8.5. Земельный кадастр в Великобритании

Среди европейских стран особо выделяется Великобритания, где, в понимании французской системы, кадастра не существует вообще. Это связано с особенностями «общего права». Основой системы управления земельными ресурсами является так называемый «Земельный реестр ее Величества» (Her Majesty Land Register), который, по сути, является рее- стром прав собственности на недвижимость (или реестром титулов). Ре- естр был основан в 1862 году. Королевский реестр распространяет свою юрисдикцию на территорию Англии и Уэльса. Реестр открыт и досту- пен для всех. В режиме on-line можно получить информацию из компью- теризированного реестра по всей территории Англии и Уэльса через за- просы по уникальному идентификатору или по адресу. Реестр содержит

юридические записи о всех продажах недвижимости и договоры аренды более чем за 25 предшествующих лет. После регистрации недвижимости реестр становится единым законным свидетельством прав собственно- сти.

Современная система базируется на законе 1925 года. Главную роль в этой системе играют геодезическая служба Великобритании и земель- ный реестр Ее Величества, или Королевский реестр. Реестр базируется на «официальных» крупномасштабных планах масштаба 1: 1250, кото- рые выдаются только геодезической службой Великобритании, которая является национальным агентством, ответственным за проведение госу- дарственной политики в области геодезии и картографии. Королевский реестр подчинен министру юстиции (Lord Chancellor). Региональные офисы реестра действуют самостоятельно на основе закона, но юридиче- ски они подчинены главному регистратору и не зависят от местных ад- министраций. Система состоит из трех официальных реестров: реестра недвижимости (Land Register), реестра собственников, реестра ограниче- ний.

Главная функция системы - обеспечение простой и надежной про- цедуры подтверждения прав собственности и в меньшей мере выражен- ная фискальная функция. Теория английского права предусматривает, что вся земля есть собственностью короны и может находиться только в владении или пользовании частных лиц, при этом рассматриваются пра- ва «полное владение» или фрихолд (Freehold) и аренды на период до 999 лет или лизхолд (Leasehold). Первичная регистрация собственности осуществляется при трансакциях, и потому ряд недвижимостей, которые никогда не продавалось, вообще не зарегистрированы в системе. В Анг- лии и Уэльсе числится около 20 млн. недвижимостей, из которых около 15,7 млн. зарегистрированы в системе за весь период ее существования. В стране реализуется долгосрочная программа компьютеризации реестра (PRISMA) и внесение объектов собственности в компьютеризированный реестр практически завершено.

Нужно принять во внимание, что основным налогом, связанным с собственностью, является так называемый «бизнес-налог», который пла- тит лицо, которое реально использует собственность, а не то, которое ею владеет. Регистрация гарантирует права собственности, но не гарантиру- ет границ этой собственности (так называемые «общие границы»), что есть, в определенной мере, уникальным явлением с точки зрения конти- нентальной Европы.

Земельный кадастр в Великобритании имеет прежде всего земельно- правовую направленность на закрепление прав собственности и прав

пользования землей, т. е. основная его функция - юридическая, а ярко выраженной фискальной функции кадастр не имеет. Основой являются крупномасштабные топографические планы М 1: 1250 в цифровой фор- ме. Кадастр Великобритании уникален отсутствием полной, для всей страны, системы кадастровых записей, нет общего государственного реестра. Право собственности обязательно подтверждается нотариально, возможна анонимность владельца земли.

На сегодняшний день в Англии и Уэльсе информация о земельном фонде открыта и доступна всем. Она постоянно обновляется и содержит авторитетные сведения о формах землевладения, о видах того или иного права на объекты недвижимости, залоге и других учетных характеристи- ках земельных участков. Содержание и степень детальности регистри- руемых земельно-кадастровой системой правовых титулов определяется национальным кадастровым органом, который обеспечивает привязку всех имеющихся сведений к крупномасштабным картам. В настоящее время все новые имущественные передачи недвижимой собственности проводятся в режиме текущих изменений (on-line) правовых титулов по- средством работы штата сотрудников 19 региональных офисов через компьютерные сети структуры «Земельная регистрация».

Учетные записи о земельных участках, содержащиеся в базах дан- ных в правительственных отделах и общественных объединениях, в те- чение многих лет формировались и накапливались в соответствии с це- лями и задачами этих организационных структур. Должной координации деятельности в сфере унификации сведений о земельных участках и гео- графической информации в целом между данными организационными структурами пока не налажено. Для решения этой и многих других про- блем, связанных с созданием единой Национальной земельно- информационной системы, была сформирована специальная рабочая группа, куда вошли представители Департамента окружающей среды Англии, Нормативной службы по кадастровой съемке, Совета управле- ний администраций на местах, специалисты системы «Земельная регист- рация». Результаты развития компьютерных технологий используются всеми органами власти и общественными организациями для повышения эффективности их деятельности и улучшения сервисных услуг для внешних пользователей информации.

Современная система изучения земель в Великобритании включает два основных этапа: физическую и экономическую классификацию зе- мель. При физической классификации все земли страны в зависимости от степени влияния физических факторов, ограничивающих их использова- ние в сельскохозяйственном производстве, объединяют в пять классов

землепригодности. Основными физическими факторами, которые оказы- вают влияние на сельское хозяйство, являются: климат, рельеф, особен- ности почвенного покрова (влажность, глубина корнеобитаемого слоя, механический состав, структура, каменистость). К первому классу отно- сят земли с очень небольшими ограничениями их сельскохозяйственного использования или земли, не имеющие таких ограничений. К последую- щим классам относят земли с небольшими, средними, серьёзными и очень серьёзными ограничениями для сельскохозяйственного использо- вания.

Экономическая классификация земель основана на определении стоимости стандартной чистой продукции каждого класса земель. Стан- дартная чистая продукция определяется как расчётная стоимость поле- водческой и садоводческой продукции, свойственной для этих земель при среднем уровне ухода за посевами и применения удобрений. Она представляет собой разницу между стоимостью полученной продукции и стоимостью посевного или посадочного материала.

Экономическая классификация земель предполагает объективную оценку производственных возможностей каждого земельного участка. Такую оценку можно произвести после накопления достаточной инфор- мации для установления пределов колебания средней статистически чис- той продукции на акр каждого физического класса земель. Сложность установления показателей оценки объясняется значительными колеба- ниями размеров стандартной чистой продукции с единицы площади не- одинаковых физических классов земли в хозяйствах различной специа- лизации. Англичане считают, что со временем будут установлены преде- лы колебания стандартной чистой продукции на землях всех классов землепригодности при всех возможных типах специализации. На осно- вании этих данных можно будет определить тесноту связи между физи- ческой и экономической классификациями земель.

При проведении классификации земель учитываются только те ог- раничивающие факторы, которые невозможно устранить на современном уровне развития сельскохозяйственной науки и техники. Через каждые пять лет проводится корректировка данных классификации земель с учё- том получения информации об использовании земель, развития научных исследований и технических возможностей улучшения земель. Эконо- мическая классификация земель позволяет дать объективную оценку производственных возможностей каждого земельного участка.

В стране применяется также видоизмененная американская система оценки землепригодности сельскохозяйственных земель, выделяют 7 классов земплепригодности:

Земли имеют незначительные ограничения для сельскохозяйствен- ного использования, пригодны для возделывания широкого набора куль- тур при высокой их урожайности. Почвы песчано-суглинистого или суг- линистого состава, с хорошей проницаемостью, легко поддающиеся об- работке и обладают хорошей структурой, богатые питательными веще- ствами, хорошо дренируемые на равных участках.

2.. Земли с небольшими (умеренными) ограничениями пригодные для выращивания широкого набора культур, кроме некоторых садовых культур и корнеплодов, с умеренными ограничениями по гранулометри- ческому составу, дренирующей способностью почвы, климату или рель- еф

3. Земли среднего качества с ограничениями сельскохозяйственного использования, обусловленными особенностями почвенного покрова, рельефа, климата или сочетанием этих факторов.

4. Земли с серьезными ограничениями для выращивания сельскохо- зяйственных культур из-за неблагоприятных почвенных, климатических и геоморфологических условий, например, недостаточная глубина поч- вы, каменистость и малая влажность, крупные склоны участков (уклон 10—18°), короткий вегетационный период, большое количество осадков (более 1250 мм в год), нежелательная экспозиция (земли расположены на высоте более 180 м над уровнем моря). Земли этого класса пригодны под травы и в некоторой степени под овес, ячмень.

5. Земли с очень серьезными ограничениями, пригодные для выра- щивания трав или под естественные пастбища. Лишь небольшую часть этих земель возможно использовать под посевы фуражных культур. Ос- новными ограничениями являются очень крутые склоны (свыше 18°), чрезмерное выпадение осадков (1500 мм), переувлажненные в течение большей части года почвы, низкая влагоемкость, чрезмерное содержание камней, очень большой недостаток в почве питательных веществ, нали- чие токсических для растений веществ.

6. Земли с суровыми ограничениями, возможно лишь выборочное использование под пастбище, с ограничениями, препятствующими ис- пользованию машин для окультуривания пастбищ.

7. Земли с чрезвычайно суровыми ограничениями, которые нельзя устранить. Обнаженные местоположения, длительный снежный покров и короткий вегетационный период мешают лесоводству, возможен лишь выпас скота на грубых пастбищах в течение нескольких месяцев.

Таким образом, отнесение территории к тому или иному классу за- висит от степени проявления основных ограничивающих факторов.

Данная классификация является по сути экономической оценкой земли и пока еще не нашла широкого развития. В настоящее время при- меняется при решении практических задач главным образом классифи- кация земель по их природным факторам (физическая классификация).

Ведение официальных записей об операциях с землей в Шотландии началось с 1617 года. Регистрация наследственных прав собственности была частью законодательной системы Шотландии с тех пор, как воз- никла система регистрации прав в Генеральном Реестре (General Register of Sassiness), недавно превращенная в систему Регистрации Земель (Land Registration system) (1979 г.) законом Шотландии о регистрации земли.

В Генеральном Реестре, который был исторически организован с территориальным делением Шотландии и велся местными органами вла- сти графств, помещаются записи о правах собственности по всей Шот- ландии. Он содержит записи о теперешних и прошлых собственниках более чем 1,5 млн частных недвижимых собственностей в Шотландии. Реестр не базируется на картах, обязательными являются сведения за 20 лет. Реестр Земель (Land Register) является системой регистрации титу- лов и ограничений на собственность. Система базируется на картах и действует в семи графствах старой Шотландии. Сейчас в реестр занесено более 250 000 регистрационных записей. Распространение его действия на всю Шотландию было предусмотрено к 2003 г.

Кадастр Шотландии широко использует крупномасштабные карты топографической службы. Недвижимость в городах регистрируется на картах масштаба 1:250, в сельских районах - на картах масштаба 1: 2500, в горных районах и на других нетронутых землях - в масштабе 1: 10000. Базы данных для реестров создаются на полностью компьютеризирован- ных технологиях, в том числе предполагается работа с цифровыми кар- тами. Топографическая служба и земельный реестр работают в тесном содружестве над усовершенствованием карт артиллерийской съемки, ко- торая является составной частью процесса регистрации.