Ставки арендной платы офисных помещений по сравниваемым вариантам

Область сравнения	Базовый объект	Объект I	Объект II	Объект III
Площадь помещения, м2	6000	4000	4100	3550
Местоположение	Хорошее	Отличное	Хорошее	Отличное
Качество помещения	Среднее	Евростандарт	Среднее	Евростандарт
Наличие парковки	Нет	Нет	Есть	Есть
Арендная плата за год,
долл. за 1 м2	—	400	350	450

Из данных таблицы следует, что арендная плата по офисным поме­щениям, аналогичным оцениваемому в примере (базовому) объекту, на­ходится в диапазоне 350—450 долл. за 1 м² в год.

Наиболее близок к искомому объекту по своим качественным ха­рактеристикам объект II. Отсутствие парковки несколько снижает ве­роятную арендную плату, поэтому для базового объекта она может составить 300 долл.

Как правило, поиск потенциальных арендаторов начинается на ста­дии окончания ремонта. Заполняемость офисных помещений подоб­ного уровня, как показывает практика, составляет 90—100%. Примем среднюю оценку — 95%.

Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке арен­ды офисных и прочих помещений редки. Темпы прироста арендных ставок составляют около 4% в год. Операционные расходы (расходы, связанные с содержанием модернизированных площадей) колеблются в интервале 40—60% суммы ожидаемого валового дохода. Ставка дис­конта (внутренний коэффициент окупаемости п) — 25%.

Определение ставки капитализации. Ставка капитализации пред­ставляет собой коэффициент, устанавливающий соотношение размера ожидаемого дохода от эксплуатации актива и его стоимости.

Ставка капитализации для текущего дохода должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

• компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;

• компенсацию за риск;

• компенсацию за низкую ликвидность;

• поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимос­ти актива.

Для определения данного показателя возможно использование двух методов — статистического (по рыночным данным) и метода кумуля­тивного построения.

Статистический метод. В основе лежит информация о поведении инвесторов и финансовых институтов. Ставка капитализации для го­родов находится в интервале от 15 до 27%. В стабильной экономической среде вложения в недвижимость считаются практически безрисковыми. Основные западные инвесторы, такие, как страховые компании, банки, пенсионные фонды, обычно помещают 10—15% своих активов в недви­жимость. Остальная часть активов размещается в долгосрочных правительственных облигациях и других ценных бумагах; ставки капита­лизации здесь довольно низкие — 6—17%.

В восточноевропейских городах, таких, как Москва, риски, свя­занные с инвестициями, значительно выше, чем в городах экономи­чески благополучных стран Европы. На рынке Москвы ставка капитализации по объектам недвижимости, сдаваемым в аренду под офис­ные помещения, составляет 19—23%, и это отношение имеет тенденцию к увеличению. В связи с тем что планируемые в примере инвестиции носят долгосрочный характер, примем ставку капитализации на уровне 21%.

Метод кумулятивного построения. В этом случае за основу расчета принимается безрисковая ставка. К ней прибавляются компенсации за риск, низкая ликвидность и предполагаемый рост или снижение до­ходности недвижимости. Ставка капитализации рассчитывается по формуле:

где R_о — общая ставка капитализации, %;

R_б/p — безрисковая ставка, %;

R_p — поправка на риск, %;

R_л — поправка на низкую ликвидность, %;

q — предполагаемый рост (снижение) доходности, %.

Для расчета безрисковой ставки капитализации в России, как прави­ло, анализируют динамику банковских ставок по валютным депозитам сроком на один год. Тем самым устанавливается возможная минималь­ная компенсация за вложенные деньги с учетом фактора времени.

Допустим, что по состоянию на 1 января 2004 г. (первый год) процен­тная ставка по валютным вкладам в московских отделениях Сбербанка РФ составляла 11%. К этой процентной ставке следует прибавить поправ­ку на риск, позволяющую учесть специфику инвестирования в объекты недвижимости в отличие от инвестирования в другие активы (например, в ценные бумаги). Поправка на риск учитывает ряд факторов:

• фактор страны (риск инвестирования в недвижимость России);

• региональный фактор (риск вложений в недвижимость област­ных центров РФ);

• местный фактор (риск вложений в недвижимость районных цен­тров области);

• отраслевой (учитывает специфику инвестирования в объекты). Поправка на риск для помещений, расположенных в Москве, в на­стоящее время составляет 8% от безрисковой ставки.

Далее проводится корректировка безрисковой ставки на низкую лик­видность данного объекта недвижимости. Ликвидность характеризу­ется способностью актива быстро превращаться в денежные средства. Размер поправки зависит от местоположения объекта, его площади, привлекательности с точки зрения будущих инвестиций.

Для выбранного условного объекта поправка на низкую ликвидность составляет 13% от безрисковой ставки. Предполагаемое снижение до­ходности в связи с насыщением рынка аренды — 10%.

Таким образом, ставка капитализации составит:

11 + 8 + 13-10 = 22%.

Для выполнения дальнейших расчетов примем ее на уровне 20,16%.

Их результаты представлены в табл. 4.14—4.16. Табл. 4.14 содержит расчет чистой приведенной стоимости по I варианту капиталовложе­ний, табл. 4.15 — по II варианту, табл. 4.16 — по III варианту.

В первой строке этих таблиц по четырем графам отражен размер квартальной арендной платы за 1 м² в первый год:

300 : 4 = 75 долл.

На второй год с учетом 4%-го роста арендной платы ожидаемые пла­тежи составят:

300 × 1,04 = 312 долл.

Как отмечалось выше, помещения начинают заполняться постепенно в конце первого года. Поскольку в I варианте все капиталовложения осуществлены за полугодие, заполняемость помещений уже в III квартале сможет составить 50%, а в последующих периодах будет достигать 95%.

Таблица 4.14