Глава 6. Дела из договора залога

Нормативная база и судебная практика

ГК.

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Информационное письмо ВАС РФ от 27 февраля 2001 г. N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства".

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15 января 1998 г. N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге".

Информационное письмо ВАС РФ от 9 сентября 1998 г. N С5-7/УЗ-694 "О Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Разновидности предметов иска

1. О взыскании задолженности с обращением взыскания на заложенное имущество.

2. Об обращении взыскания на заложенное имущество ввиду неисполнения основного обязательства.

3. Об обязании зарегистрировать договор залога недвижимости (ипотеки).

4. О признании договора залога недействительным.

Особенности субъектного состава

По требованию о взыскании задолженности с обращением взыскания на заложенное имущество:

1) в случае заключения кредитором договора о залоге не с заемщиком, а с третьим лицом, последнее также должно быть привлечено к участию в деле в качестве ответчика;

2) если истец является не первоначальным кредитором по основному и обеспечивающему его залоговому обязательству, получившим права требования в порядке цессии, требуется привлечение к делу в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца первоначального кредитора (залогодержателя) при исследовании факта законности перехода прав.

По требованию об обращении взыскания на заложенное имущество ввиду неисполнения основного обязательства:

1) в случае заключения кредитором договора о залоге не с заемщиком, а с третьим лицом, последнее привлекается к участию в деле в качестве ответчика, а заемщик - в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика;

2) если истец является не первоначальным кредитором по основному и обеспечивающему его залоговому обязательству, получившим права требования в порядке цессии, требуется привлечение к делу в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца первоначального кредитора (залогодержателя) при исследовании факта законности перехода прав.

По требованию об обязании зарегистрировать договор залога недвижимости (ипотеки) в качестве ответчика привлекаются органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Чаще всего истцом по данному виду требований выступает залогодержатель. Соответственно, залогодатель должен быть привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца.

По требованию о признании договора залога недействительным:

1) если с подобным иском обращается залогодатель, то в случае уступки первоначальным кредитором прав требования по основному и обеспечивающему его залоговому обязательству к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика должен привлекаться новый кредитор (залогодержатель);

2) в случае оспаривания договора залога участником (акционером) общества, являющегося залогодателем, залогодержатель привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика.

Особенности доказывания

По любому из указанных видов материально-правовых требований по данной категории дел оценке подлежит договор залога относительно его заключенности:

1) сведения, позволяющие идентифицировать заложенное имущество, включая случаи, когда в качестве залогодателей по одному договору о залоге выступают несколько юридических лиц;

2) условие об оценке предмета залога;

3) сведения по поводу существа, размера и сроков исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом;

4) в случае, если заложено недвижимое имущество, - указание на право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавший это право залогодателя.

По искам о взыскании задолженности с обращением взыскания на заложенное имущество и об обращении взыскания на заложенное имущество.

Ввиду неисполнения основного обязательства необходимо иметь в виду следующее. Поскольку договор о залоге является обеспечительным, то доказыванию подлежат обстоятельства, связанные с удовлетворением основного требования к должнику, т.е. касающиеся заключения и исполнения договора, из которого возникло основное обязательство.

Также в предмет доказывания входят обстоятельства, свидетельствующие о соразмерности допущенного должником нарушения обеспеченного залогом обязательства (и, соответственно, размера требований залогодержателя) стоимости заложенного имущества.

При обращении взыскания на предмет залога в судебном порядке необходимо устанавливать начальную продажную цену заложенного имущества, подлежащего реализации на публичных торгах.

При отсутствии соглашения между залогодателем и залогодержателем об определении начальной продажной цены, последняя устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

Обоснование таковой цены предполагает представление документов, свидетельствующих о действительной стоимости имущества, в целях его реализации (об изменении стоимости заложенного имущества по сравнению с оценкой, содержащейся в договоре).

В качестве одного из средств доказывания в данном случае применимо проведение экспертизы на предмет определения рыночной стоимости заложенного имущества для его реализации.

Следует учитывать ситуацию, связанную с исками об обращении взыскания на заложенное имущество. При наличии исполнительного листа, выданного на взыскание с заемщика суммы долга по основному обязательству, требование об обращении взыскания на имущество, заложенное в обеспечение исполнения этого обязательства, как отдельное (повторное) исковое требование, направленное на погашение долга по одному и тому же обязательству, противоречит ст. ст. 16, 316, 324 АПК.

По искам об обязании зарегистрировать договор залога недвижимости (ипотеки).

К кругу доказываемых обстоятельств относятся:

1) связанные с оценкой порядка заключения договора и представления его для государственной регистрации;

2) связанные с исследованием его условий на предмет соответствия требованиям действующего законодательства.

По искам о признании договора залога недействительным.

В предмет доказывания входят обстоятельства, касающиеся оценки договора на предмет его заключенности, а также относящиеся к конкретным правовым основаниям, приводимым в качестве причины недействительности. Среди данных обстоятельств чаще всего указываются:

1) отсутствие нотариального удостоверения в соответствующих случаях и государственной регистрации договора о залоге недвижимости (ипотеки) - исследование факта принадлежности вещи на определенном титуле и факта государственной регистрации;

2) залог здания (сооружения) без одновременного залога находящегося на праве собственности или аренды земельного участка - исследование факта принадлежности предмета залога на определенном титуле, оформления и регистрации договоров залога, а также наличия согласия арендодателя на сдачу в залог арендных прав;

3) заключение обществом договора залога, предмет которого имеет стоимость, составляющую свыше 25% балансовой стоимости активов общества, - исследование обстоятельств соблюдения порядка совершения крупной сделки согласно ст. 46 Закона об ООО или ст. 78 Закона об акционерных обществах и документов бухгалтерской отчетности, содержащих данные о стоимости имущества общества на определенную законодательством дату;

4) заключение договора залога от имени общества неуполномоченным лицом (превышение полномочий единоличным органом общества) - исследование учредительных документов общества на предмет возможности ограничений его единоличного исполнительного органа на совершение подобных сделок, а также вопроса об одобрении такой сделки.

Необходимые доказательства:

1) документы, подтверждающие наличие обеспеченного залогом обязательства (кредитный договор, договор поставки и др.);

2) договор залога (закладная);

3) доказательства неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства;

4) документы, подтверждающие действительную стоимость заложенного имущества и др.

Особенности резолютивной части решения

При принятии судебных актов по искам о взыскании задолженности с обращением взыскания на заложенное имущество и об обращении взыскания на заложенное имущество ввиду неисполнения обеспеченного залогом обязательства в резолютивной части следует указывать начальную продажную цену обращенного ко взысканию имущества, подлежащего реализации на публичных торгах.

При принятии судебного акта, обязывающего орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировать договор залога недвижимости (ипотеки), в резолютивной части необходимо указывать срок проведения государственной регистрации.