15. Факторы, влияющие на цену земли

Повышающие Понижающие

Большой объем производимой Обязанность возврата арендован­ной

продукции земли (срок аренды)

Хорошее расположение Расположение в заповедной зоне

Отрегулированное обеспечение водой Пересеченность

Хорошая транспортная сеть Принудительная продажа земли

Хорошее качество почвы с торгов

Долговременное отсутствие опасности ог- Большая высота над уровн м моря Плохо обработанная почва

раничения хозяйственной деятельности

требованиями охраны окружающей среды

Непосредственная близость к территориям Расположение на откосе

с возможными покупателями

Почвенные месторождения, которые могут Неблагоприятная инфраструктура быть разработаны

Как видно, цена участка земли, по существу, определяется той частью чистого дохода, которая может принять форму земельной ренты.

В соответствии с постановлением Правительства «О порядке определения нормативной цены земли» (1994 г.) нормативная цена земли по конкретным земельным уча­сткам определяется в размере 200-кратной ставки земельного на­лога на единицу площади земельного участка соответствующего целевого назначения. В то же время правительство рекомендова­ло дифференциацию средних ставок земельного налога для реги­онов по сельскохозяйственным угодьям и группам почв осуще­ствлять на основе показателей земельной ренты по природно-сельскохозяйственным зонам.

Для организации рынка земли необходимо и важно вести зе­мельный кадастр. В нем содержатся сведения, необходимые при определении ставок земельного налога и арендной платы. По­скольку основа для формирования рыночной цены земли только создается, в Законе «О плате за землю» речь идет о норматив­ной цене земли. Местные органы власти продают землю гражда­нам и их объединениям по нормативной и договорным ценам.

В АР проводится кадастровая оценка сто­имости сельскохозяйственных угодий, которая является состав­ной частью Государственного земельного кадастра, с целью полу­чения достоверных данных о доходности ведения сельскохозяй­ственного производства на землях различного качества и местоположения, размерах земельной ренты и стоимости земельных участков. Принципиальные особенности методических подходов в соответствии с этими ре­комендациями состоят в следующем:

стоимость сельскохозяйственных угодий рассчитывается мето­дом капитализации ренты;

рента определяется по совокупному товарному продукту, а не по ведущей сельскохозяйственной культуре (зерновая рента);

предложены варианты оценки стоимости земли на основе раз­ных вариантов оценки продукции (цены воспроизводства, гаран­тированные и др.).