Оценка физического износа отдельных конструктивных элементов здания

Таблица 5.

Оценка физического износа внутренних инженерных систем здания

Наименование элемента	Удельный вес элемента к общему объему системы, %	Физический износ элемента, %	Доля физического износа элемента в общем износе, %
Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства:	5
Печное отопление (автономное)	1,2	2	1,2*2/100=0,024
Система электрооборудования	1,1	2	1,1*2/100=0,022
Водопровод	0,8	2	0,8*2/100=0,016
Канализация	0,5	2	0,5*2/100=0,01
Газоснабжение	1,2	0	0
Итого:	-	-	0,072

Таблица 6.

Расчет физического износа здания

Наименование элементов здания	Удельный вес конструктивных элементов по сб. 26,в %.	Физический износ элементов здания, в %
		По результатам обследования	Средневзвешенное значение износа
1. Фундамент	15	5	15*5/100=0,75
2.Стены	31	2.4	31*2.4/100=0,75
3. Перекрытия	20	2	20*2/100=0,4
4. Кровля	5	3	5*3/100=0,15
5.Полы	13	5	13*5/100=0,65
6. Проемы -окна -двери	7	0	13*0/100=0
7.Отделочные работы	2	5	2*5/100=0,1
9. Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства	5	0,072	5*0,072/100=0,004
10. Прочие работы	2	0	2*0/100=0
Итого	100	-	2,8%≈3%

ПРИМЕЧАНИЕ: к прочим работам отнесена лестница и крыльцо.

Общий физический износ здания определенный технической экспертизой составляет –3%

Определение остаточной стоимости

Остаточная стоимость, с учетом физического износа на дату проведения оценки составит:

Сост=525818,4 руб *(1-0,0175)=516616.5 руб.

(без учета НДС и ЗУ).

С учетом НДС:

Сост=516616.5*1,18=609607.6 руб.

Сзатр=Сост+Сзу

Сзатр=609607.6+105732.1=175339.1 руб.

2. Анализ рынка коммерческой недвижимости

Этой зимой многочисленные недостроенные здания в Казани заметно ярче запестрели баннерами о продаже. В торговых центрах и на первых этажах жилых домов открылись новые магазины, банковские офисы, аптеки, суши-бары. А девелоперы анонсировали запуск новых проектов в сфере коммерческой недвижимости. Рынок коммерческой недвижимости явно оживает после двух лет падения и стагнации.

Однако, рынок коммерческой недвижимости в Казани пока еще не восстановился — показателей 2007 г. достичь пока не удалось.

Многие арендодатели сегодня остаются на тех ставках аренды, которые арендаторам удалось добиться путем переговоров в кризис. Хотя спрос постепенно оживляется.

В спальных районах города, где большая плотность населения, до кризиса спрос на помещения был волнообразным. Одними из первых заметный ажиотаж на рынке обеспечили салоны сотовой связи, затем это были игровые салоны, суши-бары. Во время кризиса ничего не изменилось. Просто не было таких волн повышенного спроса. Перед кризисом сильно подогревали спрос аптеки, банки и финансовые компании, которые брали все более-менее подходящее по очень высоким ставкам. Сейчас волн по-прежнему нет, но цены уже вернулись на докризисный уровень. Цены на торговые площади, которые более-менее можно эксплуатировать, составляют от 500 руб. в месяц до бесконечности.

Спрос на квартиры на первых этажах домов на первой линии подогревают слухи о том, что к концу 2011 г. могут быть приняты поправки в жилищный кодекс, запрещающие перевод помещений из жилого фонда в нежилой.

В настоящее время активно скупается жилье на первом этаже. Первая линия всегда ей останется, если только не будет кардинально новой концепции застройки микрорайонов или изменений дорожной сети. Поэтому цены на такие квартиры выросли на 20-30% даже по сравнению с 2007 годом. Покупают их в основном инвесторы для последующей сдачи в аренду предпринимателям. К тому же чем меньше площадь помещения, тем более оно ликвидное.

Рынок качественной торговой недвижимости тоже постепенно восстанавливается. Появилось очень большое предложение от операторов, есть желающие на большие форматы площадей, активно интересуются первыми-вторыми этажами торговых центров. Примерно 15-20 западных торговых брендов готовы выйти в Казани уже сейчас. По мелкоформатным помещениям у нас есть не менее 200 арендаторов, готовых встать на них в любое время без потерь для арендодателей.

Ставки на аренду качественной торговой недвижимости в кризис тоже снижались или фиксировались для некоторых арендаторов, но теперь они начали расти. Индексацию ставок в пределах инфляции арендаторы воспринимают нормально. Так же воспринимают депозиты и рост по эксплуатационным платежам. А посещаемость торговых центров восстановилась на уровень 2007-2008 гг.

В 2009 г. средние ставки аренды в торговых центрах снизились на 15-20% и оставались практически на таком же уровне весь 2010 г. Ожидается, что в 2011-м рост ставок может составить 7-12%.

В Казани спрос на торговую недвижимость на ближайший год исчерпан вследствие открытия двух крупных проектов в 2010 г.