Эксплуатация и реконструкция ЗиС.

Преподаватель: Гоньшаков Александр Геннадьевич.

Градостроительные и социальные основы реконструкции зданий.

Особенности сложившейся застройки.

В нашей стране в различных районах исторически сложились различные условия развития городов, а также их застройки. На большей части страны на протяжении многих веков основным видом массового строительства севернее линии Рязань-Суздаль были рубленные деревянные дома. А в южных районах мазанки с деревянным каркасом. В средней Азии глиновидные постройки. Из естественного камня и обожженного кирпича строили культовые здания. Для постройки уникальных зданий, а также дворцов различного назначения применялись оба эти материала. На Кавказе это в основном естественный камень, а в средней Азии – сырцовый и обожженный кирпич. Некоторым исключением в этом плане являлись Прибалтика, районы Западной Беларуси и Западной Украины. На их территории из камня возводили не только культовые здания, но и гражданские здания, включая жилые дома. Каменное гражданское зодчество в России повсеместно стало применятся со 2-й половины 19 века. Сложившаяся каменная застройка городов периода феодализма и пост феодализма имеют схожие черты, то есть кварталы отстоят друг от друга на изолированных участках. Дома и их группы располагаются на таких участках без общей системы застройки. Вследствие этого в городах появились улицы, на которых вперемешку возникли жилые дома, объекты торговли и обслуживания, промышленные здания и склады. К промышленным предприятиям прокладываются рельсовые пути, которые окончательно нарушали планировочную систему города.

Застройки кварталов в центре Москвы и на ее окраинах были различными. В центральной части тесно располагались многоэтажные дома, а на окраинах застройка напоминала сельскую.

Новые принципы размещения зданий в кварталах заключаются в функционально более организованном расположении формированной части системы дорог, а также пешеходных путей и площадок.

С началом массового строительства (1995 год) градостроительные условия планировки сильно изменились. В связи с появлением новых видов зданий и развитием благоустройства стало целесообразно укрепить территорию застройки между транспортной магистралью до 1.4-1.6 км². На таких площадях можно наиболее удобно размещать в комплексе объекты обслуживания, жилые дома и обеспечить безопасность людей от быстро движущегося транспорта.

Не менее важно то, что укрупненная система застройки дала возможно увеличить санитарно-гигиенические условия благодаря приближения природы к городским жилищам и вывода автотранспорта на автомагистрали. Современные градостроительные нормы предусматривают организацию первичных групп из нескольких жилых домов в комплексе со зданиями обслуживания, сохраняя и подчеркивая рельеф местности. Относительно высокие капитальные здания домов старой постройки имеют небольшую полезную площадь. В старых домах Москвы и области жилая площадь в среднем близка к 1000 м² и более. На несмотря на это многие жилые дома Москвы и других исторических городов представляют собой историческую культурную ценность.

Памятники истории и культуры.

Большое градостроительное значение имеют памятники истории и культуры. Они свидетельствуют о возрасте городов и составляют государственную ценность. Памятниками истории и культуры являются обычно культовые и оборонные сооружения, нередко объединенные в ансамбли. Большое количество памятников архитектуры представляют собой отдельные здания, приспособленные к изолированному существованию. Исторические памятники хотя и имеют эстетические достоинства, но представляют большой интерес в связи с историческими событиями, проходившими в них.

По художественно-историческому значению памятники истории и культуры подразделяют на объекты мирового значения, республиканского и местного. В зависимости от значимости памятника на него и выделяются средства на реставрацию и охрану. Многие жилые дома, построенные в начале 20 века с подражаниям старым формам и смешанным стилям, считаются в наше время памятниками истории и культуры.

При проведении реконструктивных мероприятий необходимо исправлять имеющиеся в системе городов недостатки и создавать оптимальную городскую среду, соответствующую современным градостроительным требованиям. Вместе с тем необходимо сохранять исторический облик городов.

Индивидуальные черты города.

Индивидуальные особенности и признаки городов образуются не только памятниками, а характеризуются условиями формирования городов. Первыми из индивидуальных признаков города является рациональные приемы планировки и застройки, а так же местные строительные материалы и приемы благоустройства и озеленения. Характер местности и ее рельеф всегда служит основой индивидуального облика города. Большое значение для художественного облика города является характер постройки уличной сети, то есть степень ее восприимчивости человека.

Прочность, долговечность и износ зданий.

Все окружающие нас здания имеют различные характеристики как по прочности, так и по долговечности. Чем капитальней и прочнее весь дом и его элементы, чем лучше он по уровню удобств и внешнему виду, тем более внимания и заботы он заслуживает. Большинство домов традиционной застройки являются добротными, то есть первоначально прочными и долговечными. Поэтому с экономической точки зрения их целесообразно сохранять и реконструировать, приближая во всех отношениях к современным требованиям.

Практические сроки службы конструктивных элементов зданий являются условными, они различны даже в одноэтажных зданиях.

Для современных зданий индустриальной постройки эти сроки пока предположительны, так как нет еще зданий, приблизившихся к расчетному времени службы. К примеру здания их ж/б панелей рассчитаны на 120-150 лет, а на данный момент прошло не более половины срока их службы. Поэтому данный период, регламентируемый нормами можно считать гарантийным сроком их службы. К тому же ж/б изделия со временем приобретают большую прочность. Поэтому действительные сроки службы таких зданий могут оказаться более расчетных.

Износ зданий подразделяют на физический и моральный. Физический износ заключается в ухудшении технических качеств или состояния конструктивных элементов, то есть в потере прочности конструкций, потере изолирующей способности и ухудшении внешнего вида. Физический износ измеряется в процентах от стоимости здания, путем установления технического состояния отдельных конструкций и вычисления общей величины износа.

Моральный износ – определяется путем учета в здании основных видов благоустройства (инженерного оборудования, высоты помещения, которая влияет на величину объема здания), учитывают площади квартир, что указывает на степень соответствия жилища современным требованиям. Различают стоимость восстановительную (строительную) и действительную (балансовую).

Восстановительной стоимостью называют первоначальную стоимость здания без учета его износа, однако в ценах настоящего времени ее определяют с учетом коэффициента. Действительная стоимость здания является восстановительной за вычетом процента износа элементов здания.

Зависимость степени износа от технического состояния здания и примерная стоимость ремонта представлена в таблице.

Физический износ, %	Оценка технического состояния	Общая характеристика технического состояния	Примерная стоимость ремонта в % от восстановительной стоимости
0-20	Состояние хорошее	Повреждений и деформаций нет, имеются отдельные и текущие ремонтируемые мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивных элементов. Капитальный ремонт необходимо проводить лишь на отдельных участках, имеющих относительный поверхностный износ	0-11
21-40	Удовлетворительное состояние	Конструктивные элементы в целом пригодны для дальнейшей нормальной эксплуатации, но требуется незначительный капитальный ремонт, который рекомендуется провести именно на данной стадии эксплуатации	12-25
41-60	Неудовлетворительное состояние	Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта	37-90
61-80	Ветхое состояние	Состояние несущих конструкций аварийное, а ненесущих весьма ветхое. Ограничение выполнение конструктивных элементов своих функций. Дальнейшая эксплуатация возможна лишь при частичной замене элементов или полной смене конструктивных элементов при условии выполнения охраны мероприятий	91-120
81-100	Состояние негодное	Конструктивные элементы находятся в разрушенном состоянии.

Техническое состояние зданий проверяют периодическим обследованием с целью выявления степени или процента износа элементов здания. Данным видом деятельности занимается бюро технической инвентаризации. Результатом работы БТИ является технические документы, которые называются паспортами технического состояния строения.

В первой части технического паспорта указывается все параметры здания: его объем, общая площадь, жилая или рабочая площадь, количество квартир, комнат, лестничных клеток, наличие встроенных помещений и их характеристика. Кроме того, в паспорте описываются материалы и конструкции зданий.

Во второй части паспорта каждому из конструктивных элементов на определенную дату дают характеристику технического состояния (указывают степень износа, выражающегося в % от восстановительной стоимости).

Техническое состояние элементов здания устанавливают с помощью таблицы состояний на основе укрупненной шкалы износа. На основе этой шкалы по конкретным признакам определяют общий износ здания в соответствии с состоянием его несущих конструкций. Оценку внутреннего состояния зданий выявляют состоянием полов, потолков, окон, дверей, так как в доступной для осмотра конструкции отражают степень износа перегородок, перекрытий.