4. Кадастровый учет земель и регистрация прав на земельные участки

Регистрация прав на земельные участки, являясь основной частью земельного кадастра, выступает в качестве юридического акта признания и подтверждения государством возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на земельный участок.

Государственной регистрации подлежат возникновение, переход, прекращение права собственности, а также следующих прав и ограниче- ний (обременений) прав на недвижимое имущество:

1. пожизненного наследуемого владения земельным участком;

2. постоянного пользования земельным участком;

3. временного пользования земельным участком;

4. оперативного управления;

5. хозяйственного ведения;

6. доверительного управления;

7. аренды и субаренды земельного участка;

8. аренды, субаренды, безвозмездного пользования капитальным строением (зданием, сооружением), изолированным помещением на срок не менее одного года;

9. аренды, субаренды, безвозмездного пользования капитальным строением (зданием, сооружением), изолированным помещением на срок менее одного года в случаях, предусмотренных соглашением сторон;

10. сервитута;

11. ипотеки;

12. ареста;

13. ограничения (обременения), устанавливаемого в отношении не- движимого имущества в связи с присвоением ему статуса памятника ис- торико-культурного наследия;

14. ограничения (обременения), устанавливаемого в отношении не- движимого имущества в связи с обслуживанием линий электропередач, трубопроводов и иных инженерных сооружений;

15. ограничения (обременения), устанавливаемого в отношении не- движимого имущества при приватизации государственного имущества;

16. иных прав и ограничений (обременений) прав в случаях, преду- смотренных законодательными актами Республики Беларусь.

Объектом государственной регистрации прав являются также сделки и иные случаи возникновения, перехода и прекращения прав на недви-

жимое имущество в случаях, предусмотренных законодательными акта- ми Республики Беларусь.

Право собственности - наиболее полное по содержанию право на имущество, то есть вещное право. Собственник обладает правом владе- ния, пользования и распоряжения. Пожизненное наследуемое владение - реликт переходного периода, среднее между правом собственности и постоянного пользования. Владелец обладает правами пользования, вла- дения и распоряжения (только в части возможности завещания). Право постоянного пользования означает возможность извлечения дохода пу- тем использования потребительских качеств земельного участка - поль- зования без заранее оговоренного срока. Аренда - срочный, возмездный вид пользования, правовые аспекты которого вытекают из договора. Сервитут - по римскому праву право пользования чужой вещью, в ос- новном право проезда. Ныне сервитут - право ограниченного пользова- ния соседним участком.

Земельная регистрация - государственное мероприятие по оформ- лению права собственности, владения или пользования земельными уча- стками юридических и физических лиц в соответствующих документах. По государственному земельному кадастру регистрация - юридический акт оформления прав на земельный участок или имущественный ком- плекс путем внесения в регистрационную книгу с выдачей государствен- ных документов о регистрации. Государство признает и подтверждает факт возникновения, ограничения (обременения) прав, их перехода и прекращения в соответствии с Гражданским кодексом Республики Бела- русь и иными законодательными актами Республики Беларусь. Государ- ственная регистрация прав является единственным доказательством су- ществования зарегистрированного права на недвижимое имущество и сделок с ним, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав осуществляется органами госу- дарственной регистрации прав по месту нахождения недвижимого иму- щества, в том числе земли. Датой государственной регистрации прав яв- ляется день внесения соответствующих записей о правах в регистраци- онную книгу Единого государственного регистра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прав и сделок является обязательной и подтверждает существование права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество. Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считает- ся ничтожной.

Основанием для регистрации земельных участков является решение соответствующего государственного органа о предоставлении земельно- го участка и документ о перенесении в натуру землеустроительного про- екта и закрепление границ участка на местности. Основанием для госу- дарственной регистрации прав являются также сделки в отношении не- движимого имущества, совершенные в соответствии с законодательст- вом Республики Беларусь (купли-продажи, приватизации жилых поме- щений, дарения, наследства) и вступившие в законную силу судебные постановления.

Хотя в существующих нормативно-правовых актах основным объ- ектом регистрации объявлен земельный участок, практически в настоя- щее время регистрация осуществляется по совокупности земельных уча- стков одного землепользователя (предприятия регистрируются как иму- щественные комплексы), то есть землепользованию (или землевладе- нию), которое и является основной земельно-регистрационной единицей. Оно выступает в качестве объекта права пользования и объекта хозяйст- венной или иной деятельности, характеризуется определенным местопо- ложением и размером. Землепользователь получает от государства доку- мент, удостоверяющий его право пользования, владения землей или соб- ственности на нее.

Регистрация землепользователей в системе земельного кадастра осуществляется также по срокам пользования землей: постоянное и вре- менное. На постоянное выдается правоудостоверяющий документ - Го- сударственный акт на право пользования землей. Временным является пользование землей с ограниченным сроком. Данное право подтвержда- ется удостоверением на право временного пользования земельным уча- стком.

Государственная регистрация землепользователей до недавнего времени осуществлялась в соответствующем исполкоме в установленном порядке. Указом Президента Республики Беларусь от 10 декабря 2002 г. № 603 «О создании системы государственных организаций по регистра- ции недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» Комитет по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь определен как специально уполномоченный орган государственного управления Республики Беларусь в области государст- венной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, а научно-производственное государственное республиканское уни- тарное предприятие «Национальное кадастровое агентство» - как рес- публиканская организация по государственной регистрации недвижимо- го имущества, прав на него и сделок с ним.

Органы государственной регистрации прав выполняют следующие основные функции:

• обеспечивают соблюдение правил государственной регистрации прав;

• проверяют действительность поданных на государственную реги- страцию документов и наличие соответствующих прав на земельный участок у заявителя;

• проверяют наличие государственной регистрации прав и ранее за- явленных прав на земельный участок и сделок с ним;

• осуществляют государственную регистрацию прав;

• выдают документы, подтверждающие государственную регистра- цию прав;

• ведут Единый государственный регистр прав на недвижимость;

• предоставляют информацию о государственной регистрации прав;

• систематизируют и хранят данные о государственной регистрации прав;

• разрабатывают и утверждают в пределах своей компетенции мето- дики, положения и иные нормативные документы по вопросам практики ведения государственной регистрации прав;

• организовывают обучение и повышение квалификации работников системы государственной регистрации прав;

• осуществляют иные полномочия в области регистрации прав.

Основными земельно-регистрационными сведениями являются: на- именование землепользования и землепользователя, вид пользования, местонахождение, срок пользования, площадь земли и наименование до- кумента на право пользования землей, его номер и дата выдачи. Государ- ственная регистрация прав на земельные участки осуществляется на лис- тах ВА и ВВ регистрационной (земельно-кадастровой) книги админист- ративного района (города).

Государственная регистрация прав производится в таком порядке: прием и регистрация заявления и документов, необходимых для го- сударственной регистрации прав и отвечающих требованиям Закона;

экспертиза представленных документов и проверка законности сделки;

установление отсутствия противоречий между заявляемыми права- ми и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

внесение записей;

выдача документа о зарегистрированном праве и (или) совершение специальных регистрационных надписей на правоустанавливающих до- кументах.

Государственную регистрацию недвижимого имущества, прав на не- го и сделок с ним, в том числе земельных участков, осуществляют в на- стоящее время филиалы областных агентств (районные бюро) по госу- дарственной регистрации и земельному кадастру. В систему государст- венной регистрации входят юридические и специальные технические действия по установлению местоположения, границ, отводу, оформле- нию земельного участка, внесению необходимых сведений в земельно- регистрационные документы. В них включаются сведения о наименова- нии земельного участка, его местоположении и площади, об основаниях и целях предоставления, сроках, условиях владения или пользования.

Кроме текстовых земельно-регистрационных документов на каждое землевладение (пользование) составляется кадастровый план, где графи- чески показывается картографическое изображение границ и других элементов с необходимой точностью и полнотой.

Регистрация ведется в бумажной и электронной формах, с накопле- нием данных в центральном банке данных и банках данных регистров.

Регистрация обеспечивает прочность и устойчивость землевладения и землепользования и служит средством ограждения и охраны установ- ленных законом прав собственников, владельцев и пользователей, то есть регистрация является юридической основой земельного кадастра.

Наличие системы регистрации создает лучшую информационную базу для планирования и управления, так как снабжает пользователя ос- новными сведениями о правах на землю. Регистрация обеспечивает большую безопасность прав и дает больше уверенности владельцу или пользователю земли. Одновременно регистрация дает лучшие возможно- сти для контроля за целевым использованием земель и иными аспектами.

Важным моментом необходимости осуществления земельной реги- страции являются кредиты, которые обычно нельзя получить без предос- тавления обоснования цели и законного титула собственности. Застройка земельного участка часто требует больших ресурсов, чем имеют пользо- ватели (застройщики), и именно ипотека позволяет найти необходимые средства. В нашей стране пока залоговый институт не работает, и не столько из-за низкого развития производительных сил, сколько из-за от- сутствия в стране стабильных и стимулирующих подходов к развитию частной собственности.

Назначение и характеристика учета земель. Учет земель как часть ЗК является одним из видов хозяйственного учета. Учет - опреде-

ленная запись конкретных фактов общественной жизни в принятых до- кументах, то есть государственное мероприятие. Земельный учет в Бела- руси ведется организациями системы Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь.

В учете земель в различных отраслях есть общность и различия. Везде земля учитывается как пространственный базис и прежде всего ха- рактеризуется по размерам и местоположению. Необходимы и сведения о пространственном положении отведенных земель, так как земля огра- ничена в пространстве. В сельском и лесном хозяйстве необходим и учет земли как главного средства производства, то есть необходимы специ- альные сведения об использовании и качественном состоянии земель.

Учет направлен на получение, обработку, анализ и хранение сведе- ний о количестве, качестве и хозяйственном использовании земель, не- обходимых для планирования хозяйства, рационального и эффективного использования и охраны земельного фонда. Содержание данных учета определяется потребностями материального производства.

Государство определяет задачи, содержание и порядок ведения уче- та, то есть содержание земельно-учетной информации и методы его по- лучения, формы и содержание учетной и отчетной документации, сроки предоставления отчетности, органы и лица, ведущие учет, порядок кон- троля за ведением учета земель. Учетные данные в своей основе носят экономический характер, но имеют и юридическое значение, определяя целевое использование земель и правовые последствия этого использо- вания.

Земельный учет включает учет количества и качества земель. Учет ведется по фактическому состоянию и использованию земель на основе доброкачественных планово-картографических материалов. Учету под- лежит весь земельный фонд в разрезе административно-террито- риальных единиц, категорий земель и землепользователей, земельных участков и видов земель. Качество земель определяется по почвенному покрову, каменистости, эродированности, обеспеченности элементами питания, рельефу, составу травостоя, мелиоративному состоянию и т.п.

Учет земель проводится по единой методике, что обеспечивает со- поставимость его данных. Данные учета должны соответствовать факти- ческим размерам и состоянию земель на момент его проведения. Учет должен не только констатировать состояние земель, но и вскрывать ре- зервы освоения новых земель, улучшения качества, повышения продук- тивности земель.

Учету подлежат все земли независимо от того, используются они или нет в данный момент. Учет земель должен быть своевременным и

непрерывным - основное требование правильной постановки учета зе- мель. Этим самым поддерживают земельно-учетные данные на уровне современности. Важно также установить согласованность во времени получения и записи соответствующих учетных сведений. Ясность и дос- тупность данных учета облегчает практическое использование его ре- зультатов, то есть документы не должны быть громоздкими и трудночи- таемыми. Земельно-учетные сведения необходимо показывать не только в текстовой информации, но и отражать на планово-картографической основе. Необходима логическая увязка учетной и отчетной кадастровой информации. При учете следует применять те приемы и средства, кото- рые обеспечивали бы минимум затрат.

Таким образом, под земельным учетом понимается государст- венное мероприятие в системе земельного кадастра, направленное на получение, систематизацию и анализ сведений о количестве, тер- риториальном размещении, качестве и хозяйственном использова- нии земель. Земельный учет решает задачи сбора информации о земель- ных ресурсах, ее систематизации, анализа, хранения, обновления, пре- доставления потребителю.

Объектом учета, как и кадастра в целом, являются все земельные ре- сурсы страны. Основными единицами для учета являются земельные участки, которые группируются по производственным или иным атрибу- тивным параметрам. Основным элементом учета является вид земель (угодье), отдельные участки и контура которых являются единицами счета при земельном учете для получения общих данных по видам зе- мель, земельному участку (землепользованию) и т.д.

Задачи земельного учета: получение, систематизация и анализ всех имеющихся на учитываемую территорию плановых материалов; прове- дение соответствующих полевых работ по съемкам и обследованиям с целью получения необходимых земельно-учетных данных плановых ма- териалов; определение размеров, качественного состояния, распределе- ния и использования земель всей учитываемой территории; изготовление специальных земельно-учетных плановых материалов и внесение пер- вичных данных в земельно-учетные текстовые документы; определение состава и распределения земельного фонда по категориям земель, земле- пользователям, видам земель; предоставление необходимых данных о землях.

Составной частью земельного учета является инвентаризация зе- мель, которая представляет собой единовременное учетное мероприятие. Инвентаризация земель проводится для уточнения или установления ме- стоположения границ (без закрепления их на местности), размеров и

правового статуса земельных участков, выявления неиспользуемых, не- рационально используемых или используемых не по целевому назначе- нию земельных участков, других количественных и качественных харак- теристик земель, отражаемых в государственном земельном кадастре.

Инвентаризация земель в зависимости от целей и объектов земле- устройства проводится по решению специально уполномоченного госу- дарственного органа по земельным ресурсам и землеустройству, мест- ных исполнительных и распорядительных органов либо по ходатайству землепользователей, землевладельцев, собственников и арендаторов зе- мельных участков.

Ее проводят по мере необходимости с целью выявления соответст- вия данных, имеющихся в кадастровой документации, натуре (местно- сти). Полученные уточнения вносят в кадастровые сведения и в первую очередь в учетные. При инвентаризации используются имеющиеся в производстве планово-картографические и другие материалы. Специаль- ные кадастровые съемки при этом, как правило, не делаются, а выявле- ния соответствия натуре производится при обследовании земель. Данные инвентаризации соответствуют натуре только на момент ее проведения.

Традиционно в зависимости от задач, содержания и специфики ра- бот земельный учет, как и кадастр в целом, подразделяли на основной (первичный) и текущий (последующий). Первичный учет - первоначаль- ное получение сведений о площадях, качественном состоянии и исполь- зовании земель. Оно происходит при введении новой документации, проведении новых съемок или обследований и т.п. Текущий учет прово- дится перманентно для выявления и фиксации сведений о текущих изме- нениях в распределении, количестве и качестве земель, а также для на- хождения ошибок и неточностей, допущенных при первичном учете и внесение соответствующих изменений. При текущем учете определяют- ся не только произошедшие изменения, но и их правомерность. В отли- чие от основного учета при текущем учете измеряют лишь те части тер- ритории, где произошли изменения в состоянии и использовании земель.

Актуальность такого разделения в последнее время уменьшилась в связи с внедрением автоматизации, но пока сохраняется.

При учете отражаются как количественные, так и качественные по- казатели, сведения по которым получают путем съемок, обмеров и об- следований.

Большое значение для правильной постановки учета земель имеют съемки. Съемки дают возможность получить точные сведения о площади землепользования, составе угодий и их видов. Съемки подразделяются на наземные и аэрофотосъемку - основной вид съемки при государст-

венном учете земель. По сравнению с наземной съемкой его данные от- ражают большее количество элементов местности и использования зе- мель. Например, можно фиксировать не только размеры видов земель, но и границы посевов различных культур, степень проявления эрозии и т.п. Они особенно ценны для учета небольших земельных участков таких субъектов земельных отношений, как владельцы приусадебных участков.

В задачу обследований, проводимых при государственном учете зе- мель, входит выявление фактического состояния и использования видов земель, а также возможность более интенсивного их использования в сельском хозяйстве. Они бывают двух видов - специальные и агрохозяй- ственные. При агрохозяйственных (землеустроительных) обследованиях по внешним признакам и состоянию каждого контура видов земель в на- туре определяют его качество и возможность дальнейшего более рацио- нального использования. Они проводятся выборочно при создании но- вых землеустроительных проектов. Специальные обследования бывают почвенные, геоботанические, агрохимические, радиологические, мелио- ративные и другие, особенности проведения которых подробно описаны в пособии «Методы обследований земель» (Минск, 2001).

При учете земель, как и в целом в ЗК, применяют два вида отраже- ния сведений: текстовой (полученные данные выражают цифровыми по- казателями и вносят в специальные документы) и графический, являю- щийся подобием учитываемых единиц и их составных частей. Суть его в том, что результаты непосредственных наблюдений на местности с по- мощью специальных технических приемов отражаются на планово- картографической основе, то есть получается уменьшенное изображение учитываемой территории.

Отдельные земельные участки различаются по составу, использова- нию, состоянию. Это обуславливает необходимость деления земельного фонда на категории земель, категории землепользователей, виды, подви- ды земель и отражения сведений в учетных данных. Учет обычно осуще- ствляется в пределах видов земель и систематизируется по администра- тивным единицам. По структуре видов земель можно судить о характере и интенсивности использования земель, планировать мероприятия по улучшению земель. Показатели количественного учета выражают в виде площадей видов земель. Исходной основой для них являются планово- картографические материалы, полученные в результате съемок. Именно по ним получают экспликацию земель в установленных границах. Свод- ные данные на конец года отражаются в составляемых ежегодных отче- тах о наличии и распределении земель.

При учете количества земель не только определяют общие площади, но и получают сведения о видах и подвидах земель, площадях мелиори- руемых земель. Учет земель проводится по фактическим размерам и со- стоянию видов земель, применяется определенная классификация (груп- пировка по определенным признакам) земель по категориям, видам зе- мель, почвенным разновидностям, мелиоративному состоянию и др. Под номенклатурой земель понимается система принятых общих и частных их наименований. В земельном учете и кадастре в целом наиболее широ- ко применяется понятие вид земель (угодье) - участок земли, качествен- но отличающийся от другого по использованию и естественно- историческим свойствам.

Площадь видов земель определяется путем суммирования площадей контуров, из которых они состоят.

Важнейшей задачей при учете земель является учет качества земли как природного ресурса и как средства производства, что обуславливает необходимость их классификации. Основное назначение качественного учета - дать исходный материал для обоснования и проведения меро- приятий по повышению производительности земель, эффективного ве- дения отраслей сельского и лесного хозяйства, кадастровой оценки зе- мель, обоснования земельного налога. Основными критериями являются категории сельскохозяйственной пригодности, почвенный покров, рель- еф, растительность, подверженность эрозии, засоренность камнями, культуртехническое и технологическое состояние участков. Основным источником данных для качественного учета являются результаты об- следований.

Земли характеризуются прежде всего по почвам, которые наиболее полно отражают сущность земли. Основными единицами классификации являются зональные типы почв. В настоящее время в Беларуси выделено 12 основных типов почв: бурые лесные, дерново-карбонатные, подзоли- стые, дерново-подзолистые, дерново-подзолистые заболоченные, дерно- вые заболоченные, торфяно-болотные низинные, торфяно-болотные вер- ховые, аллювиальные дерновые заболоченные, аллювиальные торфяно- болотные, болотно-подзолистые и антропогенно-преобразованные.

В зависимости от степени проявления почвообразовательных про- цессов и почвообразующих факторов они делятся на подтипы, роды, ви- ды, разновидности. Для характеристики качества они объединяются в аг- ропроизводственные группы [51 - для южно-таежной зоны, 30 - по дей- ствующему руководству для почвенных обследований в Беларуси, 17 - по Н.И. Смеяну (Пригодность почв БССР под основные сельскохозяйст- венные культуры. Минск, 1989. 175 с.)]. Производится и деление по гра-

нулометрическому составу (10 градаций), подстиланию, эродированно- сти (3), заболоченности (3), каменистости (4), рельефу (8), мелиоратив- ному состоянию (2 градации) и т.д.

Учет качества земель в настоящее время производится в рамках рее- стра земельных ресурсов автоматизированной системы государственного земельного кадастра.