Тема 2.3. Доходный подход при оценке недвижимости

Вопросы темы

2.3.1. Общая характеристика доходного подхода

2.3.2. Метод прямой капитализации (общая характеристика)

2.3.2.1. Обоснование величины чистого операционного дохода

2.3.2.2. Обоснование коэффициента капитализации

2.3.3. Метод дисконтирования денежных потоков

2.3.3.1. Обоснование ставки дисконтирования

Вопрос 2.3.1. Общая характеристика доходного подхода

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки: чем выше доходный потенциал оцениваемого актива, тем выше его стоимость

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в на дату оценки как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

• качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение прогнозируемого периода;

• риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

• инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих до­ходов от этого объекта;

• рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

• прямой капитализации доходов;

• дисконтированных денежных потоков.

В их основе лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем.

В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уров­ня риска, характерного для данного объекта недвижимости.

Эти методы различаются между собой содержанием дохода и способами его преобразования.

1. Различие по содержанию дохода.

Метод прямой капитализации предполагает использование в качестве дохода начисленную выручку от реализации товаров, продукции или услуг, уменьшенную на начисленные расходы, сопровождающие формирование этой выручки. По сути дела в данном случае такой формат выручки допустимо трактовать как прибыль. При этом денежные поступления на расчетный счет и в кассу могут не совпадать с начисленной выручкой.

Метод дисконтирования денежных потоков предполагает использование в качестве дохода денежные поступления на расчетный счет и в кассу в течение прогнозного периода. В отличие от дохода, используемого в методе прямой капитализации в методе дисконтирования денежных потоков учитываются расчеты по дебиторской и кредиторской задолженностями.

2. Различие по способу преобразования дохода в стоимость недвижимости.

Метод прямой капитализации предполагает преобразование в стоимость недвижимости за один временной период. Как правило, таким временным периодом является год, исчисляемый с даты, по состоянию на которую проводится оценка.

Метод дисконтирования денежных потоков предполагает трансформирование в стоимость недвижимости дохода (денежного потока) за ряд прогнозных лет (до 5 лет), а также выручки от продажи объекта недвижимости в году, следующем за последним годом прогнозного периода.

Достоинства и недостатки методов оцениваются по следующим критериям:

• соответствием действительным намерениям потенциального покупателя инвестора;

• качеством и обширностью информации, на основе которой проводится анализ;

• способностью учитывать конкурентные колебания;

• способностью учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

Метод прямой капитализации доходов используется, если:

• потоки доходов стабильны в течение длительного периода времени, представляют собой значительную положительную величину;

• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зда­ний, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимо­стью всего объекта недвижимости.

Использование метода прямой капитализации имеет некоторые ограничения, а именно:

1. метод не рекомендуется исполь­зовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в бли­жайшем будущем не представляется возможным выход на уровень ста­бильных доходов.

2. непрозрачность информации по рынку недвижимости и недостаточность информации по оцениваемой недвижимости.

в российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, что делает расчет дохода сложно решаемой задачей.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален, но позволяет оценить объект недвижимости в случае получения от него нестабиль­ных денежных потоков.

Метод ДДП применяется когда:

• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

• оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный ком­мерческий объект;

• объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных по­токов и остаточной стоимости.