7.2. Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель

Работы по проведению бонитировки почв и экономической оценки земель послужили теоретической и практической базой для проведения работ по созданию методики и последующего проведения более совер- шенной кадастровой оценки сельскохозяйственных земель. Кадастровая оценка является составной частью земельного кадастра и проводится с целью получения по каждому участку сельскохозяйственных земель комплекса оценочных показателей, необходимых для реализации зе- мельной политики государства. Проведение поучастковой кадастровой оценки предусмотрено законом Республики Беларусь «О платежах за землю» 1991 года и Государственной программой охраны и рациональ- ного использования земель, утвержденной постановлением Кабинета Министров Республики Беларусь от 17 ноября 1994 г. № 183.

Она была проведена в Беларуси в 1992-1997 годах по методике, раз- работанной институтами почвоведения и агрохимии и Белгипрозем. В данной методике учтены все положительные моменты бонитировки почв и экономической оценки земель. Кадастровая оценка земель является бо- лее совершенной, так как, во-первых, проводится не по землепользова- ниям, а непосредственно по участкам, во-вторых, учитывается большее количество факторов, влияющих на оценку земель.

При кадастровой поучастковой оценке, предназначенной как для внутрихозяйственного, так и для межхозяйственного и межрегионально- го (район, область) сравнения качества земель, наряду с бонитировкой почв учитываются агроклиматические условия сельхозпроизводства, технологические свойства и местоположение земельных участков, ме- стоположение сельхозпредприятий по отношению к пунктам реализации продукции и приобретения ресурсов и местоположение в республикан-

ской системе социальной инфраструктуры.

Результаты кадастровой оценки являются устойчивыми во времени показателями, характеризующими сравнительное качество земель как средства сельскохозяйственного производства и предназначаются для дифференциации ставок земельного налога, первичного обслуживания рынка земли, решения хозяйственных задач по рациональному использо- ванию сельскохозяйственных земель, энергетической оценки земель.

Кадастровая оценка является экономической по своему содержанию. В качестве предмета оценки выступают его плодородие (качество как орудие труда), технологические качества (качество как предмет труда), местоположение по отношению к пунктам переработки и реализации продукции (качество как пространственный операционный базис) и обобщающие экономические показатели оценки участка как средства производства.

Введение платности землепользования, совершенствование хозяйст- венного механизма на основе рыночных отношений предопределяют не- обходимость иметь универсальную совокупность показателей характе- ристики и оценки земель для решения различных задач по организации и управлению производством на всех уровнях - от отдельных земельных участков и отдельных работников до сельскохозяйственной отрасли рес- публики и в то же время позволять оперативно вносить коррективы в са- ми показатели оценки в связи с возрастающим динамизмом процессов в хозяйственной практике.

Этим требованиям в большей степени удовлетворяет система пока- зателей, которые могут использоваться как самостоятельно, так и для расчета более обобщенных характеристик до получения в конечном ито- ге таких показателей, которые синтезируют все стороны качества земли как средства производства в соответствии с критерием оценки.

Планово-экономические задачи, связанные с сельскохозяйственным производством, а также с установлением уровней ставок земельного на- лога носят распределительный характер.

Поэтому показатели оценки предусматривается иметь в виде баллов или индексов по отношению к лучшим (эталонным) условиям или сред- ним условиям совокупности оцениваемых объектов.

В качестве общего критерия оценки объективно выступает произво- дительность труда в растениеводстве. Система показателей кадастровой оценки рассчитана таким образом, что они могут использоваться как са- мостоятельно, так и для расчета более обобщенных характеристик, кото- рые синтезируют все стороны качества земли как средства производства. Показатели - согласованные с критерием количественные параметры,

характеризующие различные стороны земли как средства производства. Кадастровой оценкой предусмотрено получение следующих показате- лей:

Оценка плодородия - бонитет почв, бонитет земельных участков для сравнительной характеристики их по пригодности возделывания ос- новных сельскохозяйственных культур исходя из почвенного покрова и наличия факторов, дополнительно влияющих на урожайность (агрокли- матические условия, каменистость, эродированность, окультуренность, размеры и конфигурация отдельно обрабатываемых участков и др.);

Оценка технологических свойств земельных участков - длина гона, удельное сопротивление, обобщенные поправочные коэффициенты к сменным нормам выработки на пахотные и непахотные работы (к пахот- ным работам относятся отвальная, безотвальная вспашка и противоэро- зионная обработка почвы, к непахотным - остальные виды работ: луще- ние стерни и дискование, сплошная культивация, боронование, посев и посадка сельскохозяйственных культур, уход за посевами, все уборочные работы, работы по внесению органических и минеральных удобрений, химической защиты растений от вредителей и болезней), - индекс по от- ношению к лучшим (эталонным) условиям оценочных затрат на пахот- ные, непахотные и уборочные работы и на комплекс указанных полевых работ по возделыванию сельскохозяйственных культур;

Оценка местоположения - расстояние от земельных участков до внутрихозяйственных центров (фактическое и эквивалентное), расстоя- ние от центральной усадьбы до внехозяйственных пунктов реализации продукции и баз снабжения (фактическое и эквивалентное), индексы транспортных затрат по отношению к лучшим условиям (внутрихозяйст- венных, внехозяйственных и совокупных);

Обобщающая (синтезирующая) оценка - индексы дифференциации нормативного чистого дохода по отношению к средним и худшим усло- виям республики, нормативный чистый доход, дифференциальный до- ход; совокупный балл кадастровой оценки земель; нормативная цена земли.

Кадастровая оценка проводится в двух аспектах: в целом по виду земель и по отдельным сельскохозяйственным культурам. Метод оценки - расчетно-нормативный. Первичной территориальной единицей - объ- ектом оценки - является отдельно обрабатываемый (рабочий) участок (контур) земель, которые могут объединяться в более крупные однород- ные территориальные единицы, причем их оценочные показатели рас- считываются как средневзвешенные показатели отдельных контуров. Сначала формируются рабочие (оценочные) участки. Он включает один

или несколько контуров и должен иметь однородные почвы, агрохими- ческие показатели, уклон, степень заболоченности и эродированности.

Бонитировка почв заключается в определении относительной при- годности участков по совокупности природных свойств и уровню окуль- туренности земель для возделывания 13 основных культур или групп культур (озимая рожь, озимая пшеница, рапс, ячмень + яровая пшеница, овес, кормовой люпин, горох + вика + пелюшка, картофель, лен, корне- плоды, кукуруза, многолетние бобовые травы, многолетние злаковые травы).

При построении шкалы оценочных баллов почв за основу принята 100-балльная шкала, в которой оценку 100 баллов получила самая луч- шая почва по каждой из культур. В качестве критерия оценки послужили основные свойства почв, определяющие их типовые различия: степень заболоченности, гранулометрический (механический) состав и характер строения почвообразующих пород. Совокупное влияние этих свойств, определяющих качественное различие почв, выявлялось по урожайно- сти, полученной на контрольных делянках опытов и путем прямых поле- вых учетов на различных почвах в сравнимых условиях агротехники. При определении баллов были использованы также статистические дан- ные по урожайности сельскохозяйственных культур на различных поч- вах, экспертные оценки, а также многочисленные литературные источ- ники.

Шкала оценки почв составлена в виде таблицы, где по строкам дает- ся тип почв, степень увлажнения, гранулометрический состав, строение почвообразующих и подстилающих пород, мощность торфяной залежи, а по графам - номера почвенных разновидностей, мелиоративное состоя- ние, баллы бонитета под сельскохозяйственные культуры в среднем и по видам культур, баллы оценки почв природных кормовых угодий, удель- ное сопротивление (энергоемкость) почвы, показатели для распределе- ния почв по гранулометрическому составу. Подстилание пород учитыва- ется с глубины 25-100 см, а также прослойка песка мощностью 20-50 см. Для переувлажненных разновидностей минеральных почв приводятся два балла - для неосушенных и осушенных почв. Торфяно-болотные почвы пахотных угодий оценены в осушенном состоянии.

Баллы почв для сельскохозяйственных культур в среднем определе- ны исходя из баллов отдельных культур и принятого для расчетов сред- него соотношения их посевных площадей.

Исходные баллы почв участков природных кормовых угодий опре- деляются исходя из площадей входящих в них почвенных разновидно- стей и их оценочных баллов по шкале.

Шкала оценочных баллов почв разработана для участков почв, об- ладающих комплексом оптимальных для роста и развития сельскохозяй- ственных культур условий и факторов: отсутствует эродированность и завалуненность почв, агрохимические свойства их соответствуют опти- мальным параметрам, почвы хорошо окультурены, рабочий участок включает отдельно обрабатываемые участки площадью более 25 га, пра- вильной конфигурации без вкрапленных контуров, почвы участка одно- родны. В таких случаях качество земель совпадает со сравнительной оценкой почв по шкале. На участках, где свойства почв отличаются от оптимальных, в полученный по таблице средневзвешенный балл почвен- ных разновидностей участка вводятся соответствующие поправочные коэффициенты. Для пахотных земель и земель под многолетними насаж- дениями вводятся поправочные коэффициенты на эродированность, за- валуненность, окультуренность, контурность угодий, мелиоративное со- стояние земель и на агроклиматические условия. Для природных кормо- вых угодий - на агрохимическое состояние (окультуренность) и закуста- ренность, а также на агроклиматические условия как для трав на пахот- ных землях.

Поправочные коэффициенты на эродированность и завалуненность берутся, так как они оказывают значительное влияние на качество зе- мель. Исследованиями установлено, что влияние это для различных культур неодинаковое. Поэтому поправочные коэффициенты приводятся для четырех групп культур: зерновые и зернобобовые, пропашные, лен, многолетние травы. Снижение урожайности различных культур на эро- дарованных почвах составляет от 5-20% на слабосмытых, до 30-60% на сильносмытых почвах. Завалуненность (каменистость) пахотных земель снижает урожайность сельскохозяйственных культур как непосредст- венно, так и косвенно через качество обработки почв и уборки урожая. Недобор урожая на завалуненных землях в условиях Беларуси составляет для различных культур от 0-8% при слабой завалуненности, до 16-30% при очень сильной завалуненности. Для введения поправок учитываются камни на поверхности и в 30-сантиметровом слое почвы.

Поправочный коэффициент на степень окультуренности почв рас- считывается по основным агрохимическим показателям. Из всего ком- плекса агрохимических свойств почв при оценке степени окультуренно- сти почв учитываются: степень кислотности почв (pH в KCI), содержа- ние подвижного фосфора (Р2О5), содержание подвижного калия (К2О) и содержание гумуса. Для этих показателей определены оптимальные аг- рохимические параметры по основным группам почв.

Суммарную оценку окультуренности почв выражает комплексный

показатель - индекс окультуренности (Иок.), методика расчета которого заключается в следующем.

Предварительно рассчитываются относительные индексы (Иотн.) для каждого из показателей по формуле

Хотн. = (Хфакт. - Хмин.) / (Хопт. - Хмин.)

где Хфак. - фактическое значение показателя (рН, Р₂О₅, К₂О, гумус);

Хмин. и Хопт. - соответственно минимальное и оптимальное значе- ние показателя свойств для данной почвенной группы.

Для практических расчетов установлены следующие минимальные агрохимические показатели: для рН - 3,5; для содержания Р2О5, К2О - 20 мг/кг почвы (минеральные почвы) и 100 мг/кг почвы (торфяно- болотные почвы); для содержания гумуса - 0,5 %. Если фактический по- казатель больше оптимального, то в формуле вместо фактического зна- чения записывается его оптимальный показатель.

После определения относительного индекса по всем показателям рассчитывается общий индекс окультуренности по формуле

Иок. = (Ирн + Ир2О5 + И К2О + Игум.) : 4.

Индекс окультуренности рассчитывается до сотого знака.

Если рабочий участок состоит из почв различного гранулометриче- ского состава, то отдельно определяются индекс окультуренности для почв разного гранулометрического состава, затем общий средневзве- шенный индекс окультуренности по участку.

Полученные индексы окультуренности переводятся в поправочные коэффициенты на степень окультуренности почв, на которые умножают- ся средневзвешенные баллы почв при оценке рабочих участков.

Поправочные коэффициенты на контурность пахотных земель введены, так как исследованиями установлено, что по краю поля уро- жайность сельскохозяйственных культур заметно ниже, чем в середине, что связано с концентрацией здесь отрицательного влияния таких факто- ров, как более сильное уплотнение почвы на полосах разворота сельско- хозяйственных машин и агрегатов, избыточная увлажненность у границ с заболоченными и западинными местами, нарушение почвенного покрова при строительстве каналов и дорог, затененность посевов примыкающей древесно-кустарниковой растительностью, порча прилагающих к не- улучшенным дорогам посевов транспортом в ненастье и распутицу и др. От края поля распространяются сорняки и болезни растений.

В связи с этим при прочих равных условиях продуктивность рабо- чих участков изменяется в зависимости от удельного периметра, то есть

от протяженности границы (края поля), приходящейся в среднем на 1 гектар.

Удельный периметр зависит от площади отдельно обрабатываемого участка, конфигурации его границы и наличия вкрапленных контуров. Исходя из удельного периметра, показатели оценки контурности опреде- ляются в виде поправочных коэффициентов к оценочным баллам почв.

Удельный периметр находится в обратной корреляционной связи с площадью отдельно обрабатываемого участка. При отсутствии сильно изломанных границ и вкрапленных контуров он примерно соотносится с площадью отдельно обрабатываемого участка.

Поправочные коэффициенты на мелиоративное состояние земель учитывают зависимость продуктивности видов земель от мелиоративно- го состояния осушенных земель - выравненности поверхности, наличия элементов для организации поверхностного стока, степени износа и тех- нической исправности элементов осушительной системы, а также от ви- да мелиоративной системы, что целесообразно учитывать при определе- нии поправочных коэффициентов к баллам на мелиоративное состояние осушенных земель.

В основу характеристики мелиоративного состояния в целом при- нимаются материалы инвентаризации мелиорированных земель, в ре- зультате которой определены земли, требующие агромелиоративного улучшения и требующие реконструкции осушительной сети. На такие земли к оценочным показателям вводятся дифференцированные попра- вочные коэффициенты с учетом нарастания отрицательного влияния ме- лиоративного состояния на продуктивность.

Степень мелиоративного состояния определяется экспертно с уча- стием специалистов сельхозпредприятия и отдела по земельным ресур- сам и землеустройству райисполкома.

Поправочные коэффициенты на генезис и неоднородность почвен- ного покрова учитывают разную продуктивность рабочих участков в за- висимости от характера строения почвенного покрова. Установлено, что наибольшая продуктивность участка достигается в случае, если он со- стоит из одной почвенной разновидности или нескольких очень близких по своим свойствам. Наличие на рабочем участке других почв, заметно отличающихся по свойствам от преобладающей почвы, затрудняет тех- нологию земледелия, вызывает так называемое вынужденное нарушение правил агротехники в связи с различными сроками созревания почвы и возделываемых культур, что приводит к снижению урожайности на этих почвах по сравнению с их плодородием. Поэтому при оценке к средне- взвешенному баллу почв участка вводятся поправочные коэффициенты

на генезис почв и на неоднородность почвенного покрова. Для расчета поправочного коэффициента определяется общая неоднородность поч- венного покрова по участку, которая выражается в условных единицах (или индексах) в пределах от 0 до 6. Общий индекс неоднородности оп- ределяется как суммарный показатель индексов неоднородности по гене- зису почв, степени увлажнения и гранулометрическому составу почво- образующих пород. Эти свойства приняты условно равноценными и ин- декс контрастности показателей внутри каждого из них изменяется от 0 до 4. Индекс неоднородности почв определяется делением на площадь рабочего участка суммы произведения площадей почвенных разновид- ностей на индексы контрастности их свойств по отношению к наиболее отдаленным по этим свойствам и превосходящим по площади.

Учет агроклиматических условий при кадастровой оценке земли по влиянию на продуктивность земель и на величину затрат при выполне- нии полевых работ осуществляется комплексно по трем основным фак- торам, наиболее существенно определяющим во взаимосвязи агроклима- тические условия земледелия - биоклиматический потенциал местности, продолжительность земледельческого периода и континентальность климата. Под земледельческим понимается период от средней даты на- ступления мягкопластичного состояния почвы, наиболее благоприятного для выполнения полевых работ, до первого августа - даты массовой уборки зерновых на территории республики.

Биоклиматический потенциал местности в совокупности отражает теплообеспеченность и условия увлажнения вегетационного периода. Определяется исходя из величины гидротермического коэффициента (ГТК) и суммы активных температур воздуха выше 10°С. Гидротермиче- ский коэффициент представляет собой отношение суммы осадков за оп- ределенный период к сумме температур выше 10°С за тот же период, уменьшенной в 10 раз.

Континентальность климата характеризуется выраженным в про- центах отношением годовой амплитуды температуры воздуха к показа- телю широты местности, умноженному на 0,33.

Исходными данными для оценки агроклиматических условий явля- ются результаты многолетних наблюдений на метеостанциях, располо- женных на территории республики. Показатели метеостанций интерпо- лируются на территорию административных районов. Рассчитываются средние значения по республике. Оценочные показатели биоклиматиче- ского потенциала и продолжительности земледельческого периода от- дельных территорий переводятся в индексную форму путем деления на среднереспубликанский. Исходя из предположения, что влияние рас-

сматриваемых факторов является совокупным, и учитывая одинаковую направленность их изменения (ухудшения с юга на север) путем пере- множения частных индексов биоклиматического потенциала и продол- жительности земледельческого периода рассчитывается средний индекс оценки агроклиматических условий по этим факторам.

Полученные по 59 метеостанциям Республики Беларусь данные ин- терполировались на все районы, для районов определялись ГТК, био- климатический потенциал и продолжительность землевладельческого периода. Делением районных значений указанных факторов на средние значения по республике определены отношения их (индексы) к средним условиям и средние индексы агроклиматических условий по районам.

Показатели агроклиматических условий учитываются при оценке продуктивности земель и при оценке технологических свойств земель- ных участков в виде поправочных коэффициентов к соответствующим показателям. При этом агроклиматические поправки вводятся отдельно исходя из индексов оценки условий по биоклиматическому потенциалу и продолжительности земледельческого периода и отдельно исходя из ин- декса оценки благоприятности климата по континентальности, посколь- ку изменения благоприятности названных характеристик имеют различ- ную географическую направленность (с юга на север и с северо-запада на юго-восток).

После оценки плодородия осуществляется оценка технологиче- ских свойств и местоположения рабочих участков, которая в методи- ческом отношении заключается в определении благоприятности выпол- нения полевых и транспортных работ по возделыванию сельскохозяйст- венных культур по сравнению с оптимальными (эталонными) условиями. В качестве эталона для оценки технологических свойств принят прямо- угольный рабочий участок пашни в средних агроклиматических услови- ях, без камней, имеющий длину гона не менее 1000 м, угол склона до 1°, минимальное удельное сопротивление (энергоемкость) почвы, достаточ- ную прочность несущей поверхности.

Для оценки местоположения за эталонные условия принимаются удаленность не более 1 км по дороге с асфальтобетонным покрытием.

Затраты на выполнение полевых работ в эталонных условиях при- нимаются за единицу. На рабочих участках с более сложными условиями индекс затрат в целом возрастает обратно пропорционально сменным нормам выработки на полевые механизированные и конно-ручные рабо- ты в зависимости от следующих характеристик технологических свойств рабочих участков: рабочая длина гона, удельное сопротивление (энерго- емкость) почвы, угол склона, каменистость, степень заболоченности

(влажность почвы), прочность несущей поверхности, характеризующаяся наличием песчаных и рыхлосупесчаных почв, изрезанность препятст- виями, скошенность сторон (конфигурация), закустаренность кормовых угодий.

В целях использования показателей оценки в практике нормирова- ния полевых работ вначале определяются по рабочим участкам обоб- щенные поправочные коэффициенты к нормам выработки на полевые работы, учитывающие совместное влияние на производительность агре- гатов угла склона, каменистости, степени заболоченности (влажности почв), наличия песчаных и рыхлосупесчаных почв, изрезанности препят- ствиями и скошенности сторон (конфигурации).

Обобщенный поправочный коэффициент является произведением поправочных коэффициентов по отдельным факторам. Полученные обобщенные поправочные коэффициенты могут использоваться для дифференциации по рабочим участкам действующих типовых норм вы- работки на полевые механизированные работы.

Индекс оценки технологических свойств по видам работ (пахотные, непахотные, уборочные) определяются делением индекса затрат на поле- вые работы в зависимости от длины гона и удельного сопротивления (энергоемкости) почвы на обобщенный поправочный коэффициент к нормам выработки.

Индекс затрат на уборочные работы определяется в зависимости от балла плодородия (продуктивности) участка и его технологических свойств на непахотные работы. За эталонные условия для уборочных ра- бот в зависимости от продуктивности принят минимальный показатель урожайности, для которого имеется сменная норма выработки на меха- низированную уборку (комбайнами, косилками и т.п.).

По индексам затрат на пахотные, непахотные и уборочные работы и соотношения объемов этих работ в технологическом процессе возделы- вания сельскохозяйственных культур (по технологическим картам) рас- считываются индексы технологических свойств рабочих участков на вы- полнение полевых нестационарных работ. Влияние агроклиматических условий на дифференциацию затрат учитывается с помощью поправоч- ных коэффициентов, которые изменяются от 1,10 до 0,96.

Местоположение рабочих участков характеризуется удаленностью от центральной усадьбы и хозяйственных центров территориального производственного подразделения. Под хозяйственными центрами по- нимаются конкретные хозяйственные объекты, являющиеся пунктами снабжения (материально-технического обеспечения) производственных процессов на рабочем участке и реализации продукции: машинный двор,

складские помещения, зерносушильный комплекс, ферма и т.п. (общехо- зяйственного и внутрихозяйственного значения).

Расстояния до производственных объектов измеряются по плану землепользования от центра (центра тяжести) рабочего участка по доро- гам, обеспечивающим наиболее удобный подъезд. Общее расстояние распределяется по качеству дорог, на основании этого рассчитывается эквивалентное расстояние по коэффициентам, отражающим примерное соотношение затрат на перевозку грузов или холостые перегоны техники в связи с различной скоростью передвижения транспортных средств и сельскохозяйственной техники по дорогам различного качества:

• целина (от центра участка до дороги) - 2,5

• естественные грунтовые - 1,8

• улучшенные грунтовые - 1,5

• гравийные, булыжные - 1,2

• асфальтобетонные, бетонные - 1,0

В производственном подразделении нередко имеется несколько хо- зяйственных центров (животноводческих ферм и др.). В таких случаях для определения расстояния рабочие участки распределяются по прин- ципу «тяготения» к тому или иному хозяйственному центру. Если же ра- бочие участки функционально тяготеют к двум или более хозяйственным центрам производственного подразделения (например, к животноводче- ской ферме и зернотоку), то вначале измеряется расстояние к каждому из них, а затем рассчитывается среднее с учетом соотношения объемов гру- зоперевозок. Поскольку производство продукции на рабочем участке ор- ганизационно и технологически обычно связано с центральной усадьбой и центрами производственного подразделения, рассчитывается среднее эквивалентное расстояние перевозок (индекс удаленности) исходя из следующего соотношения:

зерновые, лен - 0,40 расстояние до центральной усадьбы и 0,60 - до центра производственного подразделения;

картофель и корнеплоды - 0,10 и 0,90;

сахарная свекла - 0,30 и 0,70;

кукуруза на зеленую массу и силос, силосные травы - 0,05 и 0,95; в среднем - 0,25 и 0,75 соответственно.

Среднее эквивалентное расстояние перевозок по культурам рассчи- тывается суммированием произведений эквивалентных расстояний от центральной усадьбы и центра производственного подразделения и соот- ветствующих коэффициентов. Эквивалентное расстояние в среднем оп- ределяется как средневзвешенное, исходя из структуры посевных пло- щадей. Аналогичным образом рассчитывается среднее эквивалентное

расстояние внехозяйственных перевозок.

По эквивалентным расстояниям перевозок и баллам плодородия (продуктивности), от изменения которого в основном зависит изменение урожайности сельскохозяйственных культур и грузоемкости одного гек- тара, определяются индексы транспортных затрат по рабочим участкам по культурам и средневзвешенные.

По исходным данным автоматизированной базы данных земельных ресурсов определяются эквивалентные расстояния внехозяйственных пе- ревозок, средняя грузоемкость одного гектара по внехозяйственным пе- ревозкам, связанным с производством и реализацией растениеводческой продукции, и индексы транспортных затрат на их осуществление. Ука- занные индексы отражают увеличение транспортных затрат по сравне- нию с принятыми за единицу эталонными условиями - стоимостью транспортировки груза на расстояние до 1 км по дороге с асфальтобе- тонным покрытием.

Показатели оценки местоположения рабочих участков наряду с по- казателями оценки плодородия и технологических свойств используются для расчета обобщающих (синтезирующих) показателей оценки.

Для денежной оценки земель производится оценка местоположения сельхозпредприятий в республиканской системе социальной инфра- структуры, главными носителями которой являются административные центры территории и городские поселения. Общий порядок оценки ме- стоположения заключается в определении эквивалентных расстояний от центра сельхозпредприятия до городской черты г.Минска, областного центра, районного центра, других близлежащих городских поселений.

На основании эквивалентного расстояния и шкалы оценки опреде- ляются оценочные баллы местоположения сельхозпредприятия по отно- шению к названным выше административным центрам и городским по- селениям и общим баллом оценки местоположения считается макси- мальный из этих четырех баллов.

Определение обобщающих (синтезирующих) показателей оценки является самым важным этапом кадастровой оценки сельскохозяйствен- ных земель.

Расчет показателей дифференциации чистого дохода производится следующим образом:

• определяются индексы нормативных затрат на 1 га исходя из балла плодородия (продуктивности), технологических свойств и местоположе- ния земельных участков;

• определяются индексы урожайности в зависимости от балла пло- дородия (приложение 10);

• делением индексов затрат на индексы урожайности рассчитывают- ся индексы себестоимости;

• по индексам урожайности и индексам себестоимости рассчитыва- ются индексы дифференциации чистого дохода по формулам:

по отношению к среднереспубликанским условиям -

^Идд; ^Иу; ⁽И_ССр ^- Ис;^);

по отношению к худшим условиям -

^Идд; ^Иу; ^(Истах ^{- И}ci^),

где Идд; - индекс дифференциации оценочного чистого дохода на i- том участке;

И_у;, И_с; - индексы урожайности и себестоимости единицы продукции на i-том объекте;

И_сср - средний по республике индекс себестоимости (при строгом расчете равен 1);

И_стах - индекс себестоимости в худших (замыкающих) условиях.

Для определения индексов нормативных затрат по технологическим картам определяются базисные нормативные затраты на производство продукции для среднереспубликанских условий характеристики земель, организации производства и урожайности сельскохозяйственных куль- тур (плодородия земель).

Общая сумма базисных затрат распределяется на две части: диффе- ренцируемые от качества земель и недифференцируемые. К последним относятся затраты на семена, удобрения, прочие прямые затраты. Деле- нием указанных частей на общую сумму определяется соотношение до- лей в индексе затрат. В дифференцируемой части индекса вычисляются доли в индексе затрат на пахотные, непахотные, уборочные, транспорт- ные и стационарные работы. Каждая из этих долей делится на средне- республиканский оценочный индекс затрат по соответствующей работе, в результате получаются цены индексов затрат на соответствующую ра- боту. С учетом этого индексы оценочных затрат по рабочим участкам (Из;) рассчитываются по формуле:

Из; = а + Ип; • Ц_ш+ Ин; • Цн + Иуб; • Цуб + Итр; • Цтр + Ист; ' Цст,

где а - недифференцируемая доля индексных затрат;

И_п;, И_н;> И_уб;, И_тр;, И_ст; - индексы затрат соответственно на пахотные, непахотные, уборочные, транспортные и стационарные работы ;-того участка;

Цш, Ц_н, Ц_уб, Ц_тр, Ц_ст - цены индексов соответствующих затрат. Базисные оценочные затраты рассчитываются без учета затрат на

внесение органических удобрений и без учета затрат на содержание и восстановление осушительной сети на мелиорированных землях. Поэто- му полученные по указанной выше формуле индексы затрат корректи- руются для минеральных почв прибавлением величины, отражающей за- траты на внесение органических удобрений, а для осушенных почв (тор- фяных, минеральных) - прибавлением величины, отражающей дополни- тельные затраты землепользователя на содержание и восстановление осушительной сети.

Расчеты по улучшенным кормовым угодьям производятся так же, как и для многолетних трав на пашне, по естественным кормовым угодь- ям - с некоторым упрощением. Для этих угодий дифференцируются за- траты на уборочные (включая сюда и стационарные работы) и транс- портные. В целом расчет производится по формуле

Из; = а + Иуб; • Цуб + Итр; • Цтр,

где а - недифференцируемая доля индексных затрат;

И_уб;, И_тр; - оценочные индексы затрат на уборочные и транспортные работы ;-того участка;

Цуб, Цтр - цена индекса затрат соответственно на уборочные и транс- портные работы.

Величина и структура затрат определяется по технологической кар- те для среднереспубликанских условий. Цена индекса рассчитывается делением относящейся на соответствующую работу доли индекса сред- нереспубликанских затрат на 1 га на среднереспубликанские индексы оценки технологических свойств и местоположения (индекс затрат на уборочные и стационарные работы и на индексы затрат на транспортные работы).

Естественные пастбища используются для пастьбы скота и в связи с этим затраты на технологические процессы по «уборке» и «транспорти- ровке» продукции не калькулируются. Вместе с тем, для повышения дос- товерности оценки затраты на уборочные, стационарные и транспортные работы экспертным путем дифференцированы, сообразуясь с опреде- ляющими их факторами. В данном случае для упрощения расчетов под уборочными понимаются в совокупности уборочные и стационарные ра- боты, так как динамика затрат на их выполнение в основном связана с продуктивностью.

Индексы оценочных затрат по естественным пастбищам рассчиты- ваются по формуле

Из; = 0,60 / Иубср • Иуб; + 0,40 / Итрср • Итр;,

где Иубср, Итрср - средние по угодью индексы затрат соответственно на уборочные + стационарные работы и транспортные работы;

И_уб;, И_тр; - индексы затрат на уборочные + стационарные работы и на транспортные работы по оцениваемым участкам.

Индексы оценочной себестоимости рассчитываются делением ин- декса оценочных затрат на индекс оценочной урожайности (продуктив- ности). В качестве последнего принимается балл продуктивности, делен- ный на 10 (индекс продуктивности участков с оценкой до 10 баллов при- нимается за единицу).

Для определения «худших условий» при оценке пахотных земель и земель под многолетними насаждениями, из всего числа оцениваемых объектов отбирают примерно 1 % объектов с самыми высокими индек- сами себестоимости продукции и определяют среднюю величину этого индекса, который принимается как максимальное значение (Исмах) для расчета индексов дифференциации чистого дохода по остальным объек- там. По всем объектам, отобранным для определения «эталона худших условий», индекс дифференциации чистого дохода принимается равным нулю.

Общий балл кадастровой оценки - это балл, соответствующий баллу плодородия, обеспечивающему такой же по величине индекс дифферен- циации чистого дохода при фиксированных среднереспубликанских по- казателях оценки технологических свойств, местоположения земельных участков и сельхозпредприятий.

Например, если участок с почвенно-экологическим бонитетом 32 при фиксированной величине индексов технологических свойств и ме- стоположения имеет индекс дифференциации чистого дохода +0,273, то любой другой участок, который имеет больший (меньший) балл плодо- родия, но благодаря худшим (лучшим) технологическим свойствам и ме- стоположению характеризуется таким же индексом дифференциации чистого дохода, будет тоже иметь обобщающий балл кадастровой оцен- ки 32.

По данным оценки плодородия, технологических свойств и место- положения земельных участков вначале разрабатывается шкала опреде- ления баллов кадастровой оценки земель. На основании индексов диф- ференциации чистого дохода определяются баллы кадастровой оценки.

Определение нормативной цены земли (денежная оценка) осно- вывается на общем рентном доходе, слагающемся из абсолютного рент- ного дохода и дифференциального рентного дохода, образующихся при возделывании сельскохозяйственных культур и использовании земель, занятых многолетними насаждениями, природными сенокосами и паст-

бищами.

В целях анализа рассчитываются образующийся рентный доход и «реализованный» рентный доход. Образующийся общий рентный доход на 1 га рассчитывается по формуле

РДо = Y • Цк - З - З • Кнр,

где РД_о - общий рентный доход на 1 га, руб.;

Y - урожайность культуры, продуктивность угодья, натуральных или кормовых единиц с 1 га;

Цк - расчетная кадастровая цена 1 т продукции, руб.;

З - совокупные нормативные затраты на производство и реализацию продукции, руб./га;

Кнр - коэффициент нормы рентабельности.

Кадастровая цена единицы продукции (Цк) определяется по затра- там производства в худших условиях (по «замыкающим затратам») по формуле:

^Цк = ^(З + ^З ^ ^Кнр + ^З ^ ^Кар^{) : Y}i^,

где З_; - совокупные нормативные затраты на производство и реали- зацию продукции в сельхозпредприятиях, имеющих худшие условия земледелия, руб ./га;

Кнр - коэффициент нормы рентабельности (0,35);

Кар - коэффициент для определения величины абсолютной земель- ной ренты в кадастровой цене (0,10);

Y_; - урожайность культуры в худших условиях, т/га.

По данным годовых отчетов о хозяйственной деятельности сельхоз- предприятий за последние 3 года на основании других подходов уста- навливается средний (базисный) уровень урожайности сельскохозяйст- венных культур на пахотных землях, природных сенокосах и пастбищах.

По типовым технологическим картам рассчитываются нормативные затраты на производство и реализацию продукции при среднереспубли- канских базисных уровнях урожайности, среднереспубликанских харак- теристиках технологических свойств земельных участков, среднереспуб- ликанских характеристиках местоположения земельных участков по от- ношению к внутрихозяйственным и сельхозпредприятий по отношению к внехозяйственным пунктам реализации продукции и приобретения ре- сурсов.

Базисные показатели урожайности и затрат на основании данных кадастровой оценки дифференцируются затем по оцениваемым объектам (областям, районам, сельхозпредприятиям, земельных участков) в виде

нормативных оценочных показателей.

Нормативная урожайность по оцениваемым объектам (Y_;) определя- ется по формуле

где Y₆ - среднереспубликанская базисная урожайность культуры,

т/га,

Иурср - среднереспубликанский индекс урожайности культуры по ка- дастровой оценке земель;

Иур; - индекс урожайности оцениваемого объекта по кадастровой оценке земель.

Нормативные затраты по оцениваемым объектам (З;) рассчитывают- ся по формуле:

З_; = З_б / И_зср • И_з;,

; б зср з;

где Зб - среднереспубликанские базисные затраты на возделывание и реализацию сельхозкультур, руб ./га;

Изср - среднереспубликанский индекс затрат на возделывание сель- скохозяйственных культур по кадастровой оценке земель;

И_з; - индекс затрат на оцениваемом объекте по кадастровой оценке земель.

По указанной формуле затраты дифференцируются в случае, если не произошло существенных изменений в их структуре после кадастровой оценки земель. В случае серьезных структурных изменений расчет нор- мативных затрат по оцениваемым объектам производится по формуле:

_{З; = а + Зп / Ип • Ип; + Зст / Ист • Ист; + Зтр / Итр • Итр;,}

; п п п; ст ст ст; тр тр тр;

где а - недифференцируемая доля базисных затрат, руб./га;

Зп, Зст, Зтр - доля базисных затрат на выполнение соответственно по- левых, стационарных и транспортных работ;

Ип, Ист, Итр - среднереспубликанские индексы затрат соответственно на полевые механизированные работы, стационарные работы и транс- портные работы по кадастровой оценке земель;

Ип;, Ист;, Итр; - индексы затрат на полевые, стационарные и транс- портные работы на оцениваемых участках по кадастровой оценке земель.

Для расчета «реализованного» рентного дохода в качестве кадастро- вых цен применяются фактические средние цены реализации продукции на момент денежной оценки.

На основании величин рентного дохода по сельскохозяйственным культурам определяется средний рентный доход по пахотным землям исходя из средней структуры посевных площадей.

Нормативная цена земли определяется методом капитализации рентного дохода и рассчитывается по формуле:

Нцз; = (РДо; ^ СК) П;,

где Н_цз; - денежная оценка объекта, руб.;

РДо; - общий рентный доход с 1 га оцениваемого объекта, руб.; СК - срок капитализации рентного дохода; П; - площадь оцениваемого объекта, га.

Во избежание получения отрицательной или нулевой цены земли, для денежной оценки принимается общий рентный доход в размере не менее абсолютной земельной ренты, включенной в кадастровую цену, умноженной на показатель урожайности на оцениваемом объекте.

Наиболее проблематичным при денежной оценке земель является определение срока капитализации рентного дохода. В мировой практике сложилось два основных варианта. По первому за срок капитализации рентного дохода принимается продолжительность активной жизни арен- датора, обычно этот период составляет 20 лет. Таким образом, цена зем- ли по первому варианту определяется как ожидаемый суммарный рент- ный доход (сумма рент) за ряд лет.

По второму варианту цена земли рассчитывается как капитал, обес- печивающий получение годового дохода в размере земельной ренты при сложившейся ставке ссудного процента по долгосрочным кредитам, или эффективности приложения капитала в отрасли. В странах Запада эти показатели составляют применительно к сельскому хозяйству 3 % годо- вых (срок капитализации - 33 года (100 %:3 %)). Применительно к со- временным условиям Республики Беларусь, когда ставки ссудного про- цента складываются в значительной степени под влиянием инфляции, их можно принять на уровне не ниже 8 % (12,5 лет - срок капитализации рентного дохода).

В расчетные цены земель вводятся поправки, учитывающие место- положение оцениваемых объектов в республиканской системе социаль- ной инфраструктуры, загрязнение земель радионуклидами и другими за- грязнителями. Так, при уровне загрязнения 5-10 Ku/км по цезию-137 в сочетании с уровнем загрязнения 0,5-1,0 Ku/км по стронцию-90 денеж- ная оценка земли снижается на 30 %.

Цены земли определяются и записываются в белорусских рублях или в условных единицах, эквивалентных доллару США по курсу На- ционального банка.

Результаты кадастровой оценки земель оформляются в виде таб- личных и картографических материалов и пояснительного текста. В таб-

лицы включаются те показатели характеристики и оценки рабочих уча- стков, которые могут использоваться в качестве нормативной основы для дифференциации ставок земельного налога и решения практических за- дач организации и управления производством.

В перечень картографических материалов входит план (схема) раз- мещения рабочих участков, картограмма почвенно-экологической бони- тировки и картограмма кадастровой оценки рабочих участков.

В пояснительной записке даются краткая характеристика использо- ванных при оценке земель материалов, пояснения по содержанию итого- вых таблиц и общие рекомендации по практическому использованию показателей оценки.

Основные промежуточные этапы (формирования рабочих участков, почвенно-экологическая бонитировка и т.п.) и итоговые показатели по- участковой кадастровой оценки согласовываются с землевладельцем (землепользователем). Сводные по району в разрезе землепользований хозяйств материалы кадастровой оценки земель согласовываются с рай- исполкомом, отделом по земельным ресурсам и землеустройству облис- полкома и утверждаются Государственным комитетом по земельным ре- сурсам, геодезии и картографии Республики Беларусь для текущего ис- пользования.

После завершения работ во всех хозяйствах республики готовятся сводные материалы оценки в разрезе землепользований хозяйств, рай- онов и областей, которые согласовываются с Минсельхозпродом РБ, облисполкомами, Минэкономики РБ, другими заинтересованными мини- стерствами и ведомствами, утверждаются Государственным комитетом по земельным ресурсам, геодезии и картографии Республики Беларусь, тиражируются и направляются заинтересованным для применения.

Универсальная система устойчивых во времени показателей поуча- стковой кадастровой оценки земель является фундаментальной основой для решения в автоматическом режиме комплекса прикладных задач в сфере земельных отношений, управления земельными ресурсами, орга- низации, планирования и управления сельскохозяйственным производ- ством.

Организационно работа построена следующим образом. В инфор- мационном центре земельно-кадастровых данных и мониторинга земель (ИЦЗем), функционирующем при Комитете по земельным ресурсам, гео- дезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь, соз- дан банк данных поучастковой кадастровой оценки земель сельскохозяй- ственных предприятий республики. Комзем обеспечивает систематиче- ское выполнение земельно-кадастровых работ по поддержанию показа-

телей оценки на должном уровне достоверности и нормального функ- ционирования базы данных оценки земель.

С участием научно-исследовательских учреждений и органов управления определяется перечень прикладных задач, решаемых с при- менением показателей кадастровой оценки земель. ИЦЗем с установлен- ной периодичностью или по специальным заказам производит необхо- димые расчеты и результаты их представляет заинтересованным для ис- пользования в их деятельности.

В числе задач, решаемых на основе материалов кадастровой оценки земель, важнейшими являются энергетическая оценка земель, определе- ние ставок земельного налога, оптимизация размещения посевов сель- скохозяйственных культур, определение нормативных затрат труда и других ресурсов на возделывание сельскохозяйственных культур, обос- нование совершенствования зональной специализации сельхозпроизвод- ства и государственной поддержки производителей сельскохозяйствен- ной продукции.

Основная задача денежной кадастровой оценки на несельскохозяй- ственных землях заключается в том, чтобы обеспечить рациональное ис- пользование отведенных земель, установить размеры компенсации за не- дополучение продукции с отводимых площадей.

При изменении целевого использования отводимого участка необ- ходимо определить потери сельскохозяйственного производства вслед- ствие такого отвода. Здесь в основу ложится стоимость освоения новых земель взамен выбывших из оборота, так как площадь сельскохозяйст- венных земель не должна уменьшаться. Согласно постановления Совета Министров Республики Беларусь № 1397 от 8.09.99 «О возмещении по- терь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства» стои- мость компенсации дифференцирована в зависимости от гранулометри- ческого состава почв, кислотности, содержания фосфора и калия и т.д. В простейшем виде затраты на освоение можно установить по данным ка- дастровой оценки исходя из окупаемости затрат на производство про- дукции на отводимом участке по формуле

где З_ос - затраты на освоение новых земель взамен выбывших; Н_з - принятый средний норматив затрат на освоение 1 га новых зе- мель в области;

S - площадь участка;

Бф и Б_ср - балл кадастровой оценки соответственно отводимого уча- стка и исходный (средневзвешенный по области).

Денежная кадастровая оценка служит основой для исчисления зе- мельного налога и арендной платы за землю. Главными задачами введе- ния ежегодной платы за землю является обеспечение рационального ис- пользования и охраны земель экономическими методами, выравнивание экономических условий производства на разных по качеству землях, стимулирование предпринимательской деятельности и заинтересованно- сти в повышении продуктивности сельскохозяйственных земель, обеспе- чение поступления средств в бюджет местных Советов.

С земель, предоставленных в аренду, арендатор должен платить зе- мельный налог и дополнительную арендную плату за пользование зем- лей. Эта дополнительная плата должна включать затраты арендодателя на управление, охрану и улучшение качественного состояния предостав- ленного в аренду участка. Размер арендной платы определяется догово- ром арендодателя и арендатора.

В Республике Беларусь принят закон о платежах за землю. Согласно закону целью платы за землю является обеспечение экономическими ме- тодами рационального использования, формирование средств на земле- устройство, повышение качества земель, их охрану, а также социальное развитие села.

Плата за землю осуществляется всеми собственниками, землевла- дельцами, землепользователями и арендаторами. Объектом налогообло- жения является земельный участок. Налогом облагаются земли сельско- хозяйственного назначения, населенных пунктов, промышленности, транспорта, обороны и иного назначения, лесного и водного фонда. На

₂₂

землях с содержанием цезия-137 более 5 Ku/км или более 0,5 Ku/км по стронцию-90 земельный налог не взимается.

Основанием для уплаты земельного налога и арендной платы за зем- лю является Государственный акт на право собственности, владения или постоянного пользования землей, Удостоверение на право временного пользования землей.

Плата за землю взимается ежегодно в формах земельного налога и арендной платы. Размер платы зависит от площади, качества и местопо- ложения участка. Размер налога на сельскохозяйственные земли опреде- ляется по данным кадастровой оценки земель, а на другие земли - в раз- мере установленной ставки за 1 га.

В документацию по денежной оценке земель входят исходные (ба- зисные) величины дифференциальной ренты, показатели оценки каждого участка и суммарные по видам земель, картограммы ценности земель, пояснительная записка.

Диапазон изменения цены в зависимости от технологических усло-

вий может достигать величины, эквивалентной изменению плодородия в 16 баллов. Изменение удаленности от 1 до 10 км эквивалентно измене- нию плодородия в 6 баллов. Цена земли зависит от кадастровой оценки довольно существенно (табл. 2)