Особенности права собственности на землю

Из курса земельного права уже было ясно, что право собственности на землю является особым правовым институтом.

Во-первых, правовой статус собственника имеет общедозволительный характер с ограничивающими условиями. Он связан с тем, что собственник земельного участка не может действовать в своем интересе в полной мере, поскольку земельный участок является особым объектом, и он, будучи объектом права собственности, не перестает быть природным ресурсом.

Даже те права, которые предоставлены собственнику законодательством (ст. 40 ЗК РФ), реализуются не волей собственника, но на основании разрешения (дозволительный характер). Так, собственнику для реализации права на застройку не достаточно собственного желания, ему требуется особое разрешение. Далее собственник также обязан следовать выданному разрешению, уложившись при этом в установленный срок.

Более того, здание, возведенное собственником, должно соответствовать разрешенному использованию, а также техническим требованиям (что проверяется в рамках ввода здания в эксплуатацию).

Во-вторых, владение, пользование, распоряжение носит публичный характер, выражающийся в государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Информация ЕГРП является общедоступной, пусть и в определенном объеме. Кроме того, владение, пользование и распоряжение носит публичный характер и потому, что при установлении границ земельного участка необходимо получение согласия соседей (процесс формирования земельного участка).

В-третьих, связь права собственности с земельным правопорядком. Эта особенность собственности наиболее непонятна. Земельный правопорядок — это упорядоченность отношений в определенной сфере отношений; она связана с определенными приоритетами (например, некий приоритет федеральной собственности).

При этом в некоторых сферах правовое регулирование не согласовано.

Второй момент — это установление сервитутов. Ограничение собственности (ст. 274 ГК РФ) также содержит массу неопределенностей и создает некую неупорядоченность отношений. Особость мегаполисов в районах сложившейся застройки заключается проходные дворы (если есть два входа в дом, то формально сервитут можно и не устанавливать).

Право собственности — это некая часть земельного правопорядка, отсюда и их взаимосвязь.

Способы возникновения права собственности на землю (различия в совокупности юридических фактов):

• предоставление;

• сделка;

• приватизация;

• выдел земельной доли;

• создание намывного земельного участка.

Способы прекращения права собственности на землю (различия в совокупности юридических фактов):

• сделка;

• приватизация;

• предоставление — для публичной собственности;

• изъятие:

• при правомерном поведении;

• при неправомерном поведении (нарушение законодательства);

• отказ от права;

• выдел земельной доли.

При формировании земельного участка производится:

Совокупность действий по определению качественных характеристик земельного участка, оказывающих влияние на содержание земельных прав и обязанностей:

1. Определение целевого назначения и видов разрешенного использования, установленных в административном порядке.

2. Установление границ земельного участка (межевание).

3. Определение местоположения зданий, строений, сооружений, имеющихся на участке, зон с особыми условиями использования.

4. Определение технических условий и стоимости подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.