2. Виды оценки недвижимости

1. массовая, которая подразумевает оценку большого числа объектов на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. Оценщик может использовать конкретную модель оценки, включающую описание основных ценообразующих факторов.

2. индивидуальная оценка – это оценка конкретного объекта, осуществляемая на конкретную дату с учётом индивидуальных особенностей и уникальных свойств объектов недвижимостей.

В оценочной деятельности выделяют следующие подходы:

1. затратный – в соответствии с которым стоимости объекта недвижимости определяется исходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта недвижимости с учётом износа.

2. доходный – в основе которого лежит представление о стоимости имущества как текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем. При это учитываются не только размеры доходов, но и время их поступления, а так же уровень риска, связанного с их получением

3. Рыночный – основан на сопоставлении оцениваемого объекта и аналогичных ему по своим свойства объектов относительно недавно проданных на рынке

3. Принципы оценки стоимости недвижимости

Реальная оценка объекта недвижимости осуществляется на основе научно-обоснованных методов оценки в основе которых лежат те или иные принципы.

1. принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ПНиНЭИ) – это разумное и возможное использование объекта, которое обеспечивает ему наиболее высокую текущую стоимость на дату оценки

2. принцип полезности – любой объект имеет стоимость и цену тогда, когда обладает полезностью или потребительной стоимостью

3. принцип замещения – гласит, что средний рациональный покупатель никогда не переплачивает так как имеет представление о полезности и ценности объекта

4. принцип ожидания – определяет зависимость, стоимость объекта оценки, от доходов или других выгод в натуральной форме или в виде услуг, которые могут быть получены в будущем от недвижимости. При этом следует помнить что будущий рубль стоит меньше чем рубль сегодняшний. Фактор времени учитывается с помощью коэффициента дисконтирования:

Кд = (1+i)^t

i – ставка доходности

5. Принцип сбалансированности (пропорциональности) – устанавливает что любому типу использования земли соответствует оптимальное сочетание всех других факторов предпринимательства, которые обеспечивают земле максимальную стоимость.

6. принцип зависимости – устанавливает зависимость стоимости объекта от его места расположения.

7. Принцип конкуренции

8. Принцип спроса и предложения – результат взаимодействия спроса и предложения

4. Метод сравнения продаж

Относится к рыночному подходу. С его помощью определяется стоимость объекта недвижимости на сравнении характеристик и цен продаж, аналогичных объектов недвижимости, которые были реализованы на рынке в последние 3-9 месяцев.

В основе метода лежат принципы:

1. замещения

2. спроса

3. предложения в зависимости и пропорциональности.

Оценка объекта осуществляется по следующим этапам:

1. выделяются недавние продажи аналогичных сопоставимых объектов на рынке

2. выбираются единицы сравнения

3. определяются элементы сравнения. Элемент сравнения – это характеристика объекта недвижимости или сделки с ним, которое будет непосредственно воздействовать на цену этого объекта. Выделяют следующие элементы:

1. передаваемые права собственности

2. условия финансирования (за счёт собственных средств или кредита)

3. условия купли-продажи

4. это дата продажи

5. место положения

6. физические характеристики

7. экономические характеристики

8. характер использования

9. наличие дополнительных компонентов

4. Осуществление корректировки продажной цены каждого сопоставимого объекта по элементам сравнения. корректировки к цен продажи рассчитываются по каждому элементу и в следующем порядке:

• корректировки с первого пункта по 4 включительно вносятся в цену продажи последовательно к предыдущей скорректированной цене

• корректировки по 5-9 элементом сравнения вносятся независимо, т.е. в любом порядке

Корректировки могут вноситься в следующих формах:

1. денежная

2. в виде процента (со знаком + или - )

3. в виде индекса

4. смешанная

5. получение ряда скорректированных цен продаж и вывод о стоимости оцениваемого объекта. Здесь могут быть использованы:

• мода

• медиана

• среднее арифметическое значение