8.8. Кадастр стран Восточной Европы

В странах Восточной Европы усиливается значимость земельного кадастра в связи с происходящими в них экономическими преобразова- ниями, особенно в сельском хозяйстве, и превращение кадастра в много- целевые информационные системы о земельных ресурсах.

Общие проблемы земельной реформы в странах Восточной Европы:

• Тенденция к задержке реформ ввиду политических дискуссий;

• Не полностью созданы правовые основы рыночной экономики4

• Не завершено создание законодательства для регистрации не- движимости и правового титула;

• Предшествующая (советская) регистрация не может быть осно- вой для современного компьютерного регистра недвижимости;

• Нет должной подготовки лиц, проводящих реформы;

• Недостаточны технические и экономические ресурсы для прове- дения реформы.

История кадастра в Польше связана с историей польского государ- ства, с ее вхождением в состав Речи Посполитой, разделами Польши. Кадастр проводился на основе люстраций земель. В Х1Х столетии начали составлять подробные карты с приложением к ним реестров, содержав- ших подробные сведения о каждом участке: номер, название угодий, размер, использование и др. Проводилась естественно-аграрная класси- фикация земель.

После провозглашения независимости в 1920-е годы начали прово- диться работы по обновлению кадастра с составлением крупномасштаб- ных кадастровых карт, учету земель, а также по классификации земель и бонитировке. Термин «Земельный и строительный кадастр» вновь поя- вился в польском языке права после 42 лет небытия. Данный термин су-

ществовал в Польше до 1955 г., затем был заменен понятием земельной и строительной регистрации. Данная замена обуславливалась политиче- ской волей, равно как и многие другие замещения терминов и понятий, поскольку «кадастр» ассоциировался с оцененной собственностью.

В пахотных землях в настоящее время выделено 8 классов: I класс - лучшие пахотные почвы; II класс - очень хорошие пахотные; III класс - хорошие пахотные; IV - среднехорошие; V - средние; VI - среднепло- хие; VII - плохие; VIII-почвы под залесение. В качестве учетной едини- цы выбрана гмина, населенный пункт и его район. Для каждой учетной единицы ведется карта деления округа в М 1: 10000 или 1: 25000. Пло- щади, закрепленные за отдельными землевладельцами и землепользова- телями, выступают в качестве регистрационных единиц, а участки явля- ются основным земельно-учетным элементом. Регистрацией земли со- гласно закона 1996 года занимаются юридические службы, а не земель- ные.

Основой учета является крупномасштабная (М 1: 1000...1: 5000) учетная карта, кроме нее ведется реестр земель, реестр собственников земель, сводка земель и другие документы. Учет земель ведется террито- риальными органами геодезии, для его ведения внедряется автоматизи- рованная система.

С учетом проведенной.классификации по бонитету разработаны, синтетические показатели качественной оценки земель, на основе кото- рой установлена величина доходов и налогов с земли. Установлены нор- мативные цены на землю в городах, зависящие от степени насыщенности технической инфраструктурой, расстояния от центра, положения на главной или второстепенной улице, положения в угловой части или внутри квартала и т.п.

Использованные в системе учета показатели бонитировки почв со- держат информации об общем качестве почвы, но не дают представле- ния, как эту почву использовать, чтобы получить высокие урожаи. Этой задаче лучше отвечает классификация почв по сельскохозяйственной пригодности. Всего на территории Польши выделено 13 сочетаний па- хотных почв и 3 сочетания почв для пастбищ и сенокосов.

С учетом деления земель на классы бонитета и комплексы сельско- хозяйственной пригодности разработан синтетический, показатель каче- ственной их оценки. На основе многолетних исследований установлена сила воздействия элементов природной среды (почва, климат, влагообес- печенность, рельеф) на урожайность четырех зерновых культур. Степень воздействия каждого элемента выражена в баллах, почвы оцениваются максимально в 97 баллов, климат - в 15, рельеф - в 5, условия увлажне-

ния - в 5, что в целом даст 122 балла. Для условий Польши самый высо- кий показатель качественной оценки конкретных земель составил 111 баллов. Разработанная таким образом оценка земель является усреднен- ной для значительных территорий.

С учетом проведенной классификации по бонитету разработаны синтетические показатели качественной оценки земель, на основе кото- рой установлена величина доходов и налогов с земли. Установлены нор- мативные цены на землю в городах, зависящие от степени насыщенности технической инфраструктурой, расстояния от центра, положения на главной или второстепенной улице, положения в угловой части или внутри квартала и т.п. Земельный кадастр Польской Республики в по- следнее время претерпел заметные изменения. В собственности государ- ства осталось лишь 18 % сельскохозяйственных земель. В отличие от многих развитых стран (Швеция, Германия, Кипр), где совокупность прав на землю исчерпывается правом собственности и аренды, в Польше имеется право «постоянного узуфрукта» - реликт переходного периода. Это - устанавливаемое по закону или договору право пользования чу- жим имуществом с присвоением пользователем приносимого им дохода, но с условием сохранения данной вещи. Обладатель права узуфрукта осуществляет владение, пользование, распоряжение, причем на передачу права узуфрукта не требуется согласие собственника, то есть государст- ва. Узуфруктарий платит за участок.

Для граждан страны нет ограничений на право собственности на землю, иностранцам можно приобрести в собственность до 4 га (город- ские земли) и до 1 га (сельскохозяйственные земли).

В Польше внедрен метод автоматической обработки данных в рам- ках информационной кадастровой системы. Информационную систему планируется расширить до системы многоцелевого кадастра, включаю- щей учет земель, строений, леса и прочей недвижимости с решением экономических задач. При этом в земельный кадастр входит оценка го- родских земель. Отмечается, что цена земли на территории города зави- сит от степени насыщенности территории технической инфраструктурой.

Реформы 1996 г. центральной администрации Польши позволили создать Главное управление геодезии и картографии и наделить боль- шими полномочиями генерального сюрвейера, то есть возможность осу- ществлять регистрации юридического и фактического состояния объек- тов недвижимости, а также подготовку нормативно-правовых инструк- ций и указаний по проведению массовой оценки недвижимости.

На сегодняшний день организационно-правовая схема осуществле- ния земельного и строительного кадастра полностью совместима с соот-

ветствующими представлениями специалистов стран Евросоюза. Един- ство во взглядах обеспечивается следованием основным принципам в развитии земельно-кадастровой системы Польши: земельно- строительный кадастр является базой для построения национальной зе- мельно-информационной системы; кадастр поддерживается компьюте- ризированной системой с предварительным распознаванием содержания основных и последующих файлов; кадастр содержит только юридически гарантированные данные; в качестве объектов кадастра выступают зем- ля, помещения; информационные файлы на землю, здания, помещения имеют выход на сведения по оценке данных объектов.

Земельно-строительная кадастровая система Польши рассматривает- ся как базис для построения более широкой по содержанию националь- ной земельно-информационной системы. В целом по стране большинст- во участков зафиксировано в кадастре, лишь около 1 % участков меняет ежегодно свой правовой статус, а включение новых единиц в кадастр со- ставляет лишь 0,06 % в год.

Чехия как государство сравнительно молодое во многом унаследо- вало систему прежней Чехословакии с хорошим уровнем учетных и бо- нитировочных работ. С 1993г. в соответствии с правительственной про- граммой стала усиливаться роль правовой части кадастра для экономи- ческого стимулирования и защиты прав отдельных собственников. Соз- дается современная земельно-кадастровая система, главные требования к которой определяются задачами ее функционирования: обеспечить опре- деленный уровень гарантий владельцев недвижимостью и кредиторов; вовлечь капитал недвижимости в экономический оборот; упростить про- цедуры передач собственности; определить границы индивидуальных участков; использовать земельно-кадастровую систему в качестве осно- вы для налогообложения; служить средством управления земельными ресурсами; обеспечить доступ общественности к принятию ключевых решений.

Главным землеустроительным органом, подчиняющийся непосред- ственно правительству Чехии, является Чешское бюро съемки, картогра- фирования и кадастра. На областном уровне размещены 7 земельно- кадастровых инспекций, на районном - 77 кадастровых бюро. Дополни- тельно имеются Институт земельно-кадастровой съемки и Научно- исследовательский институт геодезии, топографии и картографирования. Общая численность специалистов 5,9 тыс. человек, из которых 5,3 тыс. человек работают в местных кадастровых бюро.

Каждое кадастровое бюро оборудовано локальными компьютерны- ми сетями. Информационные мосты с центральным институтом земель-

но-кадастровой съемки обеспечены через телефонные линии посредст- вом модемов. Таким образом была создана центральная база данных.

В 1997 г. начались полномасштабные работы по обновлению про- граммного обеспечения земельно-кадастровой системы. На сегодняшний день текстовая составляющая получена по каждому из участков Чехии, дигитализация кадастровых карт выполнена пока не на всей территории.

Земельная служба в Венгрии включает Главное Земельное и Карто- графическое Управление (ГЗКУ) при Министерстве сельского хозяйства и местные земельные организации. ГЗКУ является центральным органом земельного отраслевого управления страны, под его непосредственным руководством находятся: Будапештское геодезическое предприятие, кар- тографическое предприятие (г. Будапешт), Печское геодезическое пред- приятие, Институт геодезии и картографии, Центр машинной обработки данных.

В ведении земельной службы Венгрии находится учет недвижимо- сти и оценка земель, управление использованием земель и их охраной, решение геодезических и картографических задач.

Действующие в настоящее время в стране формы и нормы учета приняты в начале 70-х годов. До этого времени начиная с середины 19-го века в Венгрии существовала 2 вида учета недвижимости: регистр и ка- дастр. Регистр фиксировал юридические права по отношению к недви- жимости, но его вели районные суды, относившиеся к Министерству юс- тиции. Ведение кадастра, названного позднее государственным земель- ным учетом, до 1945 г. занимались финансовые организации, а потом - земельные ведомства. Кадастр содержал сведения о расположении, пло- щадях, видах обработки земель и т.п., и служил главным образом нало- говым целям.

В настоящее время в Венгрии, как и в соседних Словакии, Молдове, регистрацией земель занимаются органы землеустройства, тогда как в Словении, Румынии кадастр юридический.

Основными документами учета недвижимости в Венгрии являются: лист регистрации права собственности; земельная книга; карта учета не- движимости, или кадастровая карта (план); журнал-архив.

Наиболее важной с юридической точки зрения частью учета являет- ся лист регистрации права собственности, состоящий из 3 разделов и фиксирующий все существенные права и правовые факты. Первый раз- дел содержит описательные данные: расположение, площадь, вид обра- ботки, качественные показатели земель, чистый доход; второй раздел ре- гистрирует данные, касающиеся прав собственности на землю, в том числе фамилию владельца, год рождения, адрес и т.п.; все прочие юри-

дические нормы сосредоточены в 3-м разделе: право на пользование, ипотечное право, запись земельного сервитута, ограничение распоряди- тельных прав и т. п.

В земельной книге регистрируются участки земли и другие объекты недвижимости в порядке очередности их топографических номеров. Ка- дастровая карта создается в М 1: 1000 для городских земель, 1: 2000 для иных застроенных территорий и 1: 4000 - для незастроенных. Журнал- архив содержит сводные данные, систематизированные по видам собст- венности, секторам и т.п.

Оценка земель в Венгрии проведена по чистому доходу с единицы площади сельскохозяйственных земель, каждый участок имеет свою балльную оценку.

Кадастр земель в Болгарии регулируется законом «О кадастре» 1979 года и включает три составные части: центральный, территориаль- ный и ведомственный. Центральный кадастр ведет комитет по архитек- туре и благоустройству, территориальные находятся в ведении окруж- ных районных Советов, а ведомственным занимаются национальный аг- ропромышленный союз, министерство леса, комитет по изучению при- родной среды.

По решению совета министров ведомственные кадастры могут раз- рабатываться и другими организациями. Деятельность служб министер- ства и ведомств, ответственных за ведомственные кадастры, осуществля- ется под методическим руководством этого комитета. В рамках комитета по архитектуре и благоустройству действует совет по единому кадастру, являющийся совещательным органом. В его обязанности входит реше- ние основных проблем и вопросов, возникающих в процессе разработки и ведения единого кадастра, а также координация деятельности служб, занимающихся организацией центрального, территориального и ведом- ственных кадастров.

Решения совета, утвержденные председателем комитета по архитек- туре и благоустройству, являются обязательными для государственных органов, сельскохозяйственных и общественных организаций, а также граждан, к которым эти решения относятся.

Материалы центрального кадастра утверждаются советом минист- ров, а территориальных и ведомственных - председателем комитета по архитектуре и благоустройству.

В едином кадастре содержатся сведения о территории страны с ее природными ресурсами и ценностями: о землях, используемых для сель- ского, лесного хозяйства, населенных пунктов, водных объектов, транс- порта, промышленности, о природных ресурсах земных недр, подземных

коммуникациях и др. В каждой категории дается перечень объектов ка- дастра.

Единый кадастр Болгарии состоит из двух взаимосвязанных частей

— графической и текстовой. Текстовая часть включает количественные и качественные характеристики экономической оценки, регистры, спи- ски, балансы, сведения о гражданско-правовых и административно- правовых статусах.

Графическим документом единого кадастра является основная када- стровая карта масштаба 1:3000, для районов неинтенсивно осваиваемых

— 1:10000, а для интенсивно осваиваемых сельскохозяйственных рай- онов, природных зон и зон отдыха — 1.2000. Кадастровая карта содер- жит элементы общегеографического характера, характеристику типа территории, административно-правовой, хозяйственно- производственный и гражданско-правовой статусы. Содержание кадаст- ровой карты включает как элементы общегеографического характера, так и характеристику типа территории, административно-правовой, хозяйст- венно-производственный и гражданско-правовой статус территории. При создании основной кадастровой карты максимально используются имеющиеся топографические карты, ортофотопланы и автоматизирован- ные методы составления.

Основными кадастровыми единицами являются парцеллы угодий, улицы, водоемы и др. По кадастровым единицам даются характеристики границ, размеров, качественных показателей, оценки земель, вида собст- венности и др.

В рамках единого кадастра проводятся работы по кадастру сельскохозяйственных земель, включающему работы по измерению площадей, оценке экологических условий и бонитировке, качественной характеристике и экономической оценке земель. Данные собираются по парцеллам на основе юридических документов о правах на земельную собственность, съемок, обследований земель и ряда других исходных показателей. Составляются крупномасштабные кадастровые карты, кроме них в состав кадастровой документации входят данные подготовительных работ, результаты измерений, поземельная книга.

В процессе составления кадастра сельскохозяйственных земель вы- полняются следующие виды работ:

1. исследовательские (подготовительные) работы;

2. работы по измерению земель, занятых различными видами культур и относящихся к разным формам собственности;

3. оценка почв и климата, в т.ч. оценка экологических условий и бонитировка почв;

4. качественная характеристика земель;

5. экономическая характеристика

6. составление и оформление кадастровой документации, а также чертежных кадастровых работ;

7. проверка и прием кадастра;

8. утверждение и ведение кадастра.

Оценка земель Болгарии базируется на точном измерении и всесто- роннем изучении земельных ресурсов по отдельным участкам - парцел- лам. Под бонитировкой понимают сравнительную оценку почв, основы- вающуюся на их качестве и показывающую пригодность почвы для вы- ращивания одной или нескольких культур при данном уровне агротехни- ки. При этом учитывают диагностические показатели, которые в наи- большей степени обусловливают естественное плодородие почвы и влияют на развитие сельскохозяйственных культур. К таким показателям были отнесены механический состав почвы, мощность гумусового гори- зонта, содержание гумуса в пахотном горизонте и др. При этом каждое из указанных свойств оценивается отдельно в зависимости от влияния на развитие растений.

При экономической оценке земель определялась стоимостная и от- носительная оценка. Стоимостная оценка рассматривается как денежное выражение экономического плодородия почвы и измеряется количест- вом общественного труда, затраченного на создание достигнутого эко- номического плодородия. Размер денежной оценки земель определяется через капитализацию дохода и дифференциальной ренты.

Относительная оценка земли определяется через систему показате- лей, отражающих влияние земли на производительность труда, размер валового и чистого дохода.

В странах Балтии практически завершен процесс постепенной за- мены советских законов на новые или, наоборот, старые (до советской оккупации). Все три страны к 1939 году имели работающие системы ре- гистрации недвижимости. Так, в Литве было 385 тысяч частных фермер- ских землевладений (84 % территории страны), 99 % которых позднее были переданы в колхозный сектор. Сейчас продолжается процесс воз- вращения участков прежним владельцам или выплата денежной компен- сации в случае невозможности такого возвращения. В Эстонии и Латвии в настоящее время регистрация правовых титулов осуществляется в рам- ках судебной системы, а регистрация недвижимости проводится нацио- нальной землеустроительной службой. В Литве обе функции выполняет национальная землеустроительная служба. В Латвии лишь 4,6 % сель-

скохозяйственных земель находится в собственности государства, в Лит- ве - 27,0 %.

В процессе осуществления земельной реформы Латвия предстала перед огромным количеством работы, которую необходимо проделать в сфере земельно-кадастровой деятельности. Для обеспечения должной ре- гистрации земель, а также для управления земельными ресурсами в це- лом необходимо скорое развитие государственных геодезических сетей, наличие планово-картографического материала, оперативно действую- щие компьютерные земельно-информационные системы, новейшее из- мерительное оборудование (на основе GPS-технологий) и многое другое. Должно быть подготовлено большое количество специалистов, способ- ных вести работу в новых направлениях деятельности.

Земельная реформа в Латвии в большей степени коснулась сельской местности. Значимое реформирование отношений собственников недви- жимости на территории городских земель осуществляется с определен- ной задержкой, поскольку современное состояние земельно-кадастровой системы не позволяет быстро и адекватно реагировать на часто заявляе- мые передачи прав на недвижимость и часто изменяющиеся границы зе- мельных участков с располагающимися на них другими объектами не- движимой собственности.

Латвия имеет своей целью полный переход от социалистической к рыночной экономике, однако, реального рынка недвижимости нет до сих пор. Тот факт, что в траснакциях ежегодно задействовано 13 % земель- ных участков, говорит пока лишь о состоянии неустойчивости системы. Об этом же свидетельствует и огромное количество земельных споров (примерно 1,3 % от общего количества участков), на несколько порядков более высокое, чем в странах в развитой кадастровой системой. Под за- логом находится лишь 3 % участков, то есть пока ипотека не является достаточно распространенным механизмом рыночного развития. Для развитых стран понятие земельно-кадастровая система и рынок недви- жимости тесно связаны. Для того, чтобы следовать установленным зако- номерностям развития земельно-кадастровой системы, необходимо соз- давать различного вида информационные системы и подсистемы, кото- рые могли бы со временем обновляться и усовершенствоваться без пол- ного отказа от данных структурных систем и подсистем в последствии.

В Латвии с 1988 года действует Латвийская ассоциация сюрвейверов - член FIG, существовавшая ранее в период между мировыми войнами.

Создание объединенной системы государственных регистров в Лит- ве являлось одним из пунктов, включенных в правительственную про- грамму действий на период 1997-2000 гг. в рамках деятельности про-

граммы развития информатики и коммуникаций. Объединенная система государственных регистров понимается в качестве отдельных компьюте- ризированных регистров, которые перекликаются между собой и груп- пируются по определенным приоритетам. В готовом виде система обес- печивает учет всей недвижимой собственности на территории государст- ва.

Большинство баз данных и регистров, создаваемых в Литве до сих пор, представляют собой узко специализированные сведения, собирае- мые в пределах отдельных министерств, ведомств и организаций в неза- висимых друг от друга форматах, что представляет возможным органи- зовать массовую транспортировку данных из одного регистра другому. Для устранения данного обстоятельства Литва должна будет реорганизо- вать все существующие регистры и привести к форматам, позволяющим свободную транспортировку данных любому заинтересованному пользо- вателю земельно-кадастровой системой по конкретному запросу, при применении новейших коммуникационных технологий.

В настоящее время в Литве в кадастр внесено примерно 590 тысяч земельных участков, и продолжается тенденция к росту их количества почти на 100 тысяч в год. 7 % стоимости недвижимости находится под залогом, то есть рыночные отношения развиты несколько лучше, чем в Латвии. Около 4 % участков меняет ежегодно своих владельцев, в том числе и при реституции земель.

В Молдове сначала были приватизированы объекты жилья, потом - промышленные и коммерческие (90% к 1997 году). Эти земли могут быть куплены даже иностранными инвесторами согласно закона «О нормативной цене и порядке купли-продажи земли собственниками предприятий», даже в рассрочку. В стране сделана ставка на создание единого кадастра недвижимости. Развита инфраструктура рынка недви- жимости, много оценщиков недвижимости. Проводимые земельные пре- образования усложнили охрану земель, их рациональное использование. Становление кадастра в Молдове идет очень сходным путем с Белару- сью. Так, парламент Молдовы в марте 1998 г. принял закон «О кадастре недвижимого имущества», в основе которого лежит законопроект «О го- сударственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней», раз- работанный в Беларуси и направленный в правительство еще в 1996 г., хотя в Беларуси он принят только в 2002 году.

На Украине основные положения земельной политики государства зафиксированы в Земельном Кодексе. На Украине допускается право собственности на землю гражданами и юридическими лицами Украины. Основные цели: фермерское хозяйство, личное подсобное хозяйство,

строительство и обслуживание жилого дома, садоводство, дачное и га- ражное строительство. С 1999 года Указом Президента можно покупать земли несельскохозяйственного назначения в собственность, однако су- ществует мораторий на продажу земельных участков сельскохозяйствен- ного назначения до 1 января 2007 года. До 1 января 2015 года запрещено приобретение в частную собственность участков сельскохозяйственного назначения площадью более 100 га.

С 1997 года реформируются сельскохозяйственные предприятия. Более 75 % владельцев уже получили сертификаты на право собственно- сти на землю, и эта работа планируется быть завершена в 2005 году. Проводятся работы по землеустройству и оценке земель, создан фонд документации по землеустройству, национальный стандарт «Оценка не- движимого имущества». В стране создается система государственного земельного кадастра в виде многоуровневой ГИС, разработан и посте- пенно реализуется механизм государственной регистрации прав на зе- мельные участки, есть государственный контроль за использованием и охраной земель. На Украине землепользование носит платный характер, хотя ставки земельного налога сравнительно невысоки. Так, в Киеве они составляют только 15 % городского бюджета, тогда как в Европе - до 50 %, а в Японии - до 70 %. Довольно широко, особенно в крупных го- родах, распространены земельные аукционы. Стоимость земли в послед- ние годы в стране растет быстрее, чем стоимость иной недвижимости.

В целом земельные преобразования в странах Восточной Европы ведутся с учетом национальных особенностей. Все более четко просмат- ривается тенденция усиления роли государства в регулирования движе- ния земли, использования земель по целевому назначению, установления размеров частного домовладения, жесткого ограничения оборота особо охраняемых территорий, часто и сельскохозяйственных. В большинстве стран приняты одинаковые или сходные технические решения по выбору системы управления базами данных земельного кадастра.

Земельный кадастр (в некоторых странах он уже справедливо назы- вается «кадастр недвижимости») и система регистрации прав и сделок быстрее развиваются там, где они функционируют в единой системе, где территориальные органы кадастра и регистрации прав создавались путем реорганизации БТИ и где эта единая система работает на принципах са- мофинансирования, например, в Литве (государственный регистр и ка- дастр), Молдове (кадастр недвижимости).