35. Понятие регистрации и ее назначение

Понятие, сущность и назначение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Введение системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним преследует несколько целей:

- придать предельную открытость правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах;

- ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом и тем самым максимально защитить права граждан, юридических лиц и публичных образований;

- ввести единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на всей территории Российской Федерации.

В соответствии со ст.2 Закона о регистрации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации.

Анализ данной статьи позволяет выделить следующие отличительные признаки регистрации:

1. Это акт, имеющий юридическое значение. Следовательно, закон связывает с принятием данного акта определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

2. Это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения права на недвижимость. С одной стороны, государство в лице Федеральной регистрационной службы проверяет законность прав на недвижимое имущество у заявителей и, убедившись в этом, регистрирует их. С другой стороны, государственная регистрация носит открытый характер как с точки зрения соблюдения процедуры всеми ее участниками, так и с позиций возможности получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав.

Согласно ст.2 Закона о регистрации, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

ГК РФ и Законом о регистрации устанавливаются три вида государственной регистрации: 1) регистрация прав; 2) регистрация ограничений (обременений) прав; 3) регистрация сделок.

Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Ст. 130 ГК РФ определяет виды недвижимого имущества: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, строения, сооружения; а также (ч. 2) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты; иное имущество, установленное законом.

Ст. 131 ГК РФ посвящена государственной регистрации недвижимости, содержащиеся в ней правила распространяются на любую недвижимость. Ст. 132 ГК РФ закрепляет положения о предприятии как виде недвижимого имущества. Согласно ст. 164 ГК РФ, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случае и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Законом может быть также установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов.

Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Второй абзац п.1 ст. 4 Закона о регистрации введен Федеральным законом от 29.12.2004 №196-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Предыдущая редакция Закона о регистрации предусматривала необходимость регистрации любых ограничений (прав). Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Закона о регистрации (то есть после 31 января 1998 года). В соответствии с ч.2 ст.8 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 165 ГК РФ, несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительной. Такая сделка считается ничтожной. Таким образом, регистрация сделки - это необходимое условие заключения договора наряду с требованиями к форме и содержанию договора. Порядок государственной регистрации включает проверку законности сделки (п. 1 ст. 13 ФЗ Закона о регистрации). Юридический результат государственной регистрации сделки - признание ее законности государством и определение момента ее заключения.