8.6. Кадастр сша и Канады

США. Американский кадастр на ранней стадии предназначался для быстрого заселения земель, а лишь потом для налогообложения. Кадастр земель в США берет свое начало с 1785 г., когда в стране была принята в основу прямоугольная «Система геодезических координат». С этого вре- мени начали проводить описание землевладений, составлять акты о на- личии земельной собственности (в земельной книге), осуществлять учет земель.

До настоящего времени регистрация земельной собственности в США децентрализована, кадастром и связаными с ним работами занима- ется 39 ведомств и в основном она находится в ведении штатов, в связи с чем имеются местные особенности в ведении кадастра и его документа- ции. Имеется более 3000 бюро по учету земель, ежегодные расходы на регистрацию составляют 4-10 долларов на 1 парцеллу.

Кадастр земель в США направлен на выполнение трех основных функций: 1) информационная база для налогообложения; 2) информаци- онная база о правах землевладельцев; 3) мониторинг современного и по- тенциального использования земель.

Американский рынок собственности, в том числе земельной, имеет много уникальных особенностей, например, сильную роль играют стра- ховые компаниями права. Американский рынок собственности в боль- шой степени полагается на страховые компании права (кроме одного- двух штатов) в целях обеспечения стабильности и порядка. Множество юристов вовлечено в проверку и готовит сделки. Это означает, что Со- единенные Штаты имеют уникальное положение среди наиболее разви- тых стран, не имея никакой государственной или федеральной системы для регистрации земли в компьютеризированном реестре или системе

дел.

С некоторыми исключениями, регистрация дел доминирует над ре- гистрацией прав во всех штатах. За регистрацию дел ответственны суды. В сделки собственности вовлечены кредиторы, агенты по продаже не- движимости, инспекторы, местный орган власти, поверенные и т.д. При залоге, например, клиент должен будет обсудить и сравнить и процент- ные ставки, и затраты с кредитными учреждениями. В большинстве слу- чаев, как часть переговоров с кредитным учреждением, требуется оценка собственности профессиональным оценщиком.

Чтобы гарантировать, что есть суммы денег, доступные для оплаты налогов собственности и страховых премий опасности, кредитное учре- ждение сохраняет равновесие путем условного депонирования - нор- мальной процедуры в США, используемой для большинства сделок. Это означает, что открытие такого счета - только стоимость для первичного вхождения человека в круг владельцев собственности. Для всех после- дующих сделок, это - вопрос замены одного счета условного депониро- вания с другим. Институт условного депонирования - уникальная осо- бенность США.

Регистрация, то есть вход в регистр дел в суде графства, является относительно простым вопросом. В большинстве случаев это делается

отделами в кредитном учреждении или агентом по продаже недвижимо- сти.

Наличие регистрации дел означает, что содержание регистра не соб- рано систематическим способом, который характеризует регистрацию права, и что правительство не гарантирует земельный регистр. Заинтере- сованная сторона должна будет делать полный поиск по регистрам и де- лам, чтобы установить юридические факты для определенной собствен- ности. Есть целые компании, которые специализируются в этой работе.

Время, необходимое для кредитного учреждения, чтобы обработать заявление ссуды, зависит от многих вещей. Повышение числа заявлений в течение 2001 в результате исторически очень низких процентных ста- вок привело к более длительным срокам обработки. В середине 2001 го- да требовалось 6 недель от заявления до закрытия дела, что было вдвое выше обычного времени в Америке. В целом по разным штатам требует- ся от нескольких дней до множества недель.

Список типичных затрат, обычно понесенных с повторно финанси- рованным закладом 200 000 USD и платежа 2 процентов.

Проценты по кредиту 4 000 USD;

Обработка платы 300 USD;

Плата оценки 300 USD;

Сообщение о кредите 16 USD;

Страховка от наводнения 24 USD;

Страхование права 906 USD;

Городской налог 450 USD;

Подготовка документа 150 USD;

Плата нотариуса 50 USD;

Налоговые печати и фиксация оплаты 350 USD; Общее количество 6 546 USD.

Доступ к информации труднодоступен для лиц, непосредственно вовлеченных в сделку, и это означает, что информация требует затрат.

Компьютеризация в пределах организаций пока недостаточна, коли- чество документов очень обширно. В среднем 40-50 человек в кредитном учреждении имеют отношение к выдаче ссуды, например. Более сложная технология теперь упрощает процесс и сделала его более дешевым.

Экономические и общественно-политические перемены в стране привели к необходимости создания многоцелевого кадастра. Современ- ная кадастровая система США использует в качестве исходной единицы при сборе, хранении и поиске информации парцеллу. Парцеллы объеди- няются в файлы. Основой многоцелевого кадастра служит точная геоде- зическая сеть, точные карты, юридические записи о границах землеполь-

зования и данные земельного учета. При разработке многоцелевого када- стра введен стандарт точности кадастровой съемки и масштаба кадастро- вых карт.

В базу данных многоцелевого кадастра включены следующие фай- лы: правовое описание - правовое описание в графическом виде с до- полнением в текстовом; учет земельной собственности - информация о каждой парцелле (характеристика почв, ландшафт и др.); рыночные све- дения - сведения о ценах и расходах, датах приобретения и аренде, то есть сведения, представляющие интерес на рынке; землепользование (налоговый список) - данные о налогоплательщике, величине налога, ко- да налоговой ставки и т. д. В большинстве районов США учет земель ве- дет госдепартамент, в остальных случаях - департамент штата. Много- образие земельной собственности и конкуренция не позволили реализо- вать систему многоцелевого кадастра в целом, и действуют лишь от- дельные его части.

В целях исключения дублирования работ в 1988 г. принят закон о создании единой землеустроительной информационной службы. Боль- шое внимание еще с 1960-х годов уделяется созданию многоцелевых зе- мельных информационных систем. Есть ряд непространственных (учет- ных) информационных систем и ГИС. ГИС Аляски, например, состоит из 6 программ: - высокоширотная программа НАСА, - ортофотографиче- ское картографирование, - установление морских границ, - кадастровое картографирование, - ресурсное картографирование, - создание ЗИС- центра. Средняя стоимость многоцелевого кадастра составляет 3,2 млн. долларов в сельском и 5,8 млн. в городском округах.

Регистрационная система на базе компьютерной техники включает данные о правах на земельную собственность, а также многочисленные показатели по каждой парцелле (участку) земель. Комплексная ресурсная и кадастровая учетная система состоит из шести взаимосвязанных про- грамм, включающих кадастровое, ресурсное и инвентаризационное кар- тографирование, установление границ и создание земельного информа- ционного центра. В современных американских ЗИС обычно имеется 4 подсистемы (файла): прав, учета, рыночных сведений и налоговый спи- сок, которые связаны между собой через код парцеллы.

В США накоплен существенный опыт в информационном обеспе- чении вопросов рационального использования и охраны земель, важным элементом которого является оценка земель. Единой методики экономи- ческой оценки земель нет. Существует несколько методов, используемых в отдельных регионах. Наиболее распространенным является метод оценки земель по величине чистого дохода от реализации сельскохозяй-

ственной продукции.

Большое внимание уделяется учету и описанию природной характе- ристики земель (рельефа, почв), пригодности использования их для вы- ращивания тех или иных культур (характеру использования земель). Не- посредственно вопросами оценки земель занимается ряд служб. Оценка земель основывается на учете почв, рельефа и урожайности культур при определенном способе использования земель (типе севооборотов, внесе- нии удобрений).

Системы кадастровой оценки почв составлены работниками различ- ных сельскохозяйственных опытных станций и университетов. Так, в Калифорнийском университете был разработан метод, известный под на- званием «индекс Стори». При этом методе учитываются четыре основ- ных фактора: почвенный профиль (А), механический состав (В), уклон (С) и фактор (X), включающий шесть переменных элементов. Каждый из этих факторов изменяется B пределах 100-балльной шкалы. Первый этап в оценке состоит в том, чтобы определить относительное (процентное) значение каждого из факторов. Показатели, определяющие значение этих факторов, выражают вариации соответствующих физических свойств почв. Второй этап состоит в объединении нескольких относительных значений отдельных факторов и составляющих. Это достигается путем перемножения значений всех факторов и последующего исключения всех цифр полученного произведения, кроме первых двух, которые и представляют индекс Стори. Например, если значения отдельных факто- ров составляют: А =80, В =90, С =70 и Х=60, то их произведение соста- вит 30240000, индекс Стори будет 30. Этот сводный показатель обозна- чает место данной почвы в 100 %-ной оценочной шкале. Шкала по каче- ству почв делится на шесть категорий: первая (почва высшего качества) - 80-100%, вторая (хорошая почва) - 60- 79, третья (удовлетворительная почва) - 40-59, четвертая (плохая почва) - 20-39, пятая (очень плохая почва) - 10-19, шестая (непригодная к сельскохозяйственному использо- ванию почва) - 0-9%.

При оценке продуктивности кормовых угодий, кроме показателя чистого дохода, применяется условная единица - корово-дни на акр, то есть сколько дней можно прокормить корову на одном акре пастбища.

В настоящее время в США применяются 4 системы оценки земель: классификация наиболее значимых для сельского хозяйства земель, бо- нитировочно-классификационная система, оценка почв по их потенциа- лу, бонитировка почв. Разработана обобщенная классификация сельско- хозяйственных земель, включающая две основные категории земель: «лучшие сельскохозяйственные земли», «уникальные сельскохозяйст-

венные земли» и две дополнительные категории: «значимые сельскохо- зяйственные земли в масштабах штата» и «сельскохозяйственные земли местного значения».

Для детального учета качества всех сельскохозяйственных земель страны применяют бонитировочно-классификационную систему, вклю- чающую 3 группы категории: классы, подклассы, единицы землепригод- ности. В классы (всего их 8) объединяют земли с одинаковыми произ- водственными возможностями и одинаковым проявлением факторов, ог- раничивающих их использование для сельскохозяйственных целей (классы 1-4 - пашня, 5-7 - пастбища, 8 - непригодные). Подклассы ха- рактеризуют природу ограничивающего фактора (климатические усло- вия, эрозия, избыток влаги и др.). Единицы землепригодности объеди- няют равноценные в хозяйственном отношении почвы, имеющие одина- ковые номинальную продуктивность, агротехнику и противоэрозионные меры защиты.

1. класс - земли, не имеющие ограничений в использовании, пригод- ны для продолжительного возделывания широкого набора культур; мощные почвы (не менее 90 см) среднего гранулометрического состава, обычно хорошо дренируемые и легко обрабатываемые, не подверженные эрозии, с уклоном не больше 2%.

2. класс - земли с небольшими ограничениями, пригодные для сис- тематического возделывания полевых культур с применением простых приемов защиты почв от эрозии (контурная вспашка, ленточные посевы, террасирование, применение определенных севооборотов). В этом классе почв ограничивающим может быть один из следующих факторов: не- большой уклон (2-6 %); умеренное проявление водной и ветровой эро- зии; недостаточная мощность почвы (от 30 до 60 см); грубый грануло- метрический состав; слабое засоление; дренирование почвы от среднего до слабого. При сочетании двух и более указанных ограничивающих факторов почвы относятся к классам более низкого разряда.

3. класс - земли со средним проявлением ограничивающих факто- ров, пригодные для систематического возделывания полевых культур при условии применения сложных противоэрозионных приемов. Огра- ничивающим может быть один из следующих факторов: относительно крутые склоны (уклон 2-6 %); высокая степень подверженности водной и ветровой эрозии (смыто от 50 до 70 % слоя почвы); частые затопления, сопровождающиеся нанесением культурам большого ущерба; очень низ- кая водопроницаемость материнских пород; переувлажненность; не- большая мощность корнеобитаемого слоя; низкая влажность почвы; не- достаточность элементов питания; умеренная степень засоления, небла-

гоприятные климатические условия. При систематическом возделывании полевых культур на этих землях требуется проведение трудоёмких ме- лиоративных и других работ (устройство дренажной сети, внесение больших количеств удобрений, применение ленточных посевов).

4. класс - земли с серьезными ограничениями, но все же пригодные для возделывания полевых культур, главным образом трав, при осущест- влении сложных мелиоративных мероприятий. Основные ограничения, учитываемые при отнесении почв к этому классу: крутые склоны (уклон 6-15 %); сильная подверженность водной и ветровой эрозии (смыто 50- 75 % первоначального слоя почвы); низкая влажность почвы; незначи- тельная мощность почвы (до 30 см); частые затопления, сопровождаю- щиеся значительным повреждением культур; переувлажненность почвы; сильная степень засоления; суровые климатические условия. Эти земли целесообразно использовать под пастбище, зоны отдыха, лесонасажде- ния, а некоторые из них - для возделывания специальных культур (рис, овощи, фруктовые деревья) и посадок декоративных деревьев и разных кустарников.

5. класс - земли, непригодные для возделывания полевых культур из-за повышенной влажности, каменистости, непериодических затопле- ний, суровых климатических условий, но пригодные для интенсивного пастбищного использования и лесонасаждений. Они могут быть переув- лажнены; сильнокаменистые, а также имеют малый гумусовый горизонт.

6. класс - земли, где крутизна склонов, сильная подверженность эро- зии, каменистость, небольшая мощность корнеобитаемого слоя, сильная переувлажненность или недостаточная влажность, засоленность или су- ровые климатические условия не позволяют использованию их для воз- делывания полевых культур. Они пригодны для умеренного пастбищно- го использования или лесопосадок. Как правило, к этому классу относят земли с маломощным почвенным слоем (менее 30 см), расположенные на склонах с уклоном 10-15 %, а также земельные участки с уклоном 15- 25 %, если они не подвержены воздействию еще какого-либо ограничи- вающего фактора.

7. класс - земли, на которых крутизна склонов, развитие эрозии, ка- менистость, влажность, засоленность почв и неблагоприятные климати- ческие условия затрудняют их использование под пастбища и лесонаса- ждения. Они пригодны только для ограниченного выпаса. В этот класс входят земли, имеющие несколько ограничивающих факторов, а также все участки, расположенные на склонах, имеющих уклон более 25 %.

8. класс - земли, непригодные для сельского хозяйства. Это крутые склоны, овраги, болота, песчаные берега и т. п. Могут использоваться

только для отдыха и поддержания дикой природы.

Наряду с классами выделяют еще четыре подкласса: Е — почвы с ог- раничениями, вызванными эрозией; подкласс W — почвы, на которых на- блюдается избыточная влажность, недостаточное дренирование или за- топление; подкласс S - почвы с ограниченным корнеобитаемым слоем; подкласс С - почвы в районах с климатическими ограничениями.

Данные бонитировочно-классификационной системы используются для целей внутрихозяйственного землеустройства фермерских хозяйств, качественного учета земель, обеспечения ряда функций управления зе- мельными ресурсами.

В США изучение земель ведётся специальной службой охраны почв в системе Министерства сельского хозяйства. Она состоит из централь- ного органа, филиалов в штатах и около 2400 районных ячеек по охране почв. Основными единицами, подлежащими съёмке при почвенных об- следованиях, являются серии, внутри которых выделяют почвенные ти- пы и фазы. Серии представляют собой почвы, однотипные по мощности и структуре горизонтов, по содержанию солей, органических веществ, а также по рельефу, степени эродированности, засоления и т.д. В пределах серий выделяют типы почв. Наиболее низкая классификационная едини- ца - фаза. Критерием для её выделения являются: изменение наклона по- верхности, ограничивающее использование техники, степень подвер- женности эрозии, засорённости камнями, материнской породе и т.п.

Качественная оценка земель в США производится по продуктивно- сти сельскохозяйственных угодий. Продуктивность пашни определяется по урожайности основных сельскохозяйственных культур не менее чем за десять лет, а для засушливых районов - за более длительный период. Урожайность определяется по данным опроса или с помощью специаль- ных анкет и лишь в редких случаях - непосредственно в поле путём взя- тия укосов с контрольных площадок. Однако урожайность зависит от уровня ведения хозяйства. Поэтому наряду с данными об урожайности собирают сведения о системе севооборотов, обработке почвы, примене- нии удобрений, мелиорации и т.д. На основе этих сведений устанавли- вают классы ведения хозяйства. Выделение классов ведения хозяйства позволяет оценить каждую категорию земель по урожайности в зависи- мости от того, при каких способах ведения хозяйств были получены эти данные. Оценка завершается определением показателя продуктивности земель для каждой культуры путём сопоставления фактической урожай- ности с максимальной, полученной на лучших, но не окультуренных землях.

Для выявления наиболее продуктивных земель в США проводится экономическая классификация земель. При этом наряду с природными факторами учитывают некоторые экономические показатели: размер хо- зяйства, структуру землепользования, уровень интенсификации, место- положение и доходность хозяйства на единицу площади, затраты труда и т.п. Земли однородные по возможности сельскохозяйственного исполь- зования и близкие по продуктивности, включают в один из семи классов экономической классификации. Так как при выделении классов земель учитывают не только особенности почв, но и целый ряд других природ- ных и экономических факторов, то такой метод исследований называют комплексным.

Экономическая оценка земель (в том числе цены на землю) имеет важное значение в экономическом механизме управления сельским хо- зяйством США. Она находит отражение в рыночных ценах. Цена земли представляется в виде капитализированной ренты, то есть определяется исходя из ежегодной земельной ренты и банковского процента.

Рост рыночных цен на землю и денежной оценки земель более чем наполовину за последнее десятилетие обусловлен инфляционными про- цессами. Реальное увеличение цен на землю и ее денежная оценка опре- деляются повышением экономического плодородия земель, затратами на охрану почв и контроль за эрозией, а также государственно- монополистической политикой консервации земельных ресурсов и их вовлечения в сельскохозяйственной оборот.

В целом современный кадастр США многоцелевой, парцеллярный, на основе цифровых кадастровых карт.

Кадастр Канады. Ведением земельного кадастра в Канаде занима- ется Служба инвентаризации земель. Она обеспечивает изучение земель по единой для всей страны программе, главная цель которой - обеспече- ние федеральных и провинциальных органов точными и полными дан- ными о потенциальной продуктивности земельных ресурсов страны.

Земельный кадастр Канады характеризует различный характер учета и регистрации земель по провинциям. Федеральное ведомство ведет учет и регистрацию только на Северо-Западных территориях и территории Юкона. На востоке регистрация носит уведомительный характер с обще- ственным уведомлением о ней, на западе регистрация еще и гарантирует права собственника с выдачей аттестата права («Система Торренс»). В провинции Онтарио действуют обе системы.

Кадастр Канады парцеллярный, применяется кодификация участков. В Квебеке кодификация проводится на основании кадастрового кодекса, подобного французскому, в других провинциях кодификация проводится

аналогично Великобритании, и документы на право собственности пред- ставляют собой специальные книги или реестры, тогда как в Квебеке - кадастровые планы.

Работает до 200 ЗИС, но в практике комплексных ЗИС нет, хотя разработана именно в Канаде самая комплексная на начало 90-х годов ЗИС для чтения, хранения, анализа и сравнения карт ресурсов и исполь- зования земель, социальной и экономической информации, подбора и подсчета площадей, составления целевых карт.

В Канаде до 1963 г. классификацию земель по степени их пригодно- сти для сельскохозяйственного использования разрабатывали провинци- альные департаменты сельского хозяйства. В связи с этим в разных про- винциях создавалась своя классификация земель, а наиболее обстоятель- ная из них - в провинции Британская Колумбия.

С созданием службы инвентаризации земель в 1963 г. при департа- менте лесного хозяйства и развития сельских местностей начали прово- дить исследования с целью разработки единой классификации земель. Эта служба ведет систематические работы на площади в 2,5 млн. км в заселенной части Канады. В связи с тем, что сельскохозяйственное ис- пользование территории тесно связано с другими видами использования, выделяют по назначению основные четыре типа оценки земель, а имен- но, для: сельского хозяйства, лесного хозяйства, отдыха населения, вос- производства фауны (копытных и водоплавающих).

При классификации для сельского хозяйства установлено 7 классов земель различной степени пригодности, различающихся по уровню по- тенциальной продуктивности. Схема классификации земель по возмож- ности их использования в сельском хозяйстве построена на определении степени проявления факторов, ограничивающих использование земель.

1. Нет существенных ограничений для возделывания любых куль- тур. Почвы мощные, хорошо дренируемые, влагоемкие, высокопродук- тивные, не подвержены эрозии, расположены на ровных и пологих уча- стках.

2. Ограничивающим может быть один из следующих факторов: от- носительно неблагоприятные климатические условия, умеренное прояв- ление эрозии, нежелательный гранулометрический состав почвы, слабая водопроницаемость, недостаточное содержание питательных веществ, небольшой уклон, редкие наводнения или корректируемая дренировани- ем влажность. Почвы нуждаются в дополнительных по сравнению с пер- вым классом затратах средств и труда.

3. Почвы имеют умеренно строгие ограничения, в результате чего сокращается набор возможных для возделывания культур; требуют при-

менения специальных мер противоэрозионной защиты. Ограничиваю- щими факторами могут быть или совместное влияние двух факторов 2 класса, или один из следующих факторов: климатические ограничения (например, ранние заморозки); эрозия; почвы тяжелые с низкой водо- проницаемостью; недостаток элементов питания; уклон; затопление, плохие дренирующие свойства почвы; низкий запас доступной влаги; каменистость; небольшая по мощности корнеобитаемая зона; умеренная степень засоления.

4. Земли пригодны для возделывания немногих полевых культур. Почвы испытывают совместное отрицательное влияние двух и более ог- раничивающих факторов 2 и 3 классов или же воздействие одного из следующих факторов: умеренно суровый климат; очень низкая водо- удерживающая способность; низкое плодородие; большой уклон; силь- ная эрозия; очень трудно обрабатываемая и малопроницаемая почва; за- топление с сильным повреждением культур; высокая степень засоления; очень большое содержание камней; недостаточный (не менее 30 см) корнеобитаемый слой.

5. На почвах этого класса невозможно или невыгодно возделывание однолетних полевых культур, однако можно выращивать многолетние кормовые культуры с применением улучшающих приемов (очистка от кустов, посев и подсев трав, внесение удобрений, регулирование влаж- ности). Обычно здесь такие ограничивающие факторы, как неблагопри- ятные климатические условия, низкая водоудерживающая способность, интенсивная эрозия, большие уклоны, плохой дренаж, частые затопле- ния, сильная каменистость.

6. Почвы этого класса можно использовать только для выращивания многолетних кормовых трав при очень неблагоприятных климатических условиях; очень низкой водоудерживающей способности; очень сильной степени эрозии; частых затоплениях, сокращающих срок выпаса до 5-10 недель.

7. Почвы не могут быть использованы для сельского хозяйства.

Подклассы характеризуют природу ограничивающего фактора: под- класс С обусловлен климатическим фактором; Д - гранулометрическим составом почвы; Е - эрозией, F - низким плодородием почв; I - затопле- нием; М - недостаточной влажностью, возникающей в результате низкой водопроницаемости или влагоемкости почвы; N - засолением; Р - каме- нистостью; R - твердостью материнской породы; S - комплексным влиянием ряда неблагоприятных почвенных факторов; Т - топографиче- ским фактором; W -избыточной влажностью; Х - аккумулятивным дей- ствием факторов, каждый из которых в отдельности не может снизить

класса земли, но все вместе обусловливают отнесение участка к более низкому классу. Отнесение почвы к классу и подклассу проводится по ограничивающим факторам и по степени их проявления. Сначала опре- деляют подкласс - ограничивающий фактор, а затем уже класс - степень ограничения, обусловленная данным фактором.

Работы по инвентаризации земель, включающие и классификацию, проводят в рамках отдельных провинций по единой общенациональной программе. Отраслевые карты землепригодности, предназначенные не- посредственно для планирования, составляют в масштабе 1: 50000 и публикуют в масштабе 1: 250000. Карты использования земель состав- ляют только в масштабе 1: 50000 и не публикуют.

В Канаде разработаны и применяются классификации земель по воз- можности их использования для целей лесоразведения (выделяется 7 классов и 18 подклассов), отдыха населения (выделяется 7 классов и 24 подклассов), поддержания дикой природы (выделяют 7 классов и 11 под- классов для разведения диких животных, 7 классов и 4 подкласса для разведения водоплавающих птиц).

В Канаде нет единой методики оценки земель. В некоторых провин- циях разработаны методы, в основу которых положен индекс Стори. Кроме того, в качестве показателя оценки применяется урожайность пшеницы. В зависимости от этого и дается подразделение земель. Другие культуры по соответствующим коэффициентам переводят в урожай пшеницы. В зависимости от урожайности пшеницы все земли подразде- ляют на пять классов продуктивности. Экономическая оценка земель в стоимостном выражении не производится.

Для изучения земель и обработки полученной информации в Канаде разработана информационно-географическая система, по сути представ- ляющая собой многоцелевой кадастр. За его создание ответственны пра- вительства провинций и местные органы. Хорошая земельно- информационная система на базе современных регистрационных законодательных актов создана в провинции Онтарио.