6.2. Характеристика вещных прав, используемых в хозяйственном обороте.

Вещными правами могут обладать как собственники, так и не собственники. Вещные права можно разделить на две группы:

1. право собственности;

2. другие вещные права.

Право собственности по объему правомочий выгодно отличается от других вещных прав, так как правомочия субъекта правоотношения собственности ограничены только законодательными актами. Этого нельзя сказать о правомочиях активного субъекта любого другого вещного правоотношения. Его права ограничены не только законодательными актами, но и собственником, с которыми он состоит в относительном правоотношении. Такие вещные права называют ограниченными вещными правами.

Вещными правами, наряду с правом собственности, являются:

• право хозяйственного ведения и право оперативного управления;

• право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

• право постоянного и временного пользования земельным участком, сервитуты.

Имущественную основу хозяйствования составляет право собственности. Собственнику принадлежат средства, на базе которых осуществляется предпринимательская деятельность. Собственник организует предприятие, определяет его задачи. Собственнику принадлежит также право на прекращение деятельности предприятия.

В предпринимательской деятельности право собственности реализуется по разному. Такие собственники, как государство, административно-территориальные образования реализуют его, сдавая имущество в аренду, создавая организации, предоставляя им имущество на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Право частной собственности реализуется в значительной мере самим собственником (группой собственников). В хозяйственных обществах управление имуществом осуществляется либо собранием собственников, либо через созданные ими органы. Граждане непосредственно управляют своими частными предприятиями.

Право хозяйственного ведения (ст. 276, 280 ГК РБ) представляет собой производное от права собственности вещное право, состоящее из возможности владения, пользования и распоряжения имуществом, совершения в отношении его любых действий, не противоречащих закону. К праву хозяйственного ведения применяются правила о праве собственности, если законодательством и договором организации с собственником не предусмотрено иное. Это, принадлежащее организации право, дает ему максимум возможности реализовать владение, пользование, распоряжение имуществом. Право хозяйственного ведения изначально очерчено законом и лишь договор собственника с организацией может скорректировать эти возможности.

Субъекты права хозяйственного ведения.

государственные и коммунальные унитарные предприятия (кроме казенных предприятий), частные унитарные предприятия;

учреждения в отношении доходов, полученных от занятия предпринимательской деятельностью.

Объект права хозяйственного ведения - предприятие как имущественный комплекс. Субъект права хозяйственного ведения владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом в пределах, установленных законом: он не вправе распоряжаться переданным ему недвижимым имуществом без согласия собственника; остальным имуществом он вправе распоряжаться

114

самостоятельно, за исключением случаев, установленных законодательством и собственником имущества.

Правомочия собственника на имущество, находящееся в хозяйственном ведении: создание предприятия, определение предмета и цели его деятельности, назначение руководителя предприятия; реорганизация и ликвидация предприятия; контроль за сохранностью и использованием переданного имущества; получение части прибыли от использования имущества.

Право оперативного управления имуществом представляет собой право владения, пользования и распоряжение имуществом, закрепленным за государственными и иными учреждениями, финансируемыми за счет средств собственника, в соответствии с законом, целями деятельности учреждения, заданиями собственника и назначением имущества. Собственники, закрепившие за учреждением имущество, вправе изъять это имущество у учреждения, либо перераспределить его между другими созданными им юридическими лицами по своему усмотрению, если иное не установлено законодательством Республики Беларусь. Субъектом данного права закон признает не любое юридическое лицо, получившее имущество от государства с данным правовым статусом, а только бюджетные и иные, финансируемые за счет средств собственника, учреждения.

Вещные ограниченные права представляют собой право на чужое, уже кем-то присвоенное, право, ограниченное волей собственника.

В земельном праве к таким правам относят:

• право временного пользования земельными участками;

• право аренды;

• сервитутное право;

• право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

• залоговое право;

• право бессрочного пользования, безвозмездного пользования;

• право доверительного управления земельным участком;

• право, основанное на договоре ренты; право оперативного управления землей.

Каждое ограниченное право имеет свою специфику.

В Гражданском кодексе Республики Беларусь положения, относящиеся к земельным сервитутам, содержатся в ст. 268-270 раздела 11 «Право собственности и другие вещные права». Способы возникновения сервитута: договор; завещательное распоряжение (отказ); судебное решение.

Сервитут - одно из вещных прав на землю, которое представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком, право собственника земельного участка требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитутным правам присуще право следования, т.е. они продолжают действовать при переходе права на земельный участок, обремененный сервитутом, к другому лицу. Земельный сервитут неделим. Он не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога, передаваться лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества. Цели сервитута

— хозяйственные нужды, обеспечение прохода, проезда через соседний, через другой земельный участок; прокладка и эксплуатация линий электропередачи, связи и трубопроводов; обеспечение водоснабжения и мелиорации.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в установленном порядке. В случае несогласия спор разрешается судом.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком

распространяется на граждан Республики Беларусь, которые изъявляют желание получить участки:

• для строительства и (или) обслуживания жилого дома;

• для ведения личного подсобного хозяйства;

• для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;

• для ведения коллективного садоводства;

• для дачного строительства;

• для занятия традиционными народными промыслами.

Для крестьянского (фермерского) хозяйства земельный участок в пожизненное наследуемое владение предоставляется до 100 га, для ведения личного подсобного хозяйства - иных размеров.

Основания приобретения земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения: по заявлению; в порядке наследования; при приобретении гражданами Республики Беларусь жилого дома, дачи, садового домика.

Специальные правомочия землевладельца:

• вправе возводить строения, которые являются его собственностью;

• передавать его другим в аренду или безвозмездное срочное пользование; не допускается отчуждение, кроме передачи по наследству.

Право аренды земельного участка предоставляется в установленном порядке юридическим и физическим лицам Республики Беларусь, лицам без гражданства, иностранным юридическим и физическим лицам, иностранным государствам, международным организациям. Индивидуальные предприниматели для осуществления своей деятельности могут получить земельные участки только на правах аренды. Цель аренды может быть любая, а ее сроки не должны превышать 99 лет. В случае аренды земельных участков для сельскохозяйственного использования срок аренды не может быть менее пяти лет.

Арендодателями земельных участков являются сельские (поселковые), городские, районные исполнительные и распорядительные органы в пределах своей компетенции, а также граждане и юридические лица Республики Беларусь, имеющие земельные участки в частной собственности.

Арендатор - любое юридическое лицо, гражданин, иностранное государство, иностранные организации, иностранные граждане, лица без гражданства.

Условия аренды земельного участка и размер арендной платы определяются по соглашению сторон и закрепляются в договоре. Постановлением Совета Министров Республики Беларусь утверждена форма договора аренды земельного участка.

Предмет договора: земельный участок, ограниченный в натуре, с отображением границ в плане. Предполагается целевое назначение земель определенное в акте о праве на землю. По договору право владения и пользования земельными участками переходит арендатору, а арендодателю - остается право распоряжения.

Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме, кроме того, подлежит государственной регистрации. Договор представляется как документ, удостоверяющий право на землю.

Основания прекращения договора: взаимное согласие; смерть собственника и отсутствие правопреемника; смерть арендатора; невыполнение арендатором обязательств; выкуп земельного участка для государственных и общественных

нужд.

Права арендатора:

• самостоятельно хозяйствовать на земле;

• использовать общераспространенные полезные ископаемые;

• возводить жилье, другие строения, строить пруды, водоемы;

• проводить мелиоративные работы;

• с согласия арендодателя сдавать земельный участок в субаренду;

• передавать в залог право аренды;

• право на компенсацию затрат; возмещение убытков при изъятии; требовать безвозмездного устроения недостатков, досрочного расторжения договора, уменьшения арендной платы;

право преимущественного получения земельного участка. Обязанности арендатора:

• своевременное внесение арендной платы;

• использование земли в соответствии с договором;

• поддержание земельного участка в надлежащем состоянии;

вернуть земельный участок по истечении аренды в надлежащем состоянии и

др.

Права арендодателя:

1. вправе расторгнуть договор досрочно, если арендодатель:

а) пользуется земельным участком с существенными нарушениями условий договора или назначением земельного участка;

б) существенно ухудшает качество земель;

в) более двух раз подряд не вносит арендную плату.

2. досрочно прекращать право аренды при нерациональном использовании, не по целевому назначению;

3. требовать возмещение убытков, причиненных ухудшением качества земель;

4. изменять по согласованию с арендатором размер арендной платы.

Обязанности арендодателя:

передать земельный участок арендатору в сроки и в состоянии, которые соответствуют условиям договора;

• предупредить арендатора о правах третьих лиц на земельный участок;

• содействовать в проведении работ по землеустройству;

• осуществлять контроль за использованием и охраной земель;

• не вмешиваться в деятельность арендатора;

возмещать расходы по освоению земель и улучшению их качества.

Арендная плата может быть в твердой сумме платежей; долей продукции; предоставлением услуг; передачей обусловленной договором вещи; возложение затрат на улучшение имущества. При определении оплаты учитывается размер участка, его кадастровая оценка, наличие необходимых объектов, в том числе природных.

Право временного пользования земельным участком предоставляется:

• юридическим лицам для строительства различных инженерных коммуникаций, линий электропередачи, связи, разработки полезных ископаемых, добычи торфа, сапропелей и т.д.;

• физическим лицам для огородничества (при условии, что они не имеют земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, ведения коллективного садоводства и дачного строительства либо имеют их в меньших размерах, чем установлено для этих целей Кодексом о земле); для сенокошения и выпаса скота, строительства (установки) временных индивидуальных гаражей.

Согласно законодательству временное пользование земельным участком может быть краткосрочным — до 3 лет — и долгосрочным — от 3 до 10 лет. В случае производственной необходимости эти сроки могут быть продлены на период, не превышающий сроков соответственно краткосрочного и долгосрочного временного пользования.

Юридическим и физическим лицам, имеющим земельные участки в постоянном или временном пользовании, запрещается производить переуступку этих прав, сдачу земельных участков в аренду, осуществлять залог таких прав.

При переходе права собственности на строение или сооружение к новому собственнику в установленном порядке переходят права пользования земельным участком.

Как в постоянное, так и во временное пользование могут предоставляться земли всех категорий.

Право постоянного пользования земельным участком предоставляется только юридическим лицам Республики Беларусь для строительства и обслуживания народнохозяйственных объектов, ведения сельского и лесного хозяйства.