Сравнительная таблица критериев (элементов), которые учитываются при определении размера и границ земельного участка кондоминиума / многоквартирного дома

ФЗ "О товариществах собственников жилья" статьи 1, 5, 7,8,10	Жилищный кодекс РФ 2004 года; статьи 36, 44, 136 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"; статья 16
Земельный участок непосредственно занятый зданием – многоквартирным домом; земельный участок, прилегающий к зданию многоквартирного дома.	Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом; земельный участок, на котором расположены иные объекты, входящие в состав многоквартирного дома.
Элементы озеленения и благоустройства, к которым могут относиться многолетние насаждения, клумбы, ограждения и другие малые архитектурные формы.	Земельный участок, занятый элементами озеленения и благоустройства.
Земельный участок, на котором расположены пешеходные и транспортные дороги.
Элементы инфраструктуры – при этом это может быть как инженерные коммуникации, обеспечивающие поставку услуг газо-, тепло-, водо-, электроснабжению и водоотведению.	Земельный участок, необходимый для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.

В данном случае встает вопрос соотношения понятий индивидуального жилищного строительства и жилищного строительства. Формальный подход нельзя назвать абсолютно приемлемым, а содержательно и там, и там жилое назначение.

См. ст. 36 ЗК РФ; ЖК РФ, ФЗ «О ТСЖ», проект ГК РФ.

Многоквартирный дом — это не объект недвижимости («четверичное деление» объектов недвижимости: земельный участок, здание, помещение, объект незавершенный строительством).

Многоквартирный дом — это здание, помещения, инженерные коммуникации, земельный участок. Под принятое четырехуровневое деление объектов недвижимости не подходит.

В многоквартирном доме есть нечто, что является вспомогательным элементом — общее имущество многоквартирного дома. КС РФ в решении от 28.05.2010 №12-П, анализируя специфику правовой природы общего имущество дома. Оно не имеет самостоятельной потребительской ценности и предназначено для обеспечения пользования помещениями в многоквартирном доме.

Движимым имуществом многоквартирный дом явно нельзя назвать.

Ст. 36 ЖК РФ предполагает особый правовой режим общего имущества многоквартирного дома: это и помещения, и инженерные конструкции, и земельный участок, и земельный участок, необходимый для эксплуатации.

Некоторые проблемы землепользования участками мкд

• Постановление КС РФ от 28.10.2010 № 12-П;

• постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22.

Вопросы для интерактивных занятий:

• правовой статус земельного участка многоквартирного дома — проблемы, тенденции, перспективы;

• некоторые проблемы правового режима земельного участка многоквартирного дома:

• кто, по каким критериям (правилам) формирует земельные участки многоквартирных домов? — особенности правоотношений;

• кто, по каким критериям (правилам) вправе определять порядок использования земельных участков многоквартирных домов?

Правовой статус земельного участка многоквартирного дома носит особый характер.

С точки зрения ГК РФ, проекта ГК РФ вещи подразделяются на главные вещи и принадлежности. Так, КС РФ в своем решении в отношении инженерных коммуникаций многоквартирного дома сделал вывод, что они не имеют самостоятельного значения, а потому являются принадлежностью по отношению к главной вещи — многоквартирному дому. Однако в отношении земельного участка под многоквартирном доме данная логика не подходит.

Есть отношения по формированию земельных участков (ст. 30 ЗК РФ; это земельные отношения). Земельный участок под многоквартирным домом включает в себя: площадь непосредственной застройки и элементы озеленения и благоустройства. То есть, элементы озеленения и благоустройства имеют непосредственное отношение к многоквартирному дому (но не к земельному участку, ибо убрав многоквартирный дом, и оставив земельный участок с элементами озеленения и благоустройства не будет достигнута цель «обремения» земельного участка вещью-принадлежностью). Такими элементами являются, в том числе, инженерные коммуникации, поребрики, плитки, мощение и прочее.

Получается, что земельный участок — это то, что необходимо для эксплуатации и обслуживания жилого дома. При этом обслуживание и эксплуатация также разные явления: это зоны ответственности, в том числе, управляющих компаний (ТСЖ).

ЗК РФ в части критериев определения необходимой площади земельного участка для обслуживания и эксплуатации жилого дома указывает на четыре таких критерия (ст. 35; см. ранее):

1. Фактическое землепользование — для многоквартирного дому оно определяется по площади застройки, а также территория, обозначенная в техпаспорте дома как территория благоустройства (как правило, включается в территорию, выделенную для строительства дома).

Фактическое землепользование (то есть наличие законных оснований для использования земельного участка) определяется в соответствии с земельным и градостроительным законодательством. Таким законным основанием может быть определенная совокупность юридических фактов, которой, применительно к многоквартирному дому, может быть проектная документация, которая отображена в техническом паспорте.

Ст. 6 «О введении в действие ГрадК РФ» гласит, что размеры земельных участков многоквартирных домов до принятия технических регламентов содержания территории определяются в соответствии с проектами планировки территории (ст. 42 ГрадК РФ). В проекте планировки территории (с точки зрения правового значения данного документа) указываются красные линии застройки и зоны планируемого размещения объектов.

Фактическое землепользование для многоквартирного дома — это территория под зданием и иная территория в соответствии с земельным и градостроительным законодательством. На практике же это обрез по фундаменту здания и, что крайне редко, сверх того еще до 3-4 метров.

2. Красные линии утверждаются в документации по планировке территории (в градостроительной документации). В городских условиях красные линии отделяют земли общего пользования (п. 12 ст. 85 ЗК РФ: земельными участками общего пользования являются проезды, парки, скверы и прочее) от земель, предназначенных для застройки (или застроенных территорий).

Красные линии утверждаются в документации по планировке территории земельного участка. Если же документации по планировке нет, например, проект планировки не утвержден, «возвращается» фактическое землепользование (проектная документация, технический паспорт).

3. Естественные границы (при их наличии) — в городе это не работает, поскольку территория застроенная. В таком случае необходимо обращать внимание на границы земельных участков общего пользования: улично-дорожная сеть, проезды, парки, скверы и прочее.

4. Соседние земельные участки (земельные участки смежных землепользователей) — в данном случае при определении границ важно, есть или нет спора с соседями (нет опасности оспаривания границы, или такая опасность уменьшается). То есть правовое значение имеет критерий отсутствия спора.

Применительно к земельному участку многоквартирного дома возникает вопрос, связанный с особенностями правоотношения по формированию земельного участка многоквартирного дома. Таковыми являются представители исполнительного органа власти, представители правообладателей помещений в многоквартирном доме, правообладатели смежных земельных участков (если же смежными являются земельные участки улично-дорожной сет и другие земельные участки общего пользования, то участниками правоотношения являются представители местной администрации), орган кадастрового учета (кадастровая палата), кадастровый инженер.

Далее, возникает вопрос, кто определяет, какой земельный участок закрепляется за многоквартирным домом. Практика следует по пути предоставления земельного по обрезу фундамента.

Возникает вопрос, как поступить, если дом находится на внутридворовой территории другого дома. В таком случае каждый многоквартирный дом «обладает» земельным участком по обрезу фундамента, но как поступить со двором, через который осуществляется проход во все дома.

Возможны следующие варианты: «земельный участок под фундаментами и все» или же «единый земельный участок для всех домов». Возникает вопрос, как статус внутридворовой территории, каков режим ее использования; это земельный участок общего пользования (приватизация которых невозможна, но аренда не запрещена) или земельный участок совместного пользования.

Однако в любом случае возникают определенные проблемы: например, при выборе второго варианта возникает ограниченный, строго определенный субъектный состав; следовательно, он должен быть кем-то определен (в публично-правовом порядке); должна также быть определена цель использования; наконец, кто-то должен обратиться за формированием этого земельного участка.

КС РФ в постановлении №12-П от 28.05.2010 обратится за формированием земельного участка может любой собственник помещений. Эта позиция подходит для определения земельного участка под домом, а для формирования земельного участка двора фигура заявителя неясна: это любой собственник помещений или все собственники всех "заинтересованных" домов. Или же в данном случае следует говорить об определении порядка пользования земельным участком.

Например, в отношении перекрытия въездов во двор важно выяснить, является ли этот выезд единственным. Если въезд единственный у всех домов (через двор), требуется согласие всех. Кроме того, важны цели перекрытия: пресечение доступа посторонних (общий интерес) или упорядочение территории для размещения автомобилей.

По логике речь идет о межевом споре по внутренним границам земельного участка, но он к земельному участку он непосредственного отношения не имеет, хотя и порожден проблемами неурегулированности вопросов пользования земельным участком.

По мнению Ивановой, собственники помещения в многоквартирном доме не могут делать все, что хотят. Должен быть компромисс, должно быть подчинение общему решению. При ограничении же въезда должны быть такие критерии пропускного режима, которые обеспечивают невмешательство в частную жизнь собственников (то есть без «тотального контроля» въезжающих). Иными словами, те, кто против перекрытия двора, не должны злоупотреблять своими правами.

Закрытие территории должно происходить по решению общего собрания; во главе должны стоять требования безопасности (к слову, у всех правоохранительных органов, участкового и прочих должен быть допуск во двор).

Земельный участок внутридворовой территории (в условиях, когда это просто закрытый двор-колодец одного дома) формируется как самостоятельный земельный участок. Такой земельный участок может сдаваться в аренду, а может просто находиться в пользовании собственников дома.

Собственник домов на внутридворовой территории могут оспорить кадастровый учет своих земельных участков, на которых расположены их дома, обжаловать несформированность и необозначение внутридворовой территории по решению общего собрания собственников помещений (на том основании, что данная территория необходима для обслуживания дома), и включить внутридворовую территоию в земельный участок своего дома (будет общая долевая собственность). Но они должны обосновать законный общий интерес – безопастность и необходимость для эксплуатации и обслуживания дома. Такой «закрытый двор» – это перспективный вариант, правда увеличивается сумма земельного налога, а потому такой процесс никому не нужен.

Все проблемы заложены правилами формирования земельного участка многоквартирного дома, а именно: земельный участок дома считается по обрезу фундамента, а должна быть предусмотрена еще и территория, необходимая для обслуживания. Идеальный вариант – это рассмотрение в качестве неделимой вещи земельного участка с многоквартирным домом, включив также территории, предназначенные для озеленения и благоустройства (ибо обеспечение эксплуатации дома является, в том числе, обеспечением комфортности проживания). Такая «неделимость» определит правовой статус земельного участка.

Проходной двор (когда несколько домов, и у каждого имеется выход во двор) является территорией без правового статуса. Это либо просто белое пятно (неразграниченная территория), либо государственная собственность.

Все расходы по обеспечению этой территории (детские площадки и прочее) осуществляются органом публичной власти. Жители, если кадастровый учет еще не проводился, могут подать заявление о проведении такого учета. Данную территорию можно сделать «своей» и поставить ворота, но лишь в случае, если все со всеми договорятся, что, разумеется, затруднительно. Иными словами, проходной двор и его закрытие – гиблое дело.