1/Т службы

При расчёте ставки возмещения нужно учитывать:

• форма поступления потока доходов (равномерные или неравномерные, уменьшающиеся или возрастающие, единовременные доходы)

• период владения недвижимостью (конечный, бесконечный срок)

В зависимости от вышеназванных факторов выделяют следующие методы расчёта ставки возмещения:

1. метод возмещения равными долями – ставка возмещения рассчитывается как обратная величина остаточного срока службы

2. модель бесконечного потока доходов – применяется в 2х случаях:

• период поступления дохода бесконечен

• цена продажи объекта в конце периода владения равна цене приобретения

В соответствии с методом ставка возмещения приравнивается к ставке дисконтирования, которая и используется в дальнейших расчётах:

3. Метод Инвуда – предполагает возврат капитала по норме прибыли для инвестиций, т.е. ставка приравнивается к норме прибыли. Фактор фонда возмещения в данном случае позволяет сформировать денежный поток, который обеспечит полный возврат первоначальных инвестиций. Здесь используют следующую формулу расчёта общей ставки капитализации:

Кобщ = ст. возмещения+норма прибыли

4. Метод Хоскольда – применяется при равномерно поступающих потоков дохода. В этом случае сумма возмещения как будто поступает на расчётный счёт под %, равный безрисковой ставки. Таким образом владелец не имеет возможности для реинвестирования средств по ставке первоначально-вложенных инвестиций

Ипотечная инвестиционная модель

Определение стоимости недвижимости методом капитализации дохода не учитывает существенные особенности недвижимости которые подразумевает привлечение к покупке недвижимости заёмных средств

Здесь принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимых для сделки. Стоимость собственного капитала будет рассчитывается путём дисконтирования денежных потоков, поступающих к владельцу собственных средств. Стоимость заёмного капитала рассчитывается путём дисконтирования платежей по обслуживанию кредита. Текущая стоимость имущества определяется с учётом норм дисконтирования и характеристик денежных потоков. таким образом текущая стоимость имущества зависит от срока владения, соотношения заёмных и собственных средств, экономических характеристик имущества и соответствующих норм дисконтирования.

Техника остатка

Используется когда известна стоимость одной из составляющих объекта оценки. Последовательность расчёта с помощью техники остатка:

1. расчёт части годового дохода, которая приходится на составляющую с известной стоимостью. Например: если известна стоимость земли

ЧОД l=l*Kkl

2. расчёт части годового дохода который приходится на составляющую с неизвестной стоимостью (здание)

ЧОДb=ЧОДобщ-ЧОДl

3. расчёт стоимости неизвестной составляющей здания

B = ЧОДb/Ккb

4. Определение стоимости всего объекта недвижимости целиком

СНИ = l+b

Эта техника может применять в комбинации (собственный-заёмный капитал)

Оценка земельных участков

Основными факторами, влияющими на стоимость земли являются:

1. вид имущественного права (полное право собственности, право аренды, право бессрочного пользования, право постоянного пользования)

2. ограниченность земли как природного ресурса (цена земли определяется спросом на товары и услуги, производимые землёй)

3. целевое назначение и разрешённое использование

4. месторасположение

2. в случае купли-продажи единого объекта недвижимости

3. при осуществлении с землёй приватизации, сдачи в аренду, передачи в доверительное управление

4. для определения наилучшего и наиболее эффективного использования земли

5. разработка и осуществление инвестиционных проектов

6. при кредитовании

В отношении земли могут определяться различные виды стоимости:

1. рыночная – рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые обладают потребительской стоимостью. Зависит от:

• спроса и предложения на рынке

• ожидаемой величины и периодичности поступления дохода, от варианта эффективного использования и др.

Рыночная стоимость не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение аналогичного объекта недвижимости в соответствии с принципом замещения. В случае полного права собственности на землю рыночная стоимость определяется путём перевода будущих доходов в текущую стоимость. При праве бессрочного пользования (для участков промышленности) о рыночной стоимости говорить нельзя, т.к. они не могут быть объектом купли-продажи. В случае полного права собственности используют следующие методы оценки:

1. метод наилучшего и наиболее эффективного использования

2. метод сравнения продаж

3. метод капитализации, земельной ренты

4. техника остатка

5. метод распределения. Основан на одноимённом принципе оценки распределения в соответствии с которым для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение выражается нормативной величиной. Однако, в случае значительного износа здания это соотношение будет меняться.

6. метод выделения. Является частным случаем предыдущего метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учётом износа. Этот метод используется для недвижимости, где стоимость улучшений не велика.

7. метод разбивки на участки. Применяется когда в соответствии с принципом наилучшего и наиболее эффективного использования земельный участок целесообразно разбить на несколько маленьких участков. В этом случае стоимость земли рассчитывается по следующей методике:

• определяется количество и размер земельных участков

• определяется потенциальный доход от каждого земельного участка

• определяется чистый операционный доход

• определяется стоимость земельных участков путём дисконтирования чистого операционного дохода