Оценка стоимости и качества зданий и элементов.

Стоимость и удельный вес элементов здания определяют с помощью сборников укрупненных показателей стоимости. Для переоценки основной стоимости жилищных и хозяйственных зданий характеризует 28 сборник. В этом сборнике в каждой таблице рассматривается несколько вариантов распределенных удельных весов элементов зданий. В домах традиционной постройки доля несменяемых конструктивных элементов достигает 42% (фундаменты и стены). Остальные элементы можно заменить по степени износа в процессе эксплуатации. В индустриальных зданиях несменяемые конструкции составляют 53%, т.к. к ним добавляют несменяемые перекрытия и крышу, которые выполняют из тех же материалов, что и стены, фундаменты, лестницы.

При оценке технического состояния зданий смотрят на качество выполнения внутренних работ. К простой отделке относят штукатурку стен и потолков, клеевые покрытия, оклейку обычными обоями, окрашивание масляными красками панелей в кухне и санузлах, дощатые полы в комнатах и коридорах, цементные или асфальтовые полы в санитарных помещениях и на лестничных площадках.

Отделкой повышенного качества считается штукатурка и окрашивание повышенного качества, панели из керамической плитки, паркетные полы помещений, обычные полы из керамической плитки в санузлах.

При наличии высококачественной штукатурки вводят дополнительные коэффициенты, которые влияют на восстановительную стоимость. Стоимость зданий из перекрытий из кирпичных или бетонных сводов определяется по аналогичной таблице как для ж/б перекрытий. Ввиду этого из-за больших капитальных сводов происходит занижение оценки старых капитальных зданий.

В недостаточной степени учитывается высокое качество как строительных, так и отделочных работ в старых зданиях. К примеру наружная штукатурка зданий дореволюционной постройки до сих пор хорошо сохранена, хотя по действующим нормативным расчетам срок службы обычной штукатурки 30 лет, особо качественной – 50 лет, поэтому при окончательной оценке технического состояния здания необходимо учитывать долговечность конструктивных элементов. Износ каждого элемента установлен с точностью до 5% в пределах границы износа здания.

Расчетные и фактические сроки службы.

Рассчитывая сроки службы для отдельных групп зданий, устанавливают положения о проведении планов предупреждающих ремонт жилых и общественных зданий, а так же соответствующие положения о ремонте производственных зданий и объектов другого назначения.

Для жилых зданий устанавливают 6 групп капитальности:

1. Каменные особо капитальные – фундаменты каменные и бетонные, стены каменные и крупноблочные, перекрытия ж/б;

2. Каменные обыкновенные – фундаменты каменные, стены каменные, кирпичные, крупноблочные и крупнопанельные, перекрытия ж/б или смешанные (деревянные и ж/б), каменные своды по металлическим балкам;

3. Каменные облегченные – фундаменты каменные и бетонные, стены каменные из облегченной кадки и кирпича, а так же из шлакоблоков и ракушечника, перекрытия ж/б, деревянные или каменные своды по металлическим балкам;

4. Деревянные (рубленные, брусчатые, смешанные и сырцовые) – фундаменты ленточные или бутовые, стены рубленные, брусчатые или смешанные, а так же сырцовые, перекрытия деревянные;

5. Сборно-щитовые, каркасные, глинобитные и фахверковые – фундаменты на деревянных стульях или бутовых столбах, стены каркасные, перекрытия деревянные;

6. Каркасно-камышитовые здания.

В зависимости от группы капитальности зданий применяют соответственно усредненные сроки службы (для жилых зданий):

1 группа капитальности: 150 лет;

2-я: 125 лет;

3-я: 100 лет;

4-я: 50 лет;

5-я: 30лет;

6-я: 15 лет.

Для общественных зданий установлено 9 групп капитальности:

1. Каркасные (с ж/б или металлическим каркасом и заполнением каркаса каменными материалами).

2. Особенно капитальные (с каменными стенами из штучных камней или крупноблочные: колонны и столбы железобетонные и кирпичные, перекрытия железобетонные или каменные своды по металлическим балкам).

3. С каменными стенами из штучных камней или крупноблочные – колонны и столбы – ж/б или кирпичные, перекрытия ж/б или каменные своды по металлическим балкам;

4-5. Со стенами из облегченной каменной кладки – колонны и столюы – ж/б или кирпичные, перекрытия деревянные.

6-9 Деревянные и другие легкие конструкции.

Усредненные сроки службы для каждой группы капитальности общественных зданий следующие:

1. 175 лет;

2. 150 лет;

3. 125 лет;

4. 100 лет;

5. 80 лет;

6. 50 лет;

7. 25 лет;

8. 15 лет;

9. 10 лет.

Для отдельных конструктивных элементов усредненные сроки службы могут быть различными. Предполагается, что в несменяемых конструкциях сроки службы равны срокам службы самих зданий.

Наибольшие сроки службы установлены для деревянных перекрытий (60-80 лет). Такие же сроки службы для деревянных полов. Для перегородок, окон и внутренней отделки срок службы 30-40 лет. Для водосточных труб, а так же различных видов мастик и окрасок 5-8 лет.

Отдельные виды конструкций по рассчитанным срокам их службы необходимо менять 2 раза за весь период эксплуатации (деревянные стропила, окна и двери).

Периодичность ремонтов, определяющие наиболее недолговечные конструкции (кровли и покрытия наружных выступающих деталей). Большое значение для эксплуатации зданий имеют запасы прочности, излишки массивности и просторная планировка. В традиционном строительстве жилых и общественных зданий высота этажей гораздо больше, чем в современных строениях. В зданиях дореволюционной постройки высота этажа около 4 метров. Наружные и внутренние капитальные кирпичные стены имеют в традиционных домах излишки в толщине примерно 30 %.

В перекрытиях излишки по массе и толщине составляет около 20-25 % (здания дореволюционной постройки). Высота перекрытия в начале образования городской застройки составляет 45-50 см, а к середине 20 века достигает 25-30 см. это связано с использованием более легких материалов и совершенствованием расчетов конструкций перекрытий. Такие резервы, возникшие по неосведомленности, повышают качество перекрытий, снижая их зыбкость, вибрацию и улучшая звукоизоляцию.

Кроме того, излишки имеются и в качестве материалов.

Толщина и масса перегородок были на 40-50% больше старых зданий, что повышало их звукоизоляцию. Более массивными были сечения коробок окон и дверей. Гораздо толще были слои внутренней и наружной отделки.

Перечисление размеров по сравнению с существующими была гораздо меньше, но это компенсировалось повышенным сроком службы конструктивных элементов. При оценке зданий дореволюционной постройки необходимо вводить коэффициент по сравнениям сроков службы для различных конструктивных элементов: стены – 1,3, перекрытия – 1,2, внутренние конструкции 1,2.