Система планового предупредительного ремонта.

Для поддерживания зданий в порядке и на уровне, отвечающем требованиям комфорта применяют систему осмотров и ремонтов.

Осмотры и ремонты являются основным созданием процесса эксплуатации и выполняется за счет эксплуатационных затрат.

Капитальные ремонты выполняют за счет амортизационных исчислений и специальных средств, выделенных государством.

Для зданий традиционной постройки необходим комплексный ремонт, так как в них за длительное время существования и эксплуатации накапливаются недостатки в физическом состоянии различных конструктивных элементов, а так же в следствие изменчивости требований комфорта, поэтому данные здания следует периодически реконструировать и в основном во время проведения комплексных капитальных ремонтов. Соотношение стоимости выборочных и комплексных ремонтов можно определить ориентировочно. К примеру, для 2 группы капитальности здания один комплексный ремонт по стоимости равен 4-м выборочным. За весь период эксплуатации здания на его улучшение и поддержание путем проведения капитальных ремонтов тратится 4 первоначальные стоимости.

Для полносборных индустриальных зданий периодичность планового предупредительного ремонта установлена в начальный период его эксплуатации и составляет 9 лет.

Указанная периодичность с заменой отдельных конструктивных элементов и капитальных ремонтов других дает возможность планировать сроки замены различных конструкций и материалов в соответствии с установленной систематизацией.

При разработке плана ремонтов происходят из восстановительной стоимости жилищного фонда и групп капитальности здания.

…

Мероприятия по внешнему благоустройству в процессе реконструкции застройки.

К моментам внешнего благоустройства относят инженерное оборудование территории. В него входят:

1. Устройство жестких покрытий для транспорта

2. Тротуары

3. Устройство грунтовых дорожек и площадок различных назначений, озеленение всех рабочих мест.

Многие участки, освободившиеся после сноса здания или в связи со сносом, представляют собой пустыри, поэтому по проектному предложению вся поверхность подвергается обработке. При выполнении работ по благоустройству следует создавать удобство для людей наиболее экономичными способами, поэтому протяженность дорог надо делать по возможности меньшими, устраивая подъезды только в входам в дома. При меньшей площади дорог больше места остается под озеленение и как следствие стоимость благоустройства уменьшается. Тротуары следует устанавливать только по основным путям движения пешеходов. Устройство 1 м² тротуара примерно в 3-4 раза меньше стоимости 1 м² дорог.

Пешеходные трассы желательно обосабливать, что целесообразно для удобства и безопасности. Размеры и размещения площадок нужно принимать с учетом их назначения и контингента населения. Вся территория, свободная от дорог, тротуаров и площадок, должна быть приготовлена к озеленению и засеяна травой. Затем на ней могут быть посажены деревья и кустарники.

В процессе эксплуатации и реконструкции строительного фонда, пешеходные пути часто изменяют в связи с сооружением или сносом какой либо постройки. Появление новых направлений необходимо вовремя замечать и правильно учитывать.

Предохранение газонов – одна из важных задач, а сохранность их – показатель правильности этой работы.

Следует учитывать закономерность движения людей в различных условиях. Когда человек идет по свободной жесткости (без препятствий) от начальной точки к видимой цели движения, он обычно идет не по прямой, а отклоняется в пределах 0.1 длины пути с углами между прямой линией и физическим путем 15-25^о. Если на пути пешеходов встречаются небольшие легкопреодолимые препятствия, он обходит обычно их с углами до 30^о, что является критической величиной. При изменении ситуации в границах какого-либо участка необходимо создавать на освободившихся участках зеленые ковры – травяное покрытие про соответствующей подготовке грунта.

С посадкой деревьев и кустарников спешить не стоит, так как в процессе организации благоустройства они могут оказаться в ненужных местах.

Объемно-планировочное решение реконструкции зданий и помещений.

Разновидности зданий городской застройки. Планировочные и конструктивные особенности реконструируемых зданий.

Основным видом городских жилищ являются квартирные секционные дома.

Другие виды жилых зданий строятся в небольшом количестве. К другим видам можно отнести: общежития, гостиницы и дома галерейного типа. В зависимости от года постройки существуют различные виды планировок здания. Существует несколько видов планировок:

1. А)Годы строительства 1900-1917

Б) Годы строительства 1870-1917, 1917-1932, 1933-1941, 1945-1960

2. Годы строительства 1870-1917

3. 1850-1917.

К группе 1А) относятся дома, построенные в предреволюционное десятилетие, состоящие из квартир повышенного качества и имеющие большие площади. В то время данный тип домов назывался барскими. Они имели высокое качество строительного выполнения и отделочных работ. Именно эта группа зданий имеет большие запасы прочности. Квартиры в таких домах состоят из 6-9 комнат общей площадью 100-150 м², а жилые комнаты достигают 30-35 м². В этих квартирах довольно просторные кухни и передние комнаты и темные коридоры для прислуги – 4-5 м. Большие размеры основных комнат, подсобные помещения характеризуются планировочным коэффициентом равном 0.5-0.55. высота этажей 4 метра. В таких домах имеется парадная лестница и черная лестница. В планировке таких квартир использованы принципы зонирования на 3 группы: парадная, спальни, хоз помещения.

В планировке квартир применяют 2 основных приема:

- по первому обратное движение от парадной мимо основных комнат, а через них к кухне и другим помещениям. Парадная и черная лестницы расположены смежно.

- по второму парадная и черная лестницы чередуются по длине здания. В квартирах предусмотрено прямое движение от передней комнаты к парадным, затем спальни, кухни и другие подсобные помещения. Дома данной группы отличаются большой шириной корпусов (13-17 метров).

В группу 1Б) входят секционные дома дореволюционной постройки и дома послереволюционной постройки. В этих домах имеются относительно просторные квартиры площадью до 80 м², числом комнат 2-5. Квартиры этой группы предлагались для покомнатного разделения. Высота этажей 3-3.5 м.

Степень благоустройства квартир недостаточна. Черные лестницы имеются в старых дореволюционных постройках. Для этих домов используется 2 основных планировочных приема. Для первого приема характерны 2-сторонние квартиры, занимающие всю ширину, а для второго приема – односторонние. Ширина коридоров из 2-х сторонних квартир 10-14 метров, а с 1-ними 12-16 метров.

В первое десятилетие после революции и до конца 50-х годов строили специфические дома с квартирами. Для них были жесткие санитарные требования. Дома строились более узкими, что обеспечивало меньшую глубину комнат. Ванные комнаты или душевые устраивались не часто.

Внутреннее благоустройство обеспечивалось в достаточной степени. Во вторую планировочную группу включены дома коридорной и галерейной системы. В коридорных домах комнаты имеют площадь 20-35 м² и расположены с 2-х сторон широкого коридора. На 10-20 комнат и на столько же семей – 1 кухня и одно помещение санузла. В комнатах нередко ютилось несколько семей. Примерно в эти же годы строили коридорные дома с небольшими комнатами порядка 10-12 м².

В наиболее старых зданиях санитарные помещения иногда располагались по другую сторону галерейных домов. Качество галерейных домов было хуже, чем коридорных, так как отсеки, располагавшиеся вдоль галереи и между 2-х наружных стен, представляли собой большие комнаты. В течении последних десятилетий многие галерейные дома подвергали различным переделкам в основном с целью превращения галерей в отапливаемое подсобное помещение.

3 группа – относятся все здания, среди них имеются строения с комнатами, случайные коридоры, перепады отметок полов в отдельных частях строения. Перегородки, а так же кухни и санитарные помещения не совпадали по этажам. Это в основном особняки, бывшие общественные здания, промышленные и складские здания, часть которых была обращена в жилье. В объектах этой группы встречаются квартиры со случайными сочетаниями жилых комнат и подсобных помещений. Систематизировать планировочные приемы, площади, размеры и очертания практически невозможно. Большая часть старых домов по конструктивным схемам представляет собой стеновые несущие остовы. Однопролетные корпуса, в которых помещения расположены в 1 ряд характерны для дореволюционного периода развития. Несущие конструкции – продольные стены.

Наиболее распространена схема домов с наружными продольными несущими стенами и одной внутренней продольной стеной. Стены с поперечными несущими стенами характерны для зданий, где помещения расположены в 1-2 ряда. Внутренние несущие стены часто заменены рядом отдельных опор в виде кирпичных пилонов и столбов. В отдельных случаях встречались металлические опоры.

Размеры пролетов в старых зданиях с течением времени постепенно уменьшались. Деревянные балки, являвшиеся основной конструкцией перекрытия, по мере вырубки лесов становились короче и тоньше и к концу 19-го века обычно в центральной части России считались бревна длиной 3-4 сажени, а бревна длиной 5 саженей – по индивидуальным заказам.

Примерно с конца позапрошлого столетия начали применяться стальные балки, размеры перекрываемых пролетов со временем приблизились к 6 метрам.

Основные требования, предъявляемые к жилищам.

Одно из основных требований, предъявляемых к современным квартирам, является требование об обязательном заселении одной семьей. Во всех квартирах самая большая комната называется общей, а остальные – спальни. Для квартир принципиального назначения размер общей комнаты должен быть до 15 м² в 2-х комнатной и до 20 м в пятикомнатной. Спальни для 2-х человек должны быть площадью не менее 10 м², а для 1 человека – не менее 8 м². Кроме жилых комнат в квартирах нормируется площадь кухни и санузлов. Кухни больше или равно 7 м². Ее пропорции … при однородном расположении оборудования ширина кухни больше или равна 1.9 м, а при двухрядном и угловом – 2.3 м. Общая продолжительность фронта обследования должна быть не менее 2.7 метров. Размер санитарных помещений определятся габаритами оборудования. В однокомнатной квартире обычно устраивают совмещенный санузел, а в 2-х и более раздельный. Площади хозяйственных кладовых должны быть не менее 1.2 м² в однокомнатный и не менее 1.5 м² в трехкомнатных и более. Глубина их – не менее 80 см. Большое значение для удобства имеет взаимное расположение помещений в квартире. Общая комната должна быть непосредственно связана с коридором. Спальни должны быть непроходимыми. Хоз кладовые не должны иметь дверей из жилых комнат. Вход в ванную, уборную, санузел предусматривают из передней комнаты или коридора. Размещать санитарные помещения под жилыми комнатами и кухнями нижних этажей не допускается. Если при реконструкции в квартире приходится устраивать коридоры, то ширина не менее 1.1 метра (когда в жилые комнаты и не менее 85 см, когда они идут в подсобные помещения).

Кроме перечисленных нормативных требований в современном жилище предусматривают зонирование по их главным функциональным процессам. При двухчастном зонировании в первой группе объединяют помещения коллективной деятельности семьи и приема гостей. В ней располагают общую комнату, переднюю комнату, кухню и кладовую. Вторую зону составляют спальни и санузел.

При трехчастном зонировании: первая группа образует две зоны – кухня и помещения для приема пищи.

При реконструкции здания и перепланировке особое значение имеет сравнение жилой площади квартир и размеров жилых комнат с требованиями норм, так как общая площадь зачастую остается без изменений, а убыль жилой площади при переустройстве вызывает расходы на ее компенсацию, что и должно быть предусмотрено при реконструкции.

В соответствии нормам планировки дома до и после реконструкции устанавливают с использованием показателя средней комнатности. Этот показатель вычисляют с точностью до 0.01. Зная среднюю комнатность здания до реконструкции и после нее, модно установить соответствие данных исследуемого объекта требованиям норм, а так же характер и степень отклонения от этих норм.

Проектная документация для реконструкции здания.

Состоит из сводных материалов, включающих в себя все данные о доме, необходимые для разработки проекта реконструкции. В исходную документацию входит техническое заключение и строительный паспорт.