7.9. Земельный кадастр России

В странах содружества, образовавшихся в результате разрушения бывшего Советского Союза, земельные кадастры ведутся на основе ис- торически сложившихся общих принципов, применительно к новым ус- ловиям формирования собственной государственности и рыночных от- ношений.

В России существует частная собственность на землю. Появилось более 12 млн. собственников участков, 16 млн. личных подсобных хо- зяйств, более 15 млн. коллективных садоводов, 5 млн. индивидуальных застройщиков и более 40 млн. собственников долей колхозной земли. Создано 300 тысяч фермерских хозяйств (13 млн. га земли), 44 млн. се- мей имеет землю в собственности. Создан был специальный фонд пере- распределения земель в 30 млн. га для удовлетворения потребностей гра- ждан России. Земля считается недвижимостью, существует принцип множественности и равенства правовых титулов на недвижимость. Ши- рокое распространение получили аренда, залог земель, появились ипо- течные банки. Однако абсолютное право на землю исключается (госу- дарство может затребовать землю обратно). Ежегодно совершается более 200 тысяч сделок по купле-продаже земли.

Земельный кадастр все в большей мере рассматривается как меха- низм защиты прав на землю. Регистрация согласно закона «О регистра- ции прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 1998 года осущест- вляется органами юстиции. Пока земельный кадастр характеризует от- сутствие сложившейся нормативно-правовой базы, сложные межведом- ственные отношения в сфере имущественно-правового комплекса.

В России земельный кадастр охватывает 1709,8 млн. га земель, раз- деляемых на 7 категорий: 656,7 (38,4%) - сельскохозяйственного назна- чения, 38,7 (2,3%) - земли населенных пунктов, 17,6 (1,0%) - земли про- мышленности и транспорта, 28,9 (1,7%) - земли природоохранного на- значения, 843,8 - земли лесохозяйственных предприятий, 19,4 (1,1%) - земли водного фонда, 104,7 (6,1%) - земли запаса.

Специально уполномоченным органом по земельным вопросам яв- ляется Российский комитет по земельным ресурсам и землеустройству (Роскомзем), которому подчиняются госкомземы субъектов федерации и районные (городские) комитеты по земельным ресурсам. Создан феде- ральный кадастровый центр «Земля» и региональные сервисные центры. Основные технические работы ведут институт мониторинга, «Росземка- дастрсъемка», РосНИИземпроект, центр «Землемер» (производство при- боров).

Система регистрации прав на землю еще не завершена. Регистрация рассматривается как регистрация прав на землю и связанную с ней не-

движимость, а не на операции документов с землей. Ее осуществляют специальные органы министерства юстиции через специальные доку- менты (акт, свидетельство, сертификат). Права на землю можно полу- чить только через регистрацию. Она введена с 1993 года указом Прези- дента. Осуществляется в регистрационной (поземельной) книге с выда- чей свидетельства о праве собственности.

Учет осуществляется через установление пространственных границ путем съемок. Ведется государственная поземельная книга района (горо- да).

Бонитировка почв имеет зональный характер. С 1991 года введена платность землепользования. Земельный налог в 1995 году составлял от 550 руб/га в Мурманской области до 4950 руб/га в Краснодарском крае. В 1995 году арендная плата за один из 1,3 млн арендованных участков колебалась от 0,1 до 4,0 руб за 1 м². Сельскохозяйственные предприятия платили в среднем 0,5 руб за 1 м².

Кадастровая оценка земель населенных пунктов проводится по достаточно сложной методике с помощью кластерного анализа, и носит она в первую очередь фискальный характер. Пока фискальный и юридический кадастр ведутся раздельно, что обуславливает дублирование значительного числа операций, хотя в принципе существующий в России кадастр - многоцелевой.

В России с 1996 года формируется целевая программа «Создание ав- томатизированной системы ведения земельного кадастра». Ее осуществ- ляет федеральный кадастровый центр «Земля», созданный для проведе- ния единой политики в области земельных отношений при рыночной экономике, для защиты прав собственников, пользователей и арендато- ров земель, для информационного обеспечения рынка земли и недвижи- мости.

Ведение государственного земельного кадастра осуществляют Фе- деральная служба земельного кадастра России и его территориальные органы - комитеты по земельным ресурсам и землеустройству. Правовой основой деятельности Федеральной службы земельного кадастра России является специальное Положение, утвержденное постановлением Прави- тельства РФ от 11 января 2001 г.

Согласно данному Положению Федеральная служба земельного ка- дастра России (Росземкадастр) является федеральным органом исполни- тельной власти по государственному управлению земельными ресурса- ми, осуществляющим специальные (исполнительные, контрольные, раз- решительные, регулирующие и другие) функции по ведению государст- венного земельного кадастра и государственного учета расположенных

на земельных участках и прочно связанных с ними объектов недвижимо- го имущества, по землеустройству, государственной кадастровой оценке земель и государственному контролю за использованием и охраной зе- мель. В своей деятельности Росземкадастр взаимодействует с другими федеральными органами исполнительной власти Российской Федерации, органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного са- моуправления, организациями и общественными объединениями.

Вышеупомянутое Положение определяет основные задачи деятель- ности Росземкадастра:

осуществление в пределах компетенции государственного управле- ния земельными ресурсами и участие в проведении земельной реформы;

ведение государственного земельного кадастра в пределах компе- тенции - государственного кадастрового учета объектов недвижимого имущества, тесно связанных с земельными участками и т. п.;

осуществление государственного контроля за использованием и ох- раной земель;

участие в формировании нормативной правовой базы по вопросам ведения государственного земельного кадастра;

содействие развитию международного сотрудничеств по вопросам, отнесенным к ведению службы, и некоторые другие задачи.

Статья 6 Положения определяет функции Росземкадастра. Из 46 перечисленных функций можно выделить следующие:

принимает участие в разработке предложений по управлению зе- мельными ресурсами и проведению земельной реформы;

ведет государственный земельный кадастр и осуществляет специ- альные функции по ведению государственного кадастрового учета рас- положенных на земельных участках и прочно связанных с ними объек- тов недвижимого имущества в части внесения сведений об их наличии в единый государственный реестр земель;

осуществляет мероприятия по созданию автоматизированной систе- мы ведения государственного земельного кадастра;

устанавливает состав документов государственного земельного ка- дастра и порядок их ведения;

осуществляет в установленном порядке кадастровое деление терри- тории Российской Федерации и присваивает кадастровые номера земель- ным участкам или объектам кадастрового учета;

обеспечивает ведение единого государственного реестра земель, а также хранение этого реестра и кадастровых дел;

разрабатывает и реализует федеральные программы по совершенст- вованию ведения государственного земельного кадастра;

обеспечивает разработку и совершенствование методик государст- венной кадастровой оценки земель;

организует реализацию международных программ и проектов, в ко- торых участвует Российская Федерация, по вопросам, отнесенным к ве- дению службы;

разрабатывает и утверждает инструкции и другие документы, отраслевые стандарты по вопросам, отнесенным к ведению службы.

Ведение государственного земельного кадастра на всей территории Российской Федерации осуществляется по единой методике и представ- ляет собой последовательные действия по сбору, документированию, на- коплению, обработке, учету и хранению сведений о земельных участках.

Ведение государственного земельного кадастра начинается с фор- мирования и учета объекта кадастра. В процессе его формирования все необходимые документы и сведения помещаются в кадастровое дело объекта, на основании которого осуществляется государственный када- стровый учет данного объекта, в том числе производится присвоение ему уникального кадастрового номера, нанесение на дежурную кадастровую карту или план и занесение информации о нем в формы государственно- го кадастрового учета.

Все сведения о состоянии и об использовании земельных участков, их площадях, местонахождении, экономических и качественных харак- теристиках вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных о межевании земельных участков, сведений, пре- доставленных правообладателями земельных участков, результатов про- ведения топографо-геодезических, картографических, мониторинговых, землеустроительных, почвенных и иных обследований и изысканий.

Сведения о правах на земельные участки об ограничениях (обреме- нениях) этих прав вносятся в единый государственный реестр земель на основании сведений единого государственного реестра прав на недви- жимое имущество и сделок с ним, а также на основании иных докумен- тов о правах на земельные участки.

Сведения об экономических характеристиках земельных участков вносятся в документы государственного земельного кадастра на основа- нии данных государственной кадастровой и иной оценки земель и поло- жений нормативных правовых актов органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Сведения о территориальных зонах вносятся на основании данных, полученных от органов, осуществляющих регистрацию или учет терри- ториальных зон.

Ведение государственного земельного кадастра осуществляется уполномоченными органами и службами различных уровней.

На уровне города или района земельный кадастр ведут комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, которые осуществляют прове- дение кадастрового зонирования территории района или города; провер- ку материалов по формированию земельных участков и территориаль- ных зон; формирование кадастровых дел; ведение кадастровой дежурной карты или плана; учет объектов государственного земельного кадастра с присвоением кадастровых номеров на территории района или города; ве- дение земельно-кадастрового архива; организационное обеспечение ве- дения государственного земельного кадастра.

На уровне субъекта федерации комитет по земельным ресурсам и землеустройству при ведении государственного земельного кадастра осуществляет: руководство и контроль за деятельностью районных и го- родских комитетов; организацию кадастрового зонирования территории субъекта; организацию оценки земли субъекта и другое.

Кроме того, ведется реестр земель, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации.

Для упрощения ведения государственного земельного кадастра и повышения его эффективности вся территория России поделена на када- стровые округа, которые, в свою очередь, делятся на кадастровые рай- оны и кварталы (ст. 18 Закона «О государственном земельном кадаст- ре»). Кадастровый номер земельного участка состоит из номера кадаст- рового округа, номера кадастрового района, номера кадастрового квар- тала, а также номера земельного участка в кадастровом квартале.

На территории Российской Федерации создано 89 кадастровых ок- ругов (соответствующих федеративному делению России). Обязанность дальнейшего разделения кадастровых округов на районы, кварталы, а также установления границ между ними возложена на соответствующие территориальные органы Росземкадастра.

При земельном кадастре ведется специальная документация, под- разделяемая на основную, вспомогательную и производную. К основным документам государственного земельного кадастра относятся единый го- сударственный реестр земель, кадастровые дела и дежурные кадастровые карты (планы). Вспомогательная документация состоит из книг учета до- кументов, книг учета выданных сведений и каталогов координат пунктов опорной межевой сети. К производным документам государственного земельного кадастра относятся документы, содержащие перечень земель, находящихся в собственности Российской Федерации, собственности субъектов РФ, собственности муниципальных образований, доклады о

состоянии и об использовании земельных ресурсов, статистические от- четы, иные справочные и аналитические документы. Состав и порядок ведения государственно-кадастровой документации определяется Рос- земкадастром.

Одним из важнейших документов государственного земельного ка- дастра является единый государственный реестр земель. Он представляет собой документ, который предназначен для проведения государственно- го кадастрового учета земельных участков. Реестр содержит сведения о существующих и прекративших существование земельных участках.

В едином государственном реестре земель содержатся следующие основные сведения о земельных участках: кадастровые номера; местопо- ложение (адрес); площадь; категория земель и разрешенное использова- ние земельных участков; описание границ земельных участков; зареги- стрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения); экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю; качественные характеристики; наличие объектов недви- жимого имущества, прочно связанных с земельными участками.

Все эти сведения содержатся в двух разделах Единого государствен- ного реестра земель: раздел земельных участков содержит сведения о местонахождении и площади земельного участка, его целевом назначе- нии, а также кадастровую карту или план конкретного земельного участ- ка; раздел территориальных зон включает сведения о местонахождении и площади территориальной зоны, правовом режиме, других характери- стиках и кадастровую карту (план) территориальной зоны.

Объектом государственного кадастрового учета земельный участок становится с момента его внесения в единый государственный реестр зе- мель.

Другим основным документом государственного земельного кадаст- ра является кадастровое дело. Оно представляет собой совокупность скомплектованных в установленном порядке документов, подтверждаю- щих факт возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета. Документы, содержащиеся в государственном кадастровом деле, являются основани- ем для внесения соответствующих сведений о земельном участке в еди- ный государственный реестр земель. Кадастровое дело формируется на каждый объект участка.

Еще одна важная составляющая основной земельно-кадастровой до- кументации - кадастровая карта (план), которая представляет собой кар- ту или план, на которой в графической и текстовой формах воспроизво- дятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В

зависимости от состава сведений и цели их использования они подразде- ляются на кадастровые карты (планы) земельных участков, дежурные кадастровые карты (планы) и производные кадастровые карты (планы).

Кадастровая карта (план) земельного участка воспроизводит в гра- фической и текстовой формах сведения о земельном участке.

Дежурные кадастровые карты (планы) воспроизводят сведения о ме- стоположении земельных участков и территориальных зон. Производные же карты (планы) отражают обобщенные сведения о земельном фонде, об экономических, социальных, природных и об иных связанных с зем- лей процессах.

В целом ведение земельного кадастра в России регламентируется такими основными правовыми актами, как закон «О государственном земельном кадастре» от 2 января 2000г., а также «Положение о Феде- ральной службе земельного кадастра России», утвержденного постанов- лением Правительства РФ от 11 января 2001 г. Подзаконные акты уточ- няют и детализируют их положения для более эффективного ведения зе- мельного кадастра.