- •Кафедра эпс Дисциплина
- •«Определение рыночной стоимости недвижимости»
- •Содержание
- •Введение
- •1. Затратный подход
- •1.1 Оценка стоимости восстановления (замещения)
- •1. 2.Оценка физического износа
- •Физический износ конструкций и элементов жилого здания (объекта оценки). Дефектная ведомость
- •Оценка физического износа отдельных конструктивных элементов здания
- •Оценка физического износа внутренних инженерных систем здания
- •Расчет физического износа здания
- •2. Анализ рынка коммерческой недвижимости
- •3. Сравнительный подход
- •Пояснение к вычислению корректировок
- •Коэффициент земельного участка в зависимости от отклонения его длины к ширине.
- •Пояснение к вычислению корректировок
- •4. Доходный подход
- •Расчет премии за риск вложений в объект недвижимости
- •Расчет коэффициента капитализации
- •Расчет операционных расходов
- •Расчет стоимости объекта доходным подходом
- •Соглосование результатов по оценке объекта недвижимости тремя подходом
- •Заключение
- •Магазины продовольственные, промтоварные и смешанной торговли одноэтажные Характеристика зданий
- •Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах
- •Источники,фотографии объектов
1. 2.Оценка физического износа
Таблица 2.
Метод срока жизни объекта и его элементов
Наименование элементов здания |
Удельный вес конструктив-ных элементов по сб.28,табл. 92а, в % |
Норматив-ный срок службы, лет |
Износ элемента здания: Тф*100%/Тн, в % |
Средневзв. доля износа в износе всего здания: гр.2*гр.4 /100%, в % |
|
15 |
125 |
0,8 |
0,12 |
|
31 |
100 |
1 |
0,31 |
|
20 |
60 |
1,7 |
0,34 |
|
5 |
50 |
2 |
0,1 |
|
13 |
50 |
2 |
0,26 |
|
7 |
40 |
2,5 |
0,175 |
|
2 |
10 |
10 |
0,2 |
|
5 |
30 |
3,3 |
0,165 |
|
2 |
25 |
4 |
0,08 |
ИТОГО |
100% |
- |
- |
1,75 |
Заключение: общий физический износ здания составляет 1,75%.
Примечание: Объект сдан в эксплуатацию в 2010г., следовательно Тф=1года.
Таблица 3.
Физический износ конструкций и элементов жилого здания (объекта оценки). Дефектная ведомость
№ |
Конструктивные элементы |
Характер дефекта |
Физического износа, % |
1. |
Фундаменты Ж/Б блоки |
Мелкие трещины с шириной раскрытии до 1,5мм. |
4 |
2. |
Стены: - наружные - внутренние |
- отдельные трещины и выбоины, ширина трещин до 0,5 мм. - мелкие трещины у дверных проемов, ширина трещин до 0,5 мм. |
3
5 |
3. |
Перегородки |
- Трещины в местах сопряжения перегородок с потолками, редкие сколы |
3 |
4. |
Перекрытия ж/б плита |
Незначительные трещины в швах между плитами, трещины до 1 мм. |
5 |
5. |
Крыша: - профнастил |
- незначительное ослабление креплений
|
8 |
6. |
Полы: бетонные |
Отдельные мелкие выбоины, незначительные волосные трещины |
7 |
7. |
Окна |
Незначительное снашивание уплотнителей |
5 |
8. |
Двери: - металлические
|
- мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами
|
8
|
9. |
Отделочные работы: мокрая штукатурка |
Волосные трещины и сколы местами |
5 |
10. |
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства, в том числе:
|
Ослабление креплений, физический износ кабелей |
4 |
11. |
Прочие работы: крыльцо и лестница |
Мелкие трещины |
3 |
Наименование участка |
Удельный вес участка к общему объему элемента, % |
Физический износ участков элементов, % |
Средневзвешенное значение физ. износа в физ. износе всего элемента, % |
Доля физического износа участка в общем физическом износе, % |
Фундаменты
|
100 |
5 |
5 |
5 |
Стены: наружние внутренние перегородки |
60 30 10 |
2 3 3 |
1,2 0.9 0,3 |
1,2 0,9 0,3 |
Итого
|
100 |
- |
- |
2,4 |
Перекрытия
|
100 |
2 |
2 |
2 |
Крыша
|
100 |
3 |
3 |
3 |
Полы
|
100 |
5 |
5 |
5 |
Окна
|
100 |
0 |
0 |
0 |
Двери: металлические |
100 |
0 |
0 |
0 |
Отделочные работы
|
100 |
5 |
5 |
5 |
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства, в том числе:
|
100 |
4 |
4 |
4 |
Прочие работы
|
100 |
3 |
3 |
3 |
Таблица 4.