58 Билет (?)

Земельный рынок

Земельный рынок - это часть системы земельных отношений, регуляторами которой являются право собственности (владение, пользование, распоряжение), возможность передачи этого права (аренда, продажа, залог и так далее), конкуренция (свободный выбор участка), денежная оценка и свободно складывающие цены на землю. Начало формирования рынка земли в сельском хозяйстве было положено в 1993 году Указом президента. В Указе, во-первых, земля была отнесена к недвижимости, и с ней разрешались сделки как с другими объектами недвижимости, во-вторых, с разрешения местных властей можно было продать земельные участки с изменением их целевого назначения.

Частная собственность на землю в России

В частной собственности находятся:

земельные участки граждан, оформленные в установленном порядке, на которых расположены индивидуальные жилые дома;

земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства;

садовые участки;

участки для ведения личного подсобного хозяйства за пределами поселений, выделенные за счёт земельных долей;

земельные доли из земель сельскохозяйственного назначения физических лиц в общей долевой собственности;

земельные участки крестьянских (фермерских) хозяйств;

земельные участки, приобретённые в собственность под приватизированными предприятиями.

58-59 билет

Оценка Земли. Земельная рента. Арендная плата.

При оценке земельного участка в первую очередь учитываются его местоположение, влияние внешних факторов и конъюнктура рынка. Кроме того, принимаются во внимание ожидаемая величина, срок и вероятность получения прибыли от эксплуатации земельного участка при наиболее эффективном его использовании, без учета доходов от иных видов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности.

Рыночная стоимость участка со временем изменяется, поэтому оценка земли проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.

Земельная рента — это цена, уплачиваемая за использование ограниченного количества земли и других природных ресурсов. Рентные платежи отличаются от заработной платы, процента, прибыли и других видов доходов, они являются частью арендной платы: если на земле, которая сдается в аренду, нет никаких построек, сооружений или какого-либо другого капитала, то арендная плата, то есть определённая сумма денег, которая будет выплачена арендатором за использование земли, будет равняться земельной ренте.

Арендная плата является существенным условием договора аренды земельного участка. Аренда — срочное и возмездное пользование имуществом. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование либо пользование за плату для самостоятельного осуществления предпринимательской деятельности или иных целей. Арендная плата земельного участка складывается

1. из базовых ставок ежегодной арендной платы за земли государственной собственности.

2. с учетом дифференциации ставок арендной платы по категориям земель и категориям арендаторов, по градостроительным и природно-экономическим зонам, а также приоритетных направлений развития экономики края.

+++++++++++++++++

Земельный рынок. Доход от земли. Оценка земли. Земельная рента. Арендная плата.

Земельная рента — это цена, уплачиваемая за использование земли и других природных ресурсов, количества которых (их запасы) строго ограничены. Именно уникальные условия предложения земли и других природных ресурсов, их фиксированное количество отличает рентные платежи от заработной платы, процента, прибыли.

Если землевладелец сдает в аренду только землю как таковую, то арендная плата, т.е. сумма денег уплачиваемая арендатором землевладельцу, совпадает с земельной рентой. Если же землевладелец сдает в аренду землю, на которой имеются сооружения, хозяйственные постройки и т.п., то в арендную плату входят: 1) рента, т.е. плата за пользование землей как таковой, и 2) ссудный процент, уплачиваемый за временное пользование приложенным к этой земле капиталом.

Величина арендной платы (АП) за капитал-недвижимость может быть выражена формулой:

АП. = А + % + R,где А - амортизация ранее вложенного в недвижимость капитала;

% — процент на вложенный капитал; R - все виды рентных платежей;

Дифференциальная рента. Монопольная рента. Абсолютная рента

Оценка стоимости земли

В денежном эквиваленте земля впервые была оценена в 1990, на основе оценки устанавливались ставки платы за земельные участки различного назначения, предусмотренного Законом РФ «О плате за землю» (1991), и земельный налог, определяемый в виде ставок для категорий использования земель в субъектах РФ и дифференцируемый по признакам, позволяющим учесть полезность тех или иных категорий земель. В 2000 Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» были установлены требования к постановке земельных участков на государственный кадастровый учет и выдаче владельцам свидетельств на право собственности на землю или местоположение участка.

Арендная плата является существенным условием договора аренды земельного участка.

Аренда — срочное и возмездное пользование имуществом.

Доход от земли

Земля как фактор производства является источником национального богатства любой страны. В разных сферах производственной деятельности земля имеет неодинаковое значение. В промышленности: если исключить ее добывающие отрасли, то она является лишь местом расположения предприятия. В сельском хозяйстве: она выступает не только пространственным базисом его размещения и развития, но одновременно является предметом труда и средством труда. Она является в данной отрасли главным средством производства.

Рента — один из видов дохода на собственность, плата собственнику за разрешение применить капитал к земле. Ее размер определен в договоре об аренде. Она уплачивается за все время, на которое земельный собственник по договору ссудил, сдал землю в аренду. Следовательно, земельная рента — та форма, в которой земельная собственность реализуется экономически, приносит доход.

Земельный рынок - это часть системы земельных отношений, регуляторами которой являются право собственности (владение, пользование, распоряжение), возможность передачи этого права (аренда, продажа, залог и так далее), конкуренция (свободный выбор участка), денежная оценка и свободно складывающие цены на землю.

Достаточно очевидно, что если в управляющей подсистеме рынка нет согласия по решению каких-либо принципиальных и стратегически важных для развития рынка вопросов, то у основной массы субъектов рынка повышаются риски их деятельности на рынке. В большей степени это характерно для нарождающегося рынка нашей страны, в меньшей мере – для развитого рынка.

Вполне очевидно, что повышение риска снижает инвестиционную привлекательность тех или иных направлений предпринимательской деятельности. Но это справедливо для случаев, если у участников рынка есть выбор между объектами с высоким и приемлемым уровнем риска. Если же такого выбора нет, то субъекты рынка вынуждены довольствоваться теми уровнями риска, которые им предлагаются на рынке или квазирынке.