§ 3. Формирование рыночных цен на землю

Проведение земельной реформы предполагает разра­ботку экономического механизма регулирования земельных от­ношений в сельском хозяйстве, основными элементами которого являются:

платность землепользования;

существование различных видов платы за землю (земельного налога, арендной платы за землю и цены земли) с единой методо­логической основой;

усиление взаимосвязи платы за землю с другими рыночными регуляторами (ценами, ссудным процентом, подоходным нало­гом и т.д.).

Условиями формирования рынка земли являются спрос на зе­мельные участки, их предложение, формирование цены на зем­лю. В России эти условия еще полностью не сформировались.

Рынок земли — это один из видов рынка ресурсов (факторов производства). Поэтому, анализируя условия формирования рын­ка земли, исходят из того, что спрос на ресурсы является произ­водным от спроса на продукцию и, следовательно, функциониро­вание рынка земли зависит от состояния рынка сельскохозяй­ственных товаров. Если рынок сельскохозяйственных товаров функционирует нормально, то есть цены на сельскохозяйствен­ную продукцию устанавливаются в соответствии с законом спро­са и предложения, появляется основа для реализации земельной ренты и выявления цены земли.

Цена земли иррациональна, так как не является денежным выражением стоимости, а зависит от размера земельной ренты и спроса на землю. Цена земли, которую хотел бы получить собственник при ее продаже, является капитализированной рентой:

Рz = R / N s * 100 %

Где Рz —цена земли; R— размер рентных платежей с единицы площади земли, получаемый собственником; N_s— ставка банковского процента.

Формула отражает общее представление о формировании цены земли, но окончательная, то есть рыночная, цена земельного учас­тка зависит от спроса и предложения. В хозяйственном обороте имеется определенное количество земли, поэтому ее предложение в качестве товара строго ограничено, то есть абсолютно неэластично.

Фиксированный характер предложения земли означает, что активным фактором, определяющим земельную ренту, является спрос, а предложение пассивно.

Такое представление о формировании цены на землю справед­ливо лишь в целом — при рассмотрении совокупного спроса и совокупного предложения. В каждом отдельном случае при со­вершении сделок купли-продажи предложение может активно влиять на цены участков.

При переходе к рынку интерес к формированию цены на зем­лю возрос. Экономисты предлагают различные методики ее рас­чета на основе дифференциальной ренты. Так, например, предла­гают следующую формулу расчета дифференциальной ренты:

Др=Ц_пр-[(3+М + Т₁)Р + Т₂)]У_н,

где Д_р — дифференциальная рента, руб. с 1 га; Ц_Пр. - Цена продажи сельскохозяй­ственных культур, руб. за 1 ц; 3 — норматив заработной платы, руб. на 1 ц; М — норматив материальных затрат, руб. на 1 ц; Т₁ — транспортные затраты 1-го уров­ня, руб. на 1 ц; Р — уровень рентабельности, %; Т₂ — транспортные затраты 2-го уровня, руб. на 1 ц; У_н — нормальная урожайность, ц с 1 га.

Комитет по земельной реформе и земельным ресурсам предлагает другой подход:

Д_Р = (Ц₃-Ц_П)У_Н,

где Ц₃ —средняя по зоне цена реализации, руб. за 1ц; Ц_п — цена производства (индивидуальная для каждой группы почв), руб. за 1 ц. На цену участка земли оказывают влияние повышающие и по­нижающие факторы (табл. 15).