Расчет стоимости объекта доходным подходом

№

Наименование

Ед. изм.

Показатель

Примечания

1

Полезная площадь объекта

м²

102.0

Техпаспорт

2

Арендная ставка

руб/м²

345

По рынку аренды

3

Потенциальный валовый доход в год

руб.

167688

п.1*п.2*12 – доход при максимальной загрузке помещений

4

Прогнозируемая недогрузка и потери от неуплаты

руб.

16768.8

10% от ПВД – определяется экспертно, исходя из ситуации на рынке

5

Действительный валовый доход

руб.

150919.2

п.3-п.4

6

Операционные расходы

руб.

102960

.

Итого из табл. 17

7

Чистый операционный доход до налога на прибыль

руб.

47959.2

п.5-п.6

8

Чистый операционный доход для ЕОН

руб.

47959.2

9

Коэффициент капитализации

%

0,16

Табл.15, п.12

10

Стоимость единого ОН

руб.

299745

п.8/п.9

11

Стоимость 1 кв. м

руб.

2938.7

п.10 / п.1

12

Стоимость воспроизводства улучшений земельного участка

руб.

516616.5

Стоимость недвижимости по затратному подходу без учета земельного участка

13

Чистый операционный доход, приходящийся на улучшение

руб.

826.58

п.12 * п.9

14

ЧОД для земли

руб.

47132.62

п.7-п.13

15

Коэффициент капитализации для земли

от %

15.65%

Табл.15. п.5

16

Стоимость земли, полученная методом остатка

руб.

301166.9

п.14/п.15

17

Стоимость кв. м земли

руб.

436.5

п.16 / п.2.табл. 17