Расчет коэффициента капитализации
№ п/п |
Показатель |
Ед. изм. |
Значение |
Порядок расчета |
1 |
Безрисковая ставка |
% |
6,6 |
Ставка по рублевому депозиту |
2 |
Вероятный срок экспонирования объекта на рынке |
мес. |
6 |
Экспертно |
3 |
Поправка на неликвидность |
% |
3,3 |
6,6/12*6 |
4 |
Поправка на риск инвестирования средств в недвижимость |
% |
5,75 |
Средневзвешенное значение риска вложений в объект недвижимости + риск инвестиционного менеджмента |
5 |
Ставка дисконтирования (ставка капит. для земли) |
% |
15,65 |
п.1+п.3+п.4 |
6 |
Общий срок экономической жизни улучшений |
лет |
100 |
Исходя из констр. исполнения объекта |
7 |
Фактический возраст улучшений |
лет |
1 |
Техпаспорт |
8 |
Эффективный возраст улучшений |
лет |
1 |
Экспертно |
9 |
Оставшийся срок экономической жизни улучшений |
лет |
99 |
п.6-п.8 |
10 |
Ставка возврата капитала |
% |
1,01 |
100/п.9 |
11 |
Общая ставка капитализации для улучшений (зданий) |
% |
16,66 |
п.5+п.10 |
12 |
Коэффициент капитализации для здания |
|
0,16 |
п.11/100 |
Таблица 16
Расчет резерва на замещение улучшений земельного участка (здания)
№ |
Наименование конструктивного элемента здания |
Нормативный срок службы, лет |
Восстановительная стоимость, руб. |
Резерв на замещение конструктивного элемента, руб. |
2. |
Двери |
40 |
32 839,22р. |
820,98р. |
4. |
Окна |
40 |
49 258,84р. |
1 231,47р. |
5. |
Отделочные работы |
35 |
23 456,59р. |
670,19р. |
6. |
Отопление |
40 |
14 073,95р. |
351,85р. |
7. |
Водопровод |
15 |
9 382,64р. |
625,51р. |
8. |
Канализация |
40 |
5 864,15р. |
146,60р. |
10. |
Электричество |
35 |
12 901,12р. |
368,60р. |
11. |
Итого: |
|
147 776,51р. |
4 215,20р. |
Таблица 17
Расчет операционных расходов
№ п/п |
Показатель |
Ед. изм. |
Значение |
Порядок расчета |
1 |
Налог на землю |
руб. |
137.52 |
п.2*п.3 |
2 |
Площадь земельного участка |
м2 |
360 |
Кадастровый план |
3 |
Ставка земельного налога |
руб. за м2 |
0.382 |
0,1% * кадастровая стоимость 1 м2 земли |
4 |
Налог на имущество |
руб. |
11365.5 |
2.2% от остаточной стоимости объекта п.5 |
5 |
Остаточная стоимость объекта без НДС |
руб. |
516616.5 |
Затратный подход |
6 |
Расходы на страхование |
руб. |
2583.08 |
0,5% * п.5 |
7 |
Резерв на замещение |
руб. |
4 215.20 |
Табл. 16 |
8 |
Расходы на управление |
руб. |
1509.19 |
1% * ДВД (п.5 табл.18) |
9 |
Расходы по оплате коммунальных услуг и обслуживанию здания |
руб. |
30600 |
25руб/м2 в мес.*12мес.*Sпом |
10 |
Расходы по охране здания и уборке помещения |
руб. |
72360 |
1 уборщица З/П = 4500 5000*1*12*1.34 |
11 |
Итого: |
руб. |
102960
|
|
Таблица 18