Пояснение к вычислению корректировок
1. Нами выбранные объекты аналоги находятся в собственности. Различие по данному элементу не имеется, поэтому корректировка не вносится.
2. Корректировка по условиям продажи не вносится, так как оцениваемый и сравниваемый объекты имеют одинаковые характеристики по данному фактору.
3. Корректировка на условие финансирования не вносится, так как все объекты схожи по этому элементу сравнения.
4. Корректировка на группу капитальности не вводится.
5. Вводится поправка на торг 10%.
1) 4900000-(4900000*0,1)=4410 000
2) 6500000-(6500000*0,1)=5850 000
3) 400000-(400000*0,1)=360 000
6.Вводится корректировка на местоположение
382/382*100-100=0
382/382*100-100=0
382/327*100-100=16.8
265-265*0/100=265
265-265*0/100=265
265-265*16.8/100=220.48
7.Стоимость земельного участка с корректировкой
265*618.6=163929
265*900=238500
220.48*100=22 048
8.Стоимость недвижимости
4410000-163929=4 246 071
5 850 000-238500=5 611 500
360 000-22 048=337 952
9.Стоимость недвижимости 1кв.м.
4 246 071/425.5=9 979,02
5 611 500/360=15 587,50
337 952/52.9=6388,51
10.Поправка на площадь помещения
102/425.5=0.24
102/360=0.28
102/52.9=1.93
Таблица 12
Отношение площади объекта оценки к площади аналога |
|
Менее 0,25 0,49-0,25 0,86-0,5 0,85-1,15 1,16-1,5 Более 1,5
|
1,25 1,2 1,1 1 0,95 0,93 |
Коэффициент поправки определяем по таблице12
Ко1=1,25
Ко2=1,2
Ко3=0,93
11.Цена 1 кв.м. недвижимости с поправкой
9 979,02*1,25=12 473,77
15 587,50*1,2=18 705
6 388,51*0,93=5 941,31
12. Вводится поправка на износ.
;
%
Пизн1=(100-2)/(100-5)=1,03
Пизн2=(100-2)/(100-3)=1,01
Пизн3-(100-2)/(100-3)=1,01
Цена 1кв.м с поправкой на износ
12 473,77*1,03=12 847,98
18 705*1,01=18 890,05
5 941,31*1,01=6 000,72
13.Вес при согласовании
3/14=0,21
5/14=0,35
6/14=0,42
14.Вклад в итоговую стоимость
12 847,98*0.21=2 409
18 890,05*0,35=5 903,77
6 000,72*0,42=2 250,27
15.Откорректированная стоимость 1 кв.м. недвижимости
2 409,00р+5 903,77р.+2 250,27р=.10 563,03р.
16.Стоимость объекта
10 563,03р.* 102,0+95 400,00р.= 1 172 829,46р.
4. Доходный подход
Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объекта недвижимости. Применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, а также связанные с объектом оценки расходы.
Доходный подход разделяется на метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков.
В работе применяется метод прямой капитализации. Он используется в случае оценки имущества при сохранении стабильных условий использования имущества к постоянной величине дохода в течение длительного периода времени.
Таблица 13
Расчет премии за риск вложений в объект недвижимости
Факторы риска/премии |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
Систематические риски |
||||||||||
Текущая экономическая ситуация в регионе |
|
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
Перспективы развития экономики в регионе |
|
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
Текущее состояние отрасли |
|
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
Перспективы развития отрасли |
|
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
Несистематические риски |
||||||||||
Величина общего износа |
|
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
Месторасположение |
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Транспортная доступность |
|
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
Потенциал доходополучения |
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Количество наблюдений |
0 |
2 |
6 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Взвешенный итог |
0 |
4 |
18 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Сумма |
22 |
|||||||||
Количество факторов |
8 |
|||||||||
Средневзвешенное значение риска |
2,75
|
|||||||||
Таблица 14
Расчет премии, учитывающий риск инвестиционного менеджмента
Факторы риска/премии |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
Систематические риски |
||||||||||
Потери при сборе арендной платы |
|
|
|
1 |
|
|
|
|
|
|
Потери от недозагруженности объекта оценки |
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Качество управления |
|
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
Количество наблюдений |
0 |
1 |
1 |
1 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Взвешенный итог |
0 |
2 |
3 |
4 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Сумма |
9 |
|||||||||
Количество факторов |
3 |
|||||||||
Средневзвешенное значение риска |
3 |
|||||||||
Таблица 15