4.1.3.2. Долевое участие в строительстве

Долевое участие, как отмечалось - самый распространенный вари­ант финансирования строительства (особенно жилищного) в современ­ной России.

Основанием для его широкого распространения является инвести­ционное законодательство России, и в частности Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», который гарантирует негосударственным инвесторам право частной собственности на результаты инвестиционной деятельности. Эта норма распространя­ется и на жилье, строительство которого финансировалось юридически­ми или физическими лицами. Поэтому долевое участие в финансирова­нии жилищного строительства, по существу, является формой предва­рительной покупки жилья, имеющей то преимущество, что позволяет приобретать жилье по несколько более низкой цене и с поэтапной опла­той. Соответственно, для организатора финансирования строительства привлечение дольщиков равнозначно продаже жилья на этапе строи­тельства объекта.

Основными дольщиками практически везде являются физические лица. В 2007 г. на их долю, по данным Московского городского бюро по регистра­ции прав на недвижимость в жилищной сфере, приходилось 85 % общего объема долевого финансирования.

Важная роль, которую играет долевое участие в процессе функциони­рования первичного рынка жилья, и высокая доля дольщиков — физи­ческих лиц делают одной из центральных проблем современного рынка недвижимости обеспечение прав последних.

Документом, регламентирующим подобную схему финансирования жилищного строительства, является договор (договор долевого участия в строительстве, договор об инвестировании и т. д.), который должен быть заключен в письменной форме. По мнению юристов, по своей правовой природе он близок к договору простого товарищества.

Без письменного договора на долевое участие в строительстве впо­следствии нельзя оформить право собственности на соответствующую жилую площадь, так как для этого наряду с другими документами долж­ны быть представлены документы, подтверждающие долевое участие в строительстве. _

В общих положениях договора обязательно должно быть записа­но, что указанный объект строительства (реконструкции) на момент подписания договора никому не продан, иным способом не отчужден, в споре и под запрещением не состоит, а также должно быть указано, на каком основании фирма, привлекающая средства дольщиков, обладает правомочиями по инвестированию данного объекта и привлечению к ин­вестированию третьих лиц.

Застройщик (иногда именуемый инвестор), как правило, принимает на себя обязательства осуществлять инвестирование строительства (рекон­струкции) объекта до полного его завершения за счет собственных и при­влеченных средств, обеспечить окончание строительства к определенно­му сроку, а также в течение определенного срока с момента акта Государ­ственной приемочной комиссии передать дольщику (субинвестору) квар­тиры определенной площади.

В свою очередь, дольщик (субинвестор) обязуется произвести инвестиро­вание строительства (реконструкции) объекта путем внесения денежных средств либо другим способом, указанным в договоре (например, постав­кой строительных материалов), в определенное время.

По договору долевого участия клиент обязуется ежеквартально или в иные определенные договором, сроки оплачивать согласованную зара­нее часть общей площади квартиры. При этом после заключения дого­вора оплачивается первый долевой взнос, который по величине при­мерно соответствует проценту готовности дома на момент заключения договора.

Оставшаяся часть стоимости разбивается на равномерные покварталь­ные платежи с таким расчетом, чтобы к окончанию строительства инве­стор смог выплатить всю стоимость строительства квартиры. Каждый вне­сенный долевой взнос оплачивает определенное количество квадратных метров общей площади строящейся на него квартиры.

Стоимость 1 м² при первоначальном долевом взносе согласуется на ста­дии заключения договора, в дальнейшем стоимость определяется фак­тической стоимостью строительства на момент внесения очередного пла­тежа.

После завершения строительства застройщик производит заселение согласно заключенным долевым договорам, предоставляет инвестору доку­менты, необходимые для оформления собственности на квартиру в орга­низации государственной власти, и передает здание в эксплуатацию.

Преимущества долевого строительства по сравнению с прямой покуп­кой жилья на первичном или вторичном рынке недвижимости состоят в следующем:

• поэтапная оплата;

• индексирование (с ростом затрат на строительство) только остаточ­ной стоимости строительства по договору;

• затраты на приобретение жилья при долевом участии, как правило, ниже рыночной стоимости готового жилья на 10-20%.

При привлечении средств дольщиков в зависимости от их потребностей, а главное, финансовых возможностей, применяется несколько вариантов долевого участия.

Долевое участие со 100%-ной единовременной оплатой: / по договору долевого участия за дольщиком закрепляется конкрет­ная квартира в строящемся доме, с указанием метража и местополо­жения квартиры;

в договоре указывается стоимость строительства квартиры на момент заключения договора;

/ указанная стоимость вносится в оговоренные сроки с момента подпи­сания договора в полном объеме, является фиксированной в ве под­лежит дальнейшей индексации, связанной с инфляцией;

/ по окончании строительства производятся взаиморасчеты между дольщиком и застройщиком, исходя из действительной площади передаваемой квартиры; после проведения окончательных взаимо­расчетов оплаченная квартира оформляется в собственность доль­щику.

Долевое участие с поэтапной оплатой:

s по договору долевого участия за дольщиком закрепляется конкрет­ная квартира в строящемся доме с указанием метража и местополо­жения квартиры; s в договоре оговаривается график оплаты стоимости квартиры с уче­том инфляции, а также возможностей и пожеланий дольщика; ✓ в оговоренные сроки с момента подписания договора по начальной стоимости 1 м2 оплачивается первый взнос. Общая площадь кварти­ры, оплачиваемой первым взносом, зависит от степени (процента) готовности жилого дома на момент заключения договора и может составлять от 20 до 100 %; ^ оставшаяся часть общей площади квартиры оплачивается поэтапно по графику (как правило, поквартально) с индексацией стоимости 1 м2 на момент каждого платежа с учетом цен, действующих в строи­тельной отрасли. Каждым взносом оплачивается определенное коли­чество квадратных метров общей площади квартиры: * по окончании строительства производится окончательный расчет исхо­дя из действительной площади передаваемой дольщику квартиры. Долевое участие с зачетом имеющегося жилья: s по договору долевого участия за дольщиком закрепляется конкрет­ная квартира в строящемся доме с указанием метража и местополо­жения квартиры; ^ в договоре указывается, какое количество квадратных метров общей площади «новой» квартиры считается оплаченным на момент заклю­чения договора в зависимости от принятых в зачет в качестве части долевого взноса квадратных метров общей площади «старой» кварти­ры, принадлежащей дольщику. За разницу в количестве квадратных метров общей площади по сравнению с площадью «новой» квартиры дольщик доплачивает деньгами поэтапно в течение срока строитель­ства по той схеме долевого участия, которая принята на выбранном дольщиком строящемся доме. Возможны два варианта зачета «ста­рых квартир»;

ЩЖ квартира дольщика свободна, право собственности на нее сразу пере­ходит к застройщику и квартира поступает в реализацию; s дольщик проживает в своей квартире в течение всего срока строи­тельства до момента предоставления ему новой квартиры и право собственности переходит к застройщику после переезда дольщика в новую квартиру.