4.1.3. Организационные формы финансирования девелоперских проектов

4.1.3.1. Общие положения

Основные организационные формы финансирования девелоперских про­ектов (в зависимости от отношений собственности) приведены в табл. 4,1.4. Сравнительный анализ этих способов по различным критериям приведен в табл. 4.1.5 и 4.1.6.

В качестве основных способов финансирования девелоперских проек­тов в России в настоящий момент используются:

• долевое финансирование и ипотечное кредитование жилищного стро­ительства;

От инициатора (девелопера)

Характеристика финансирования

Заемное (долго­вое)

возвратное финансирование

От стороннего финан­сового кредитора

От поставщика

От потребителя

Инициатор, организатор проекта, которым является девелопер, может полнос­тью или частично профинансировать проект за счет собственных денежных средств.

Собственные денежные средства девелопера условно делятся на средства потре­бляемые, или работающие, и средства накопленные (неработающие). Потребляемые (работающие) денежные средства являются денежной частью работающих активов девелопера, например, это могут быть оборотные средства других, уже существующих, проектов (бианесов).

Средства накопленные, как правило, являются частью прибыли уже существую­щих проектов (бианесов) девелопера, оставшейся после распределения. Использование собственного финансирования целесообразно только в том случае, когда рентабельность работающих активов девелопера ниже стоимости заемного или другого внешнего финансирования. В связи с тем, что стоимость сторонне­го финансирования ниже рентабельности собственных работающих денежных средств, чаще всего собственное финансирование осуществляется за счет накопленных денежных средств девелопера

Заемное финансирование предполагает финансирование на возвратной осно­ве, как правило, возмездное. Это может быть банковский кредит, заем сторон­него инвестора, выпуск долговых ценных бумаг (облигации, векселя), целевое финансирование учредителя. Кроме того, к заемному финансированию можно отнести коммерческий кредит, т.е. финансирование за счет таких участников проекта, как поставщики сырья и потребители готовой продукции. Финанси­рование заключается в получении от поставщика отсрочки оплаты закупаемых для проекта товаров, услуг и т.п., а также в получении от потребителя аванса за готовую продукцию проекта Окончание табл. 4.1.4

Способ финансирования	Источник финансирования	Характеристика финансирования
Долевое финансирование	От участника, доль­щика проекта	Долевым является финансирование, за которое инвестор получает право владеть долей проекта (бизнеса), участвовать в управлении проектом и долю прибыли проекта. Размер доли инвестора в проекте (прибыли проекта) зависит от соотно­шения его вклада с вкладами других участников проекта. При долевом финансировании все участники проекта, как правило, создают совместное предприятие с образованием или без образования юридического лица. Это может быть любое хозяйственное товарищество и общество. В некоторых слу­чаях если в целях участников проекта нет задачи получить прибыль, то проект может осуществляться в рамках некоммерческой организации
Комбинированное финансирование	Из совокупности раз­личных источников	Комбинация двух или более способов финансирования из числа вышеперечис­ленных

Сравнение способов финансирования девелоперских проектов

(первая группа критериев)

Таблица 4.1.5

Способ финансиро­вания	Требования к докумен­там, простота получения	Срок получе­ния и органи­зации финан­сирования	Ограничения срока заимство­вания	Ограничения по объему суммы финансирования	Требования к обеспече­нию	Ограничения прав девелопера со сто­роны кредитора
Собственное финансирование	Собственные, т.е. не жест­кие	Минималь­ный	Может быть ограничен потребностями финансирова­ния других про­ектов	Объем собственных средств — чаще всего незначитель­ный	Отсутствуют	Отсутствуют
Заемное финансирова­ние — банков­ский кредит	Очень высо­кие; малове­роятно полу­чить заем на вновь создан­ную структу­ру	Достаточно продолжи­тельный (не менее одного-двух месяцев)	Срок кредита обычно не пре­вышает одного года; возможна пролонгация	Ограничен заем­ными возможно­стями девелопера (его финансовым состоянием) и не превышает объ­ема собственных вложений (вложе­ний участников); чаще всего не пре­вышает 70 % стои­мости проекта	Более жест­кие, чем в остальных случаях: залог имуще­ства, прав и/ или поручи­тельства тре­тьих лиц	Нет права получать займы без согласо­вания с кредито­ром; обязатель­ства по регулярно­му предоставлению отчетности креди­тору; денежные расчеты произво­дятся под контро­лем кредитора

Способ финансиро­вания

Заемное финансирова­ние - выпуск облигаций

Заемное финансирова­ние - выпуск векселей

Требования к докумен­там, простота получения

Самые высо­кие, так как необходимо раскрытие информации и регистра­ция проспек­та эмиссии облигаций В ФКЦБ; маловероят­но получить заем на вновь созданную структуру

Меньше, чем при кредито­вании и выпу­ске облига­ций; малове­роятно полу­чить заем на вновь создан­ную структу­ру

Срок получе­ния и органи­зации финан­сирования

Чаще все­го достаточ­но продолжи­тельный, так как требует­ся регистра­ция выпуска в ФКЦБ (поряд­ка двух меся­цев)

Обычно мень­ше или сопо­ставим со сро­ком рассмо­трения кре­дита (порядка одного меся­ца)

Ограничения срока заимство­вания

Обычно не пре­вышает одного года, но в неко­торых случаях достигает трех лет

Обычно не пре­вышает одного года, но чаще еще короче (до шести месяцев)

Ограничения по объему суммы финансирования

Ограничен раз­мером уставного капитала органи­зации-заемщика, ее финансовым состоянием

Ограничен финан­совым состоянием заемщика и лик­видностью вексе-

Требования к обеспече­нию

Обеспечение обычно не требуется, но требуется так называе­мый андер­райтер1

Ограничения прав девелопера со сто­роны кредитора

Ограничения по способу размеще­ния бумаг: обяза­тельства по регу­лярному предостав­лению отчетности ФКЦБ и участни­кам рынка

Обеспечение не требуется

Ограничений нет. необходимо регу­лярное предостав­ление отчетности участникам рынка (но не в обязатель­ном порядке)

Окончание табл. 4.1.5

Способ финансиро­вания

Заемное финансирова­ние - коммер­ческий кре­дит

Требования к докумен­там, простота получения

Долевое финансиро­вание - вновь создаваемое общество

Необреме­нительны; обычно проще получить, чем при других видах заем­ного финанси­рования, так как это кре­дит от участ­ников проекта (Поставщика и Потребите­ля); малове­роятно полу­чить на вновь созданную структуру

Самые высо­кие, так как необходимы раскрытие информации и регистрация документов в регистрирую­щих органах

Срок получе­ния и органи­зации финан­сирования

Незначителен

Ограничения срока заимство­вании

Достаточно продолжи­тельный, так как требуется регистрация (порядка одно­го месяца)

Отсрочка оплаты обычно не превы­шает нескольких месяцев; срок возврата аван­са может дости­гать нескольких лет, например до момента окупае­мости проекта

Возврат финан­сирования не требуется, так как члены обще­ства являются Дольщиками

Ограничения по объему суммы финансирования

Ограничен в основ­ном возможностя­ми кредиторов

Ограничен мини­мальной, установ­ленной законом величиной и воз­можностями инве­стора Требования к обеспече­нию

Обеспече­ние обычно не требует­ся; в неко­торых слу­чаях могут потребовать­ся банков­ские гаран­тии, напри­мер гаран­тии возврата аванса

Обеспечение не требуется; роль обеспе­чения выпол­няет пере­дача части управления инвестору

Ограничения прав девелопера со сто­роны кредитора

Заметных ограни­чений нет

Отсутствует

Сравнение способов финансирования девелоперских проектов

(вторая группа критериев)

Таблица 4.1.6

Способ финанси­рования	Публичность финансиро­вания	Стоимость финансирова­ния	Косвенные затраты при получении финансирова­ния	Порядок уплаты дохо­дов	Порядок возврата финанси­рования	Контроль в участие в управле­нии проек­та со сто­роны кре­дитора	Налого­обложение
Собствен­ное финан­сирование	Отсутствует	Высокая, так как соот ветствует рентабельности альтернативных вложений девело­пера или его ожи­даниям, обычно высоким	Практически отсутствует	Гибкий,так как опре­деляется самим деве-лопером	Удобный, так как определя­ется самим девелопе-ром	Контроль ва проек­том со сто­роны тре­тьих лиц отсутству­ет	Оптималь­но, так как не пред­полагает перерас­пределе­ния дохо­дов в поль­зу третьих лиц
Заемное финанси­рование -банковский кредит	Обычно кре­дит конфи­денциален	Меньше, чем сто­имость собствен­ного и долевого финансирования, но больше, чем в схеме коммерче­ского кредита	Могут быть ощу­тимы в случае оформления залогов и его страхования, регистрации, нотариального удостоверения	Как правило, периодиче­ская — еже­месячная (до наступления окупаемости проекта)	Может быть любым, в том числе а в конце сро­ка кредита	Контро­лируется движение денежных средств и финансовое л состояние девелопера, реже —ход самого про­екта	Оптималь­но в случае получения кредита на лицо, непо­средствен­но осу щест-вляющее проект

Способ	Публичность	Стоимость	Косвенные	Порядок	Порядок	Контроль	Налого-
финанси-	финансиро-	финансирова-	затраты при	уплаты дохо-	возврата	иучастие	обложение
рования	вания	ния	получении	дов	финанси-	в управле-
			финансирова-		рования	нии проек-
			ния			та со сто-
						роны кре-
						дитора
Заемное	Отсутствует	Обычно меньше,	Могут присут-	В конце сро-	Чаще все-	Контроль	Может
финанси-		чем стоимость	ствовать при	ка, что удоб-	го в конце	осущест-	быть неу-
рование —		собственного,	использова-	но для про-	срока	вляется	добным
коммерче-		долевого, век-	нии возмезд-	екта		в основ-	с точки
ский кре-		сельного финан-	ных услуг по			ном только	зрения
дит		сирования, но	предоставле-			за ходом	формирова-
		сравнима со сто-	нию гарантий и			выполне-	ния
		имостью кредита	поручительств			ния проек-	налого-
		и выпуска обли-	третьих лиц			та и пла-	облагаемой
		гаций				нов	базы по
							НДС а
							налогу на
							прибыль
							(момент
							возник-
							новения
							расходов
							в случае
							отсроч-
							ки опла-
							ты иди
							выручки
							в случае
							аванса,
							перемеща-
							ется вну-
							три про-
							ектного
							цикла)

Способ финанси­рования

Публичность финансиро­вания

Стоимость финансирова­ния

Косвенные затраты при получении финансирования

Порядок уплаты дохо­дов

Порядок возврата финанси­рования

Контроль и участие в управле­нии проек­та со сто­роны кре­дитора

Налого­обложение

Заемное финанси­рование — выпуск облигаций

Заемное финанси­рова­ние -выпуск векселей

Наиболее публичный, что позволя­ет формиро­вать кредит­ную историю и, если она позитивна, позволяет снизить стои­мость заим­ствований

Публичный вид заим­ствований, что позволя­ет формиро­вать кредит­ную историю и, если она позитивна, позволяет снизить стои­мость. Обычно меньше, чем стоимость собственного, долевого и кре­дитного финан­сирования, но больше, чем коммерческого кредита

Обычно меньше, чем стоимость собственного, долевого финан­сирования, но больше, чем сто­имость кредита, выпуска облига­ций, коммерче­ского кредита;

Могут быть ощутимы, так как необходи­ма оплата услуг организатора выпуска облига­ций, андеррай­тера, платежно­го агента, биржи и т.д.

Незначительны

В конце срока или периоди­ческая упла­та процентов (погашение купона). По сравне­нию с креди­том перио­дичность уплаты дохо­да по обли­гациям реже (раз в квар­тал, раз в полугодие)

В конце сро­ка, что удоб­но для про­екта

Чаще все­го в кон­це срока займа при погашении облигации

Контроль осущест­вляется в основном только за финан­совым состояни­ем заем­щика

Чаще все­го в кон­це срока займа при погашении векселя

Контроль осущест­вляется в основном только за финан­совым состояни­ем заем­щика

Недоста­ток обли­гационно­го займа —

дополни­тельные затраты, связанные с уплатой налога на операции с ценны­ми бумага­ми (0,8 % от объема заимство­вания)

Оптималь­но в случае получения вексельно­го займа на лицо, непосред­ственно осущест­вляющее проект

. финансирование строительства с использованием корпоративных инструментов финансирования; корпоративных

' финансирование строительства с использованием банковских инстру-ментов,

• Финансирование строительства с использованием паевых фондов

недвижимости и фондов прямых инвестиций;

другие способы.