Пояснение к вычислению корректировок
1. Нами выбранные объекты аналоги находятся в собственности. Различие по данному элементу не имеется, поэтому корректировка не вносится.
2. Корректировка по условиям продажи не вносится, так как оцениваемый и сравниваемый объекты имеют одинаковые характеристики по данному фактору.
3.Объект оценки и сопоставимые объекты имеют схожие условия по данному элементу, поэтому корректировка не вносится.
4. Поправка уторгования (торг). Величина корректировки равен 10%- средняя величина по рынку уступки запланированной цены продавца покупателю.
1) 220-(220*0,1)=198
2) 200-(200*0,1)=180
3) 200-(200*0,1)=180
5. Корректировка на дату продажи не вносится, так как объекты выставлены на продажу.
6. Корректировка на местоположение вычисляется:
,
в %
7. Корректировка на наличии коммуникаций не вносится, так как все объекты имеют инженерные коммуникации.
8. Поправка на площадь земельного участка. Согласно с общественным правом рынка с ростом масштаба объекта продаж стоимость единицы снижается. Поправку целесообразно проводить при различии площадей между ОО и ОА более чем на 1,5 раза.
При этом диапазон различии по площадям от 1,5 до 3 поправка состоит от 5-15%, если более 3, то мах. значение 15%.
1) Sоа1/Sоо=2500/360=6,9 П=15%
2) Sоа2/Sоо=1500/360=4,2 П=15%
3) Sоа3/Sоо=1000/360=2,7 П=12%
9. Поправка на рельеф не вносится.
10. Поправка на форму. Как правило, при прочих равных условиях, чем больше отношение длины участка к его ширине, тем дешевле в расчете на единицу площади стоимость земельного участка.
Коэффициент земельного участка в зависимости от отклонения его длины к ширине.
Таблица 9
Отношение ширины к длине |
Коэффициент стоимости |
Отношение ширины к длине |
Коэффициент стоимости |
10:100 15:100 20:100 25:100 30:100 35:100 40:100 45:100 50:100 55:100 |
0,25 0,35 0,43 0,5 0,55 0,6 0,65 0,69 0,73 0,77 |
60:100 65:100 70:100 75:100 80:100 85:100 90:100 95:100 100:100 |
0,8 0,83 0,86 0,89 0,91 0,94 0,96 0,98 1
|
b1/l1=45/55,5=0,8; К=0,91
b2/l2=35/42,8=0,8; К=0,91
b3/l3=20/50=0,4; К=0,65
b/l=12,5/25=0,5; К=0,73
П1=73-91=-18%
П2=73-91=-18%
П3=73-65=-8%
С1=С2=175,2-(175.2*18/100)=143,7
С3=128,34-(128,34*8/100)=118,08
Валовая коррекция
220-(152,85-152,85*15/100)=44,22
200-(138.09-138.09*15/100)=41.20
200-(139.20-139.20*15/100)=44.10
Вес при согласовании
3/8=0,38
2/8=0,25
3/8=0,38
Вклад в итоговую стоимость
175.78*0,38=65.92
158.80*0,25=39.70
155.90*0,38=58.46
Откорректированная стоимось 1кв.м.
С=65.92+39.70+58.46=164.08
Стоимость земельного участка
Сзу=164.08*360=59 068.20 руб.
Расчет стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом.
Источником является газета «Хезмэт» («Труд»).
BaltasiRed2005@yandex.ru,ОАО « ТАТМЕДИА»
Таблица 10
Данные об аналогах
1
|
Продается отдельно стоящее здание по адресу:п.г.т. Балтаси,ул.Молодежная,12,общая площадь618,6 кв.м.
Предлагает собственник. Цена 4 900 000 руб. |
2 |
В п.г.т.Балтаси около Балтасинской гимназии продается магазин «Айрат».
Цена 6 500 000 руб. |
3 |
Продается магазин в д. Шубан Балтасинского района.
Цена 400 000 руб. |
4 |
Наш объект - продуктовый магазин находится в п.г.т. Балтаси, ул.Ленина, 156/1.
Площадь 102,0 кв.м. |
Расчет стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом.
Таблица 11
|
||||||
№ |
Показатель |
Порядок расчета поправок |
Оцениваемый объект |
Сопоставимые объекты |
||
А0 |
А1 |
А2 |
А3 |
|||
1 |
Цена продажи, руб. |
|
|
4 900 000,00р. |
6 500 000,00р. |
400 000,00р. |
2 |
Площадь здания, кв.м. |
|
102,0 |
425,5 |
360,0 |
52,9 |
3 |
Передаваемые имущественные права |
|
собственность |
собст-ть |
собст-ть |
собст-ть |
4 |
Площадь земельного участка, кв.м. |
|
360 |
618,6 |
900 |
100 |
5 |
Условия продажи |
|
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
6 |
Условия финансирования |
|
типичные |
типичные |
типичные |
типичные |
7 |
Местоположение |
|
п.г.т. Балтаси |
п.г.т. Балтаси |
п.г.т. Балтаси |
д. Шубан,Балтасинский район |
8 |
Кадастровая стоимость земельного участка, руб. |
|
382 |
382 |
382 |
327 |
9 |
Год постройки |
|
2010 |
2007 |
2009 |
2009 |
10 |
Группа капитальности |
|
I гр. |
I гр. |
I гр. |
I гр. |
11 |
Поправка на торг |
|
|
предложение |
предложение |
предложение |
12 |
Поправка |
(-10% на уторг.) |
|
490 000,00р. |
650 000,00р. |
40 000,00р. |
13 |
Цена с поправкой на торг, руб. |
|
|
4 410 000,00р. |
5 850 000,00р. |
360 000,00р. |
|
Поправка на местоположение |
|
|
0,00р. |
0,00р. |
16,80р. |
14 |
Стоимость земельного участка 1м2, руб. |
|
265,00р. |
265,00р. |
265,00р. |
265,00р. |
|
Стоимость земельного участка 1 кв. м. с корректировкой,руб |
|
|
265,00р. |
265,00р. |
220,48р. |
15 |
Стоимость земельного участка, с корректировкой, руб. |
|
95 400,00р. |
163 929,00р. |
238 500,00р. |
22 048,00р. |
16 |
Стоимость недвижимости, руб. |
|
|
4 246 071,00р. |
5 611 500,00р. |
337 952,00р. |
17 |
Стоимость недвижимости 1м2, руб. |
|
|
9 979,02р. |
15 587,50р. |
6388,51 |
18 |
Поправка на площадь помещений |
Ко-коэф., отношение Sоб. к Sан. |
|
0,24 |
0,28 |
1,93 |
19 |
Коэффициент |
данные КО-Инвест |
|
1,25 |
1,20 |
0,93 |
20 |
Цена 1м2 недвижимости с поправкой, руб. |
|
|
12 473,77р. |
18 705,00р. |
5 941,31р. |
21 |
Корректировка на износ |
|
2 |
5 |
3 |
3 |
22 |
Поправка |
|
|
1,03 |
1,01 |
1,01 |
23 |
Цена с поправкой на износ, руб. |
|
|
12 847,98р. |
18 892,05р. |
6 000,72р. |
24 |
Рейтинговая оценка |
|
|
3 |
5 |
6 |
25 |
Вес при соглосовании, % |
|
|
18,75 |
31,25 |
37,5 |
26 |
Вклад в итоговую стоимость, руб. |
|
|
2 409,00р. |
5 903,77р. |
2 250,27р. |
27 |
Откорректированная стоимость 1м2 недвижимости, руб. |
Взвешанная |
10 563,03р. |
|
|
|
28 |
Стоимость объекта оценки, руб. |
1 172 829,46р. |
|
|
|
|