Целью курса экономика и недвижимости является изучение сущности объектов недвижимости, а так же теории и практики функционирования рынка недвижимости.

Курс состоит из следующих блоков:

1. Недвижимое имущество и его виды

2. Право собственности на недвижимое имущество

3. Оценка стоимости недвижимости

4. Особенности управления недвижимостью

5. Рынок недвижимости и его регулирования

Предмет курса – это система экономических, организационных и правовых отношений по поводу недвижимого имущества, основанная на действующем законодательстве и нормативных актах.

Объект изучения - рынок недвижимости, его виды и сегменты в области осуществления сделок и управления объектами недвижимости

Недвижимое имущество и его виды

1. Понятие недвижимости

Недвижимое имущество является сложным объектом в состав которого входят различные виды имущества в зависимости от законодательства разных стран.

Недвижимость можно рассматривать с нескольких точек зрения:

1. Недвижимость как материально-вещественный объект – это комплекс материальных объектов, образованных земельным участком в т.ч. участки недр под ним и воздушным пространством над ним

2. Недвижимость как объект правовых отношений. К недвижимому имуществу РФ в соответствии со статьями ГК РФ (130, 132) относят :

• Земельный участок

• Участки недр

• Обособленные водные объекты

• Всё, что прочно связанно с землёй (леса, здания, сооружения, многолетние насаждения)

• Приравненные к недвижимости и подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты

• Предприятия как имущественный комплекс: земельный участок на котором предприятие построено, многолетнее насаждение, здания и сооружения, инвентарь и оборудование, сырьё и продукция, требования и долги, нематериальные активы, информация, право на обозначение (торговая марка)

Недвижимое имущество – это земельный участок и всё то, что с ним прочно связанно и перемещение чего невозможно без нанесения несоразмерного ущерба, а так же движимое имущество, отнесённое к недвижимости по закону.

3. Недвижимость как объект экономических отношений выполняет следующие функции:

• Предмет потребления (жилье)

• Недвижимость является товаром особого рода

• Является объектом инвестиций

• Как фактор производства

2. Особенности недвижимости как товара

1. Недвижимость как товар обладает полезностью, а значит потребительной стоимостью

2. На количество предлагаемой на рынке недвижимости действует закон редкости и ограниченности

3. Обеспечивает надёжность капиталовложений

4. Недвижимость используется по месту расположения

5. Сделки с недвижимостью облагаются налогом

6. Недвижимость может характеризоваться различными видами прав собственности и распределения доходов

7. Недвижимость характеризуется неравномерностью денежных потоков и высокой капиталоёмкостью

8. Недвижимость является товаром на любом этапе жизненного цикла

9. Недвижимость обладает низкой ликвидностью

10. Многие виды недвижимости требуют профессионального управления

11. Совершение сделок с недвижимостью регламентируется законом

12. Владение недвижимостью требует значительных денежных вложений: единовременное вложение, затраты на эксплуатационные расходы, транзакционные или операционные издержки

3. Основные признаки недвижимого имущества

Любое имущество обладает рядом особенностей, которые позволяют отнести его либо к категории движимого имущества, либо недвижимого.

Признаки недвижимости:

1. Это абсолютная неподвижность и неперемещаемость в пространстве без нанесения ущерба функциональному назначению

2. Прочная физическая и юридическая связь с землёй

3. Недвижимость сохраняет натуральную форму в течении всего срока эксплуатации

4. Возможность многократного использования, а земли бесконечно при правильной эксплуатации

5. Потеря потребительных свойств и постепенный перенос стоимости

6. Пользование недвижимостью затрагивает интересы других собственников и других граждан

7. В законодательстве многих стран некоторые виды имущества вносятся в отдельную категорию, которая называется принадлежность и существенно неотделимая часть.

Принадлежность (135ст) – имущество, предназначенное для обслуживания другой главной вещи и связанное с ней общим содержанием. Пример: светильники, встроенное мебель

Существенно неотделимая часть – составная неотторжимая часть недвижимости, которая не может быть отделена без нанесения ущерба самому объекту недвижимости. Пример: лифт

4. Износ

Любой объект недвижимости, кроме земли, при правильном использовании, подвержен износу. В результате снижаются её технические, экономические, социальные и потребительские характеристики.

Принято выделять износ физический и моральный.

Износ – это потеря полезных свойств и уменьшение стоимости,

возникающие по каким либо причинам недвижимости.

Физический износ – возникающий со временем, когда утрачиваются первоначальные технико-экономические характеристики. Если износ возникает в процессе эксплуатации, то это физический износ 1 рода. Под воздействием природных сил – 2 рода.

Моральный износ 1 рода возникает из-за удешевления воспроизводства объекта недвижимости. Такой износ рассчитывается как:

Износ =(Стоимость рыночная-стоимость балансовая)/стоимость балансовая*100%

Моральный износ 2 рода возникает в результате появления новых объектов недвижимости. Определяется этот износ путём сравнения доходности действующего объекта недвижимости с доходностью нового, аналогичного.

В оценочной деятельности принято выделять следующие виды износа:

1. Физический. Бывает устранимый или неустранимый.

2. Функциональный – это износ, который возникает в результате несоответствия объекта недвижимости действующим стандартом с точки зрения его функциональной полезности. Бывает устранимый и неустранимый. Устранимый – это износ затраты на устранение которого меньше прибавляемой стоимости к стоимости самого объекта недвижимости. Неустранимый – затраты на устранение которого больше добавляемой стоимости.

3. Внешний (экономический) – износ, который возникает в следствии изменения внешней среды объекта недвижимости (изменения в налоговом законодательстве, политические изменения, изменение во внешней среде. Этот износ бывает только неустранимый.

Методы расчёта износа:

1. Рыночный метод:

Износ = стоиомсть недвиж. Им. Нового – СНИ аналогичного

2. Метод разбивки:

Предполагает последовательный учёт всех видов износа. Объект недвижимости разбивается на отдельные элементы в зависимости от их срока жизни. Долгоживущие элементы имеют тот же срок жизни, что и сам объект недвижимости. Короткоживущие элементы – имеют меньший срок жизни, чем срок жизни здания.

3. Метод срока жизни. Используется ряд показателей (сроков жизни, выделяемых в рамках жизненного цикла объектов недвижимости):

• Экономический срок жизни – это период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость имущества.

• Физический срок жизни – это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса или разрушения. Он бывает нормативный, фактический и расчётный

• Эффективный возраст основан на экспертной оценке внешнего вида и состояния объекта недвижимости.

• Оставшийся срок экономической жизни – рассчитывается от даты оценки до окончания экономической жизни объекта

Тэф – эффективный возраст

Тэк.ж. – срок экономической жизни

И – износ(денеж)

ВС – восстановительн. стоиомсть

Тэф/Тэк.ж. = И/ВС

Определить эффективный возраст здания на момент оценки с учётом износа, если Тэк.ж. = 20лет, оцениваемый объект может быть продан за 75000, в т.ч. земельный участок имеет стоимость 17000 д.ед. ВС=74000

Тэф./20=И/74000

1)стоимость здания = 75-17=58т.р.

2)износ = 74-58=16т.р.

Тэф./20=16/74

Тэф = 26лет.

Амортизация недвижимого имущества

Амортизация – это постепенный перенос стоимости имущества на получаемое в процессе эксплуатации благо (товар или услугу).

В соответствии с амортизационной политикой РФ амортизационные отчисления являются элементом себестоимости.

Амортизационные отчисления – это денежные выражения перенесённой в результате амортизации стоимости.

В соответствии с налоговым кодексом амортизационные отчисления рассчитываются линейным и нелинейным способами. В целях налогообложения недвижимости амортизация рассчитывается линейным способом:

Нам = 1/срок службы*100%

АО = Нам*восстановительную стоимость/100%

В соответствии с амортизационной политикой амортизируемое имущество классифицируют в 10 амортизационных групп в зависимости от срока использования. Недвижимое имущество относится к 8, 9 и 10 амортизационной группе.

8гр – от 20 до 25 лет

9гр – от 25 до 30 лет

10гр – от 30 и более лет

Законодательство оставляет за собственником право определения оптимального срока эксплуатации в рамках (внутри) амортизационной группы. На этот показатель (на срок эксплуатации) влияют следующие факторы:

1. Величина доходов предприятия

2. объёмы продаж

3. цены

4. некоторые другие (характер поступаемых доходов от недвижимости).

СНИ=∑АО, т.о.

∑АО=СНИ<=∑Доход

Оптимальный срок эксплуатации в рамках амортизационной группы может быть определён как стоимость недвижимого имущества как:

СНИ/средняя величина доходов

Эта формула может быть использована при доходах как равномерных, так и не равномерных. Однако в случае неравномерно поступающих доходах для расчёта лучше взять минимальную фактическую величину доходов.