0. Вопрос 2.3.3. Метод дисконтирования денежных потоков

1. (Общая характеристика)

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) является наиболее универсальным и позволяет определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости (реверсии).

Реверсия - стоимость недвижимости, оставшаяся у собственника недвижимости после прекращения поступлений доходов, т.е. остаточная стоимость недвижимости в виде материальных ценностей.

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемой недвижимости, определяемая с применением метода ДДП, представляет собой сумму текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей остаточной стоимости недвижимости (реверсии).

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП осуществляется в следующей последовательности:

1.   Определяется прогнозный период. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5 – 10 лет, для России – это период длительностью 3 – 5 лет.

2.   Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

а) тщательного анализа на основе данных, представляемых заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

в) прогноза доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

Схема расчета денежного потока для собственного капитала выглядит следующим образом:

Денежный поток = ПВД - потери от неполного использования недвижимости –

- оплата операционных расходов +/– изменение собственного

оборотного капитала – расходы капитального характера +/-

+/- изменение задолженности (дебиторской и кредиторской)

Все показатели, используемые в формуле расчета денежного потока, включаются исключительно по поступлению денег, а не по начислению.

На практике оценщики в отдельных случаях пытаются заменить денежный поток чистой прибылью, утверждая, что это эти два показателя близки друг другу по своему содержанию. Такая позиция вносит в результаты расчетов серьезную погрешность. Это обусловлено тем, что:

• денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;

• денежный поток учитывает приток и отток денежных средств по таким статьям как «капиталовложения» и «дол­говые обязательства», которые не включаются в расчет прибыли;

• показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств;

• денежный поток – не связан четко с конкретным временным периодом и отражает динамику нали­чия определенных денежных средств на счетах владельца.

Особенности расчета денежного потока при использовании метода ДДП сводятся к следующим:

1. Имущественные налоги (налог на недвижимость и землю), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

2. Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операци­онного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.

3. Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погаше­ние долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвес­тора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию кредита не надо.

4. Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходи­мо вычитать из действительного валового дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.