физические характеристики объекта;

д) ставка арендной платы за один квадратный метр общей площади объекта;

е) все ответы верны.

Тест 185. Что изнижеследующего не является компонентом метода кумулятивного построения при выведении общего коэффициента капитализации:

а) безрисковая ставка;

б) премия за низкую ликвидность;

в) премия за риск;

г) премия за управление недвижимостью; ????

д) все ответы неверны.

Тест 186. Какое изнижеследующих утверждений неправильно:

а) коэффициент капитализации для здания включает доход на инвестиции и возврат стоимости инвестиции;

б) общий коэффициент капитализации включает доход на инвестиции и возврат самих инвестиций;

в) коэффициент капитализации для земли включает доход на инвестиции и возврат самих инвестиций;

г) норма отдачи включает только доход на инвестиции;

д) все ответы верны.

Тест 187. При оценке промышленных зданий методом сравнительных продаж в качестве единицы сравнения используется:

а) цена за один гектар общей площади;

б) цена за один квадратный метр общей площади;

в) цена за одно посадочное место;

г) цена за один фронтальный метр;

д) цена за один кубический метр объема здания.

Тест 188. Какие из нижеперечисленных элементов сравнения объектов недвижимости рассчитываются на основе процентных поправок?

а) назначение использования объекта;

б) местоположение объекта;

в) проведенный косметический ремонт;

г) дополнительные улучшения - наличие гаража;

д) все ответы неверны.

Тест 189. Какие из нижеперечисленных элементов сравнения объектов недвижимости рассчитываются на основе денежных относительных поправок?

а) износ объекта;

б) дополнительные улучшения - наличие автостоянки;

в) местоположение объекта;

г) проведенный косметический ремонт;

д) назначение использования объекта.

Тест 190. Какие из ниже перечисленных элементов сравнения объектов недвижимости рассчитываются на основе денежных абсолютных поправок?

а) местоположение объекта;

б) время продажи объекта;

в) проведенный косметический ремонт;

г) износ объекта;

д) дополнительные улучшения - наличие гаража.

Тест 191. Если на объекте-аналоге проведен косметический ремонт, а на оцениваемом объекте требуется косметический ремонт, то денежная относительная поправка вносится:

а) со знаком минус к стоимости оцениваемого объекта;

б) со знаком плюс к стоимости оцениваемого объекта;

в) со знаком минус к стоимости объекта-аналога;

г) со знаком плюс к стоимости объекта-аналога;

д) вносится денежная абсолютная поправка со знаком плюс к стоимости оцениваемого объекта.

Тест 192. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости, состоящего из земельного участка и здания, затратным методом из итоговой величины вычитается:

а) рыночная стоимость земельного участка;

б) величина прямых затрат на строительство аналогичного здания;

в) величина устранимого физического износа здания;

г) величина косвенных затрат на строительство аналогичного здания;

д) все ответы неверны.

Тест 193. Физический износ здания проявляется:

а) в устаревшей архитектуре здания;

б) в повреждении окраски здания;

в) в непосредственной близости здания к малопривлекательным объектам, например, к бензоколонке;

г) в морально устаревшем инженерном обеспечении;

д) в общем упадке района, в котором находится здание.

Тест 194. Функциональный износ здания проявляется:

а) в устаревшей архитектуре здания;

б) в повреждении окраски здания;

в) в непосредственной близости здания к малопривлекательным объектам, например, очистным сооружениям;

г) в общем упадке района, в котором находится здание;

д) все ответы неверны.

Тест 195. Внешний износ офисного здания проявляется:

а) в устаревшем инженерном оборудовании;

б) в непосредственной близости к малопривлекательным объектам, например, к очистным сооружениям;

в) в устаревшей архитектуре здания;

г) в физическом разрушении фундамента здания;

д) все ответы неверны.

Тест 196. Как рассчитывается валовой рентный мультипликатор:

а) делением цены продаж на доход;

б) делением чистого операционного дохода на цену продажи;

в) делением потенциального валового дохода на действительный валовой доход;

г) делением действительного валового дохода на цену продаж;

д) все ответы неверны.

Тест 197. Укажите, к какому подходу оценки предприятия относится метод ликвидационной стоимости:

а) доходному подходу;

б) имущественному подходу;

в) сравнительному подходу;

г) все ответы неверны.

затратный

Тест 198. Укажите, в каком из нижеперечисленных случаев затратный подход является наиболее приемлемым:

а) для оценки объектов специального назначения не имеющих аналогов;

б) для оценки новых или планируемых объектов;

в) для оценки недоходных объектов;

г) во всех перечисленных случаях;

д) а) и б).

Тест 199. К недостаткам затратного метода можно отнести:

а) метод не может быть применен для объектов любого типа;

б) трудности с получением данных о продажах сопоставимых объектов;

в) метод не может быть использован для оценки новых объектов;

г) метод не учитывает перспектив развития объекта и будущие доходы;

д) все ответы неверны.

Задача 200. Определить методом капитализации дохода стоимость здания, приносящего чистый операционный доход в размере 40000 долларов. Сопоставимое с оцениваемым здание недавно было продано за 260000 долларов. Чистый операционный доход по сопоставимому объекту составил 52000 долларов.

Ст. кап-ции=52000/260000=0,2

Ст-сть здания=40000/0,2=200000

Задача 201. Площадь здания, предназначенного для сдачи в аренду 9000 м², из них 350 м² не будет сдаваться в аренду. Остальная площадь сдана в аренду по 140 долларов за м². Операционные расходы составляют 30% от потенциального валового дохода. Ставка капитализации равна 16%. Рассчитать рыночную стоимость здания.

ПВД=(9000-350)*140=1211000

ЧОД=1211000*0,7=847700

Ст-сть здания=847700/0,16=5298125

Задача 202. Определите стоимость собственности, приносящей в течение пяти лет ежегодный доход величиной 25000 долларов, с учетом допущений Инвуда. Предполагаемая общая норма отдачи собственности 10%.

25000*(1-1/(1+0,1)^5)/0,1=94769,669

Ну или SFF=0,1/((1+0,1)^5-1)=0,163797

25000/(0,1+0,163797)=94769,8

Задача 203. Определите стоимость собственности, приносящей пятилетний поток ежегодного дохода величиной 25000 долларов, с учетом допущения Хоскольда при безрисковой ставке 6%.

SFF=0,06/((1+0,06)^5-1)=0,177396

25000/(0,1+0,177396)=90123,866

Задача 204. Каков будет общий коэффициент капитализации, если известны следующие данные: требуемая доля собственного капитала - 30%;

ставка процента по кредиту - 12,5%;

кредит на 25 лет при ежемесячном накоплении;

коэффициент капитализации для собственного капитала -5%.

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

R = М • R_m + ( 1 – M ) • R_e

где М – коэффициент ипотечной задолженности.

а) ипотечная постоянная кредита, предоставленного на 25 лет под 12,5% = 0,125+0,125/((1+0,125)^25-1)= 0,1319

б) общая ставка капитализации рассчитывается по формуле R = 0,7 *0,1319 + 0,3 *0,05 = 0,08925 + 0,015 = 0,10733

Задача 205. Определить рыночную стоимость объекта, состоящего из здания и земельного участка. Земельный участок оценивается в 80 млн. рублей. Соответствующая ставка дохода на инвестиции определена в 11%. Чистый операционный доход, полученный от данного объекта, составляет 60 млн. рублей. Норма возмещения капитала исчисляется по прямолинейному методу, а срок экономической жизни здания составляет 25 лет.

Решение:

1. Норма амортизации здания будет равна

100% : 25 лет = …4…. %

2. Ставка капитализации для здания

…4.% + 11….% = …15…%

3. ЧОД от здания – использовать стоимость здания

…80000000… * …0,15… = …12000000…. руб.

4. ЧОД от земли – см. лекцию – связанные ….

60000000 – 12000000…… = …48000000…. руб.

5. Рыночная стоимость земли – формула - обратное от вышеиспользованного

48000000….: 0,15….. = …320000000….. руб. Ставка дохода на инвестиции - использовать

5. Рыночная стоимость объекта

…800000000….+ 320000000…… = …400000000…… руб.

Задача 206. Определить рыночную стоимость объекта, состоящего из здания и земельного участка. Стоимость земельного участка составляет 35 млн. рублей. Соответствующая ставка дохода на инвестиции - 13%. Чистый операционный доход, полученный от данного объекта, составляет 55 млн. рублей. Норма возмещения капитала рассчитывается по аннуитетному методу, а срок экономической жизни здания равен 35 годам.

0,13/((1+0,13)^35-1)=0,0018

0,13+0,0018=0,1318

35*0,1318=4,613

55-4,613=50,387

50,387/0,1318=382,2989

382,2989+35=417,2989

Задача 207. Оценивается отдельно стоящее административное двухэтажное здание площадью 1000 м², требующее косметического ремонта. Имеется аналог - отдельно стоящее двухэтажное здание площадью 800 м ², в котором проведен косметический ремонт. Аналог был продан по цене 600000 долларов.

Имеются следующие данные по парным продажам:

Объект	Физические характеристики и назначение объекта	Состояние	Цена (долл.)
А	Отдельно стоящее административное одноэтажное здание площадью 300 м2	Требуется косметический ремонт	120000
С	Те же самые, площадь 400 м 2	Проведен косметический ремонт	260000

Рассчитать поправку на косметический ремонт.

Рассчитать рыночную стоимость административного двухэтажного кирпичного здания площадью 1000 м².

Пр=120000/300-260000/400=-250

(600000/800+(-250))*1000=500000

Задача 208. Оценивается отдельно стоящее офисное двухэтажное кирпичное здание, расположенное в Южном округе. Сопоставимый аналог, проданный недавно, находится в Центральном (лучшем) округе и стоит 8000000 долларов. Оценщик имеет следующие данные о сопоставимых продажах:

Объект	Физические характеристики и назначение	Местоположение	Время продажи	Цена (долл.)
А	Двухэтажное кирпичное здание под офис	Южный округ	Недавно	3600000
Б	Те же самые	Южный округ	2 года назад	3200000
С	Те же самые	Центральный округ	Недавно	14400000

Рассчитать поправку на местоположение.

Рассчитать рыночную стоимость офисного двухэтажного кирпичного здания, расположенного в Южном округе.

Пм=3600000/14400000=0,25

8000000*0,25=2000000

Задача 209. Оценивается одноэтажное административное здание с износом в 25%. Имеются следующие данные по недавно проданным объектам-аналогам:

Объект	Процент износа	Цена (долл.)
А	20	120000
Б	85	37400
С	30	116200

Рассчитать процентную ставку на износ...

Рассчитать рыночную стоимость одноэтажного административного здания с износом в 25%.

120000*((100-25)/(100-20))=112500 второй не исп, т.к износ больше 80, следоват иная инвест цель

116200*((100-25)/(100-30))=124500

(124500+112500)/2=118500

Задача 210. Оценивается двухэтажное кирпичное здание с автостоянкой на десять машин. Имеется аналог - двухэтажное кирпичное офисное здание без автостоянки, проданный по цене 600000 долларов. Кроме того, имеются данные по следующим объектам-аналогам:

Объект	Наличие автостоянки	Физические характеристики и назначение	Цена (долл.)
А	Имеется автостоянка на десять машин	Двухэтажное кирпичное офисное здание	545000
В	Отсутствует	Те же самые	510000

Рассчитать денежную поправку на наличие автостоянки...

Рассчитать рыночную стоимость двухэтажного кирпичного офисного здания с автостоянкой.

Па=545000-510000=35000

600000+35000=635000

Задача 211. Необходимо оценить объект недвижимости с потенциальным валовым доходом в 15000 долларов. В банке данных имеются следующие сведения о недавно проданных аналогах:

Аналог	Цена продажи	ПВД
А	80 000	16 000
В	95 000	17 500
С	65 000	13 500

ВРМ=Ца/ПВД 80000/16000=5 95000/17500=5,43

65000/13500=4,8 ВРМср=(5+5,43+4,8)/3=5

15000*5=75000

Задача 212. Определить затратным подходом стоимость земельного участка со строениями.

Известны следующие данные:

площадь дома - 110 м², себестоимость 1 м² - 250 долларов,

площадь гаража - 50 м², себестоимость 1 м² - 80 долларов,

стоимость всех других сооружений на даче - 2500 долларов, устранимый физический износ дома - 3500 долларов,

неустранимый физический износ дома - 2000 долларов,

устранимый функциональный износ дома - 1500 долларов,

рыночная стоимость земельного участка - 6000 долларов.

110*250-3500-2000-1500+6000+2500+50*80=33000

Задача 213. Используя затратный подход, оцените стоимость объекта, включающего:

• здание, площадью 1500 кв. м при себестоимости 1 кв.м здания 50 долларов;

• гараж, площадью 360 кв. м при себестоимости 1 кв. м 20 долларов;

• себестоимость всех других сооружений 9000 долларов;

• устранимый физический износ здания 12000 долларов;

• устранимый функциональный износ здания 5000 долларов;

• стоимость земельного участка 44000 долларов.

Аналогично

Задача 214. Оценивается предприятие со следующими данными по балансу: основные средства - 4500, запасы - 1300, дебиторская задолженность - 1800, денежные средства - 550, долговые обязательства - 2300. Согласно заключению оценщика основные средства стоят на 25% дороже, 40% запасов устарело и может быть продано за 60% балансовой стоимости, 25% дебиторской задолженности не будет собрано. Определить стоимость предприятия по методу чистых активов.

4500*1,25+1300*0,4*0,6+1300*0,6+550-2300=4967

Задача 215. Оценивается предприятие со следующими данными по балансу:

Актив	Балансовые данные	Процент корректировки	Скорректир-ованные данные
Основные средства	5000	+30
Запасы	1000	-10
Дебиторская задолженность	1000	-20
Денежные средства	500	0
Всего активы	7500
Пассив
Долгосрочная задолженность	6000	0
Собственный капитал	1500
Всего пассивы	7 500

Определите рыночную стоимость предприятия методом стоимости чистых активов.

Задача 216. Оценщику необходимо дать рекомендации управляющему малым предприятием по наилучшему и эффективному использованию производственных площадей в 1500 кв. м. и имеющегося оборудования в составе 4-х идентичных единиц универсального технологического оборудования с располагаемым фондом рабочего времени в 200000 часов машинного времени, которые могут быть использованы в следующих альтернативных вариантах:

Вариант 1. Производство изделий одной номенклатуры требует занятия всех имеющихся производственных площадей, при этом загрузка оборудования составляет 50000 часов машинного времени. Остаточная текущая стоимость использованных активов (реверсия) составляет $100000.

Вариант 2. Производство изделий другой номенклатуры требует занятия 400 кв. м имеющихся производственных площадей, при этом загрузка оборудования составляет 100000 часов машинного времени. Остаточная текущая стоимость использованных активов составляет $110000.

Вариант 3. Для реализации производства изделий третьей номенклатуры с остаточной текущей стоимостью данного проекта в $125000 предполагается использование 300 кв. м. Производственных площадей при необходимом полезном фонде рабочего машинного времени в 50000 часов.

Задача 217. По имеющимся оценкам рыночной стоимости 1 кв. м. подобных производственных площадей составляет $100. Рыночная стоимость единицы подобного универсального технологического оборудования с сопоставимым износом котируется на уровне $20000.

Задача 218. Для решения данной задачи необходимо определить обоснованную рыночную стоимость всех действующих активов предприятия, обеспечивая ее максимализацию в 3-х указанных ранее альтернативных вариантах использования и учитывая стоимость реализации нефункционирующих активов. Исходя из полученных результатов, необходимо сделать вывод о наилучшем и наиболее эффективном использовании собственности.

Обоснованная рыночная стоимость активов в 1 варианте использования____________________________________________

Обоснованная рыночная стоимость активов в 2 варианте использования____________________________________________

Обоснованная рыночная стоимость активов в 3 варианте использования____________________________________________

Наилучшим и наиболее эффективным является использование имеющихся производственных активов по ___________ варианту.

Задача 219. Фирма планирует приобрести транспортное средство. Как показали исследования, среднерыночный доход по аналогам составляет 10000$ в месяц. По метеоусловиям средней полосы данный объект не может функционировать 4 месяца в году. Ежемесячные затраты на обслуживание 8000$, в том числе оплата директора 2000$. Каков будет ежегодный потенциальный валовой доход от объекта?

Задача 220. Рассчитайте ликвидационную стоимость предприятия исходя из следующих данных балансового отчёта:

Актив		Пассив
Основные средства	12500	Долговые обязательства	3600
Запасы	1400	Кредиторская задолженность	1900
Дебиторская задолженность	1600
Денежные средства	800

Согласно заключению оценщика основные средства стоят на 20% дороже, 80% запасов устарело и может быть продано за 45% балансовой стоимости, 60% дебиторской задолженности не будет собрано. Выходные пособия работникам и прочие затраты на ликвидацию составят 1724.

Задача 221. Проведите оценку ликвидационной стоимости предприятия, используя следующие данные:

АКТИВ: % корректировки

Основные средства 2000 +50%

Запасы 230 - 30%

Дебиторская задолженность 500 - 40%

Денежные средства 400 0%

Всего активы 3130

ПАССИВ

Обязательства 1900 0%

Выходные пособия и прочие затраты на ликвидацию составили – 700.