7.7. Земельный кадастр в некоторых странах Азии

В Китае - крупнейшей стране мира - земельный кадастр проводит- ся в соответствии с «Законом о землепользовании» 1986 г., согласно ко- торому все земли государственной и коллективной собственности входят

в состав единого государственного земельного фонда. Как правило, зем- ли населенных пунктов являются государственной собственностью, сельские территории - коллективная собственность. Как и во всякой постсоциалистической стране, в Китае кадастр находится на стадии ста- новления, нет достаточных социально-экономических потребностей в осуществлении регистрации земель ввиду доминирования государствен- ной собственности на землю.

Управление землями земельного фонда осуществляет Государст- венное земельное управление в составе Госсовета. В ведении управления находятся вопросы земельного законодательства и земельных отноше- ний, учета земель и учетной документации, управление и охрана земель, их оценка, отводы земель и разрешение земельных споров и др. В состав управления входит 6 департаментов, в том числе и департамент земель- ного кадастра, и 2 кабинета. В функции департамента земельного када- стра входит обследование, учет, регистрация и оценка земельных ресур- сов. Департамент управления землями, используемыми в строительстве, управляет процессами изъятия земель и отвода их под строительство. Департамент планирования использования земель разрабатывает гене- ральный и ежегодные планы использования земельных ресурсов по стране, разрабатывает основные законодательные положения по рацио- нальному использованию и охране земель. Разрешение земельных спо- ров и контроль за использованием земель - функции департамента над- зора и контроля. Функции департаментов науки, техники, образования и пропаганды, а также департамента по земельному законодательству и земельной политике вытекают из их названия.

При земельном управлении имеется институт изыскания и планиро- вания использования земель, который занимается техническими и кон- сультативными вопросами, информационным обменом.

В административных единицах работу выполняют управления зем- ли. Китай был редкой страной, где вскоре после обретения независимо- сти оценку земель проводили физико-географы, которые опирались на классификацию земель, основанную на природных факторах и степени их благоприятности. В основу современной оценки земель в КНР поло- жены естественные факторы (климат, рельеф, почвы, растительность, гидрология), социально-экономические условия и показатели использо- вания земель. Страна разделена на 11 природных районов, в каждом из них выделены 9 групп земель исходя из принципа их пригодности в сельском и лесном хозяйстве и других целей. Земли групп по качеству подразделены на 3 класса, а в классах выделены типы земель в зависимо-

сти от лимитирующих факторов. В стране осуществляется средне- и крупномасштабное картирование земель.

Китайская экономическая реформа прошла значительный путь раз- вития, сохраняя основное направление преобразований - семейный под- ряд как основная форма хозяйствования в деревне и (в городе) - расши- рение экономической самостоятельности государственных предприятий, перевод коллективного сектора на самохозяйствование и самоуправле- ние, допущение существования индивидуального и частного предприни- мательства, которое постепенно укрепляет свои позиции в хозяйстве страны. Реформа открыла простор дли прямых иностранных инвестиций, обеспечила в короткий срок значительное улучшение условий жизни практически всех слоев населения страны.

Социалистическая рыночная экономика трактуется как неотъемле- мый компонент системы. При допущении многоукладности преоблада- ние в экономике общественной собственности понимается как преобла- дание государственной и коллективной (ставшей уже рыночной) собст- венности, а роль госсектора, который фактически не является преобла- дающим даже в промышленности, может в конечном счете состоять в контроле над общезначимыми для народного хозяйства отраслями (транспорт, энергетика и т. д.).

Формирование земельного рынка, купля-продажа прав пользования земельными участками, аренда земли и другие аспекты земельного обо- рота вызвали необходимость быстрого освоения земельно-кадастровых работ, особенно в городских условиях. Так, в городе Шицзячжуан (про- винция Хэбэй) для обеспечения экономической эффективности исполь- зования государственных земель с учетом требований рыночной эконо- мики были проведены опытные кадастровые работы по установлению разрядов земли и способов ее оценки в городах и прилегающих к ним районах провинции. Технические работы по оценке разрядов земель про- водились земельным управлением совместно с факультетом управления земли Китайского университета.

Сначала было произведено разделение всей земельной территории на разряды с использованием данных статистики по эффективности пользования землей и торгам по недвижимости. С использованием раз- личных методик расчета была получена средняя стоимость права пользо- вания землей - базисная цена земли для оценки разряда земли городских районов или равной по качеству земли другого района. Разряды земли определялись по функциональному назначению городской территории - торговая, промышленная, жилая зона и т. д. По базисной цене земли и на основании условий микрорайона родовой земли были введены соответ-

ствующие коэффициенты корреляции, чтобы получить стоимость родо- вой земли.

Разделение единиц оценочных разрядов было произведено методом сеточного контролирования. Земли торгового пользования разделяются на 6 разрядов, жилищного пользования - на 5 разрядов и промышленно- го пользования - на 3 разряда. Разряды нанесены на кадастровую карту, отмечены их границы. На основе подготовленной карты рассматривают землю по ее родовой принадлежности. На основании показателей оценки разрядов земли и использования материалов эффективности пользования землей для торговли, промышленности и жилищного хозяйства произве- ден расчет разницы доходов по различным разрядам. При этом применен метод регенерации доходов за счет стоимости земли разных разрядов до- ходности торговли и промышленности. Средняя доходность по торгово- обслуживающей отрасли составила соответственно для земель 1-5-го разряда 5683, 3559, 1677, 1100 и 590 юаней за 1 м , а по промышленной отрасли соответственно для земель 1-3 разряда 961_, 660 и 142 юаня за 1 м . На основании кадастровой оценки разрядов земель для торговли, про- мышленности и жилого хозяйства и применения различных расчетов была получена базовая стоимость земли.

Для разрядов земель торгового пользования прежде всего примени- ли метод отделения арендной платы, то есть из арендной платы за не- движимое имущество вычли общий расход по аренде и получили чистый доход от этой аренды. Вычитая из полученного результата капитальный доход с имущества, получили стоимость земли. Путем производства рас- четов получили кадастровую стоимость земли торгового пользования и кадастровук стоимость земли образцовых точек различных разрядов.

Земля жилищного хозяйства выражается только в базовой земель- ной цене по разряду методом отделения конкретной цены, то есть из об- щей стоимости недвижимости вычитается стоимость здания и сумма на- логов, что результате определяет земельную стоимость. На основе этого получали базовую цену земли разрядов жилищного пользования, от

₂₂

1400-1800 юаней за м в первом разряде до 100-350 юаней за м в пятом разряде.

Для определения базовой цены земли по разряду промышленного пользования применялся расчет по разнице полезного дохода путем кор- рекции стоимости. Земли 1-го разряда оценены в 650-1000 юаней/м , 2-го

• в 1700, 3-го - в 60-250 юаней/м . Получив три вида базовой цены земли

• торгового, промышленного и жилищного пользования - с учетом эф- фективности их эксплуатации вычисляли комплексную базовую цену.

Кадастр Вьетнама представляет собой некий аналог советского ка- дастра 30-летней давности. Он ведется преимущественно на сельскохо- зяйственных землях в форме земельно-шнуровой книги, картотеки кон- туров и плана. В книге записываются все семьи, площадь земельного участка, закрепленного за ними и его бонитет. На карточках отражаются такие сведения, как идентификационный номер, площадь, вид земель, данные о землепользователе, бонитет участка, ирригационное состояние. На планах масштаба 1:2000, реже 1: 5000 помимо топографической ин- формации наносят границы угодий, мелиоративные каналы.

Основным отчетным документом является земельный баланс, со- стоящий из 21 графы и 79 строк, содержащий стереотипные сведения о площадях отдельных категорий земель, категорий землепользователей, видам земель. В стране выделено 5 категорий земель: сельскохозяйст- венного, лесохозяйственного, специального назначения, земли населен- ных пунктов и прочие. Традиционные виды земель делятся во Вьетнаме на экзотические для нас подвиды, например, пашня - на три подвида: с тремя, двумя и одним урожаем в год.

В связи со слабой материально-технической базой территориальных органов землеустройства работы по регистрации землепользований ве- дутся медленно и при невысоком качественном уровне.

Бонитировка почв в стране проведена по основным почвенным свойствам: генезису, водному режиму, гранулометрическому составу, мощности пахотного слоя, а также освещенности и рельефу. Выбраны именно те свойства, которые в наибольшей степени коррелируют с уро- жайностью культур.

Создание кадастровой системы на современных информационных носителях во Вьетнаме только продекларировано. В стране нет ни доста- точного количества кадров, ни материалов наземных и воздушных съе- мок, ни законодательной и нормативной базы.

Среди стран Азии сравнительно высоким уровнем развития кадаст- ра отличается Малайзия. По мнению собственных специалистов- сюрвейеров, Малайзия имеет отличную земельно-кадастровую систему, обеспечивающую достаточный уровень правовой безопасности земель- ных участков и иных объектов недвижимой собственности. Тем не менее малайзийская система базируется на количественном выражении разме- ров участков и их размещении по отношению к соседним участкам. В се- годняшней высоко-информационной эре подобная земельно-кадастровая система технологически примитивна и не отвечает все возрастающим требованиям потребителей земельно-кадастровой информации.

Эффективное управление земельно-кадастровой деятельностью, равно как и результатами всех видов связанных с ней работ, требует по- строения цифровых пространственных систем с применением новейших технологических инструментов, способов и приемов. В целях построения современной геоинформационной системы (ГИС), и применяя самую эффективную на сегодняшний день систему глобального позициониро- вания (GPS), проявилось стремление некоторых государств преобразо- вать систему простого количественного учета в «основанный на единых пространственных координатах кадастр». Различного рода пробные про- екты имеют уже успех в Малайзии.

Так, в экспериментальном штате Мелака совместными усилиями факультета геоинформационных иследований и инженерных разработок технологического университета Малайзии и государственного департа- мента кадастровой съемки и картографирования Малайзии был разрабо- тан и внедрен в действие проект координатной земельно-кадастровой системы Малайзии. В процессе разработки и реализации проекта реша- лись две главные проблемы: использование GPS-технологий для сгуще- ния геодезических опорных сетей в целях создания координатного када- стра и применения метода наименьших квадратов для анализа и коррек- тировки размеров кадастровых участков.

В результате изучения внедренного проекта были выявлены широ- кие возможности прикладного применения координатной земельно- кадастровой системы. Планируется расширение проекта до национально- го уровня для создания земельно-кадастровой системы нового типа на территории всей Малайзии. Пока же кадастр страны далек от совершен- ства: формирование нового объекта регистрации и учета занимает в среднем 155 дней, имущественная передача - 123 дня.

Создание земельно-кадастровых систем в некоторых странах Азии, например, в Таиланде и Индонезии, финансирует Всемирный банк. Так, в Индонезии, общая сумма выделенных средств на ряд проектов состав- ляет 43 млн. USD со сроком реализации 54 года. Проекты направлены: на документальное подтверждение ранее не зарегистрированных прав на недвижимость, на улучшение регистрации земельных участков в целях улучшения рынка земли, на совершенствование механизмов налогооб- ложения на базе оценки земель, на совершенствование землеустройства, на компьютеризацию текстовой составляющей земельно-кадастровой системы.

Съемка в стране в настоящее время осуществляется преимущест- венно с помощью GPS-технологий, карты изготовливаются преимущест- венно по результатам фотограмметрических работ, а не дигитализации

бумажных картографических материалов. В стране 56 млн. земельных участков, что много даже для страны с таким большим населением (бо- лее 200 млн.). Почти все они уже зафиксированы в кадастре, так как еже- годное увеличение их количества составляет лишь 0,27 %. В стране от- мечается лишь 600-700 земельных споров ежегодно, но под залогом на- ходится лишь 1 % земельных участков, то есть земельный рынок пока развит недостаточно. Среди прочих стран Индонезия выделяется огром- ными заработками специалистов по земельному кадастру - в 59 раз выше среднего по стране, что на порядок выше, чем в любой другой стране мира.

В Казахстане земельную реформу контролирует государство. Зе- мельное законодательство и практика совершенствуются поэтапно с уче- том характера перехода иных отраслей к рыночной экономике. В 1990- 1993 гг. приняты законы «О земельном налоге», «О земельной реформе», «О крестьянском хозяйстве». В 1995 году подписан Указ Президента «О земле», где земле дан статус недвижимости и предмета правового регу- лирования.

В 2001 г принят новый закон «О земле». Он вводит единый право- вой режим для всех негосударственных землепользователей в сфере сельскохозяйственного производства на основе аренды, то есть долго- срочного пользования. Более 3 млн. граждан стали собственниками зе- мельных участков, создан специальный земельный резервный фонд 12 млн. гектаров, создано более 100 000 крестьянских хозяйств. 2,3 млн. граждан стали собственниками земельных долей, что означает начало рынка земли. Земельный кадастр находится в стадии создания, причем регистрацией земель занимаются не земельные органы, а юридические.

В Азербайджане преобразования начались в 1997 году с принятием закона «О земельной реформе», главной целью которого является созда- ние качественно новых отношений собственности на землю. 3,3 млн. граждан получили землю бесплатно и стали собственниками, то есть сформировался мощный класс крестьян-собственников. Это - самые лучшие земли, которые можно продать, подарить, завещать и т.д. Госу- дарственный земельный комитет страны занимается созданием совре- менного земельного кадастра.

В Грузии в частную собственность передано 0,8 млн. га сельскохо- зяйственных земель и 0,94 - в аренду. С 1998 года осуществляется при- ватизация земель промышленности и иных несельскохозяйственных зе- мель. Тем самым созданы хорошие условия для привлечения кредитов, внедрения новых технологий. Создан единый орган управления землей и

принят пакет законов по реализации земельной реформы, в том числе и в области создания земельного кадастра.

В Армении большинство земель перераспределено в частную соб- ственность еще в 1991 году за символическую плату. Земельные участки распределялись путем жеребьевки, с примерно равным количеством раз- личных угодий, в среднем 1,3 га. 80% сельскохозяйственных земель на- ходится в частной собственности. Финансируется незначительное коли- чество землеустроительных проектов, идет скупка массивов виноградни- ков перерабатывающими предприятиями - собственностью иностранцев.

После массовой приватизации объектов недвижимости правительст- во Республики Армения организовало кампанию по разработке теорети- ческих основ национальной земельно-кадастровой системы. После про- должительных обсуждений на всех уровнях было принято решение соз- давать систему по сценарию Европейской экономической комиссии ООН. Правительством Армении в июне 1997 г. была основана единая го- сударственная кадастровая система в целях обрести действенный доку- мент для эффективного налогообложения, обеспечить возможность оценки недвижимости в процессе ее регистрации, создать единое ин- формационное пространство по недвижимому имуществу. Создан ин- формационный центр, который должен будет предоставлять информа- цию местным административным органам по коммуникационным сетям и обеспечивать информационное обслуживание других пользователей системы.

Управление кадастром возложено на кадастровый отдел по недви- жимости правительства Армении с его 50 структурными подразделения- ми на местах с общим штатом сотрудников 1000 человек. Основан также институт частных сюрвейеров, которые при получении соответствующих удостоверений привлеклись бы к работам по составлению земельно- кадастровых планов и карт. Кадастровое картографирование ведется в масштабах 1: 500 для населенных районов и 1: 2000 для районов, где нет поселений. Работы последние годы проводятся с использованием средств GPS и электронных тахеометров. В целом по пути создания кадастра Армения продвинулась значительно дальше других стран Закавказья.

В Кыргызстане граждане с 1994 года имеют право распоряжения землей, в том числе и сельскохозяйственной. С 1997 года обязательна ре- гистрация сделок с землей. Много внимания уделяется определению нормативной цены земли, причем ключевым показателем является уро- вень ссудного процента или так называемой капитализации чистого до- хода (земельной ренты).

В Узбекистане земля - государственная собственность. Право соб- ственности на земельные участки возникает лишь в случае приватизации объектов торговли и сферы обслуживания. Существует право пожизнен- ного наследуемого владения, постоянного владения и аренда земли.

В Таджикистане земля - в исключительной собственности государ- ства. Реорганизация осуществляется путем создания мелких (1-10 га) дехканских хозяйств, малоэффективных по своей природе. Много пахот- ных земель, даже орошаемых, выбыло из сельскохозяйственного оборо- та. Интенсифицировались селевые потоки, эрозия. Первоочередное вни- мание сейчас должно уделяться почвенным, землеустроительным и т.п. работам.