Сектора и сегменты рынка недвижимости
1. Жилищный сектор рынка недвижимости состоит из трёх основных сегментов:
- многоквартирное жильё;
- индивидуально жильё (дома, коттеджи);
- дачи.
2. Коммерческий сектор РН состоит из большого количества сегментов и может меняться в зависимости от рассматриваемого региона. Для примера рассмотрим структуру рынка коммерческой недвижимости г. Перми.
Рынок купли-продажи
В настоящее время рынок купли-продажи коммерческих объектов в г.Перми представлен 8-ю сегментами, доля которых отслеживается в результате систематического мониторинга рынка. Удельные веса каждого из них в общей структуре коммерческого сектора по состоянию на конец III квартала 2010 года представлены следующим образом:
32,86% - производственный сегмент (где на объекты автохохяйства приходится 19,87%, производственные здания, помещения, склады – 9,81%, производственные базы – 4,63%);
30,10% - офисы;
11,36% - торговые помещения;
1,43% - объекты общепита;
0,22% - развлекательные объекты;
0,55% - объекты индустрии и сервиса;
0,22% - гостиницы;
23,26% - объекты неопределенного назначения.
Рынок аренды
Рынок аренды коммерческих объектов на конец III квартала 2010 года в г.Перми представлен 7-ю сегментами, доля которых отслеживается в результате систематического мониторинга рынка. Удельные веса каждого из них в общей структуре коммерческого сектора представлены следующим образом:
54,41% - офисы;
17,10% - торговые помещения;
20,4% - производственный сегмент (производственные помещения, здания, склады – 14,34%, производственные базы – 1,84%, объекты автохозяйства – 1,42%);
0,37% - объекты общепита;
0,55% - объекты индустрии сервиса;
0,18% - гостиницы;
6,99% - объекты неопределенного назначения.
Примечание: основными информационными источниками являются Пермская мультилистинговая система, газеты «Районы. Кварталы. Квартиры» и «Из рук в руки», база данных ОАО «Камская долина».
3. Земельный сектор РН:
Рынок недвижимости невозможно анализировать в отрыве от анализа состояния рынка земельных участков. Земля является составной и неотъемлемой частью любого объекта недвижимости, поскольку стоимость и размер земельного участка во многом определяют будущую стоимость такого объекта.
Специалисты аналитического отдела ОАО «Камская долина» проводят анализ ценовой ситуации на земельном рынке, определяют структуру рынка в зависимости от территориального критерия, от категорий и целевого назначения земель, выставляемых на продажу.
На рынке земли Пермского края структура предложения участков в зависимости от категории земли на конец 1 квартала 2011 года выглядит следующим образом:
55% - земли сельхозназначения;
42% - земли населенных пунктов;
3% - земли промышленности.
В составе каждой категории выделяются земельные участки, различающиеся по видам разрешенного использования. В структуре предложения земельных участков на рынке Пермского края можно выделить следующие участки в зависимости от видов разрешенного использования:
- в составе земель населенных пунктов выделяются:
• земли под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство),
• земли под многоэтажное жилищное строительство;
• земли под строительство объектов коммерческой недвижимости (объектов торгово-офисного назначения,
административного назначения, а также объектов производственной недвижимости);
- в составе земель сельхозназначения выделяются:
• земли под ЛПХ (личное подсобное хозяйство),
• земли под ведение садоводства и дачного хозяйства,
• сельхозугодия;
• крестьянские (фермерские) хозяйства;
-земли промышленности.
Вывод
В данной работе мы рассмотрели рынок недвижимости с точки зрения его исторического развития в России и состояние рынка недвижимости на данный момент в нашем регионе. Кроме того, мы рассмотрели несколько структур рынка недвижимости и его деление на сектора и сегменты.
Можно сделать вывод, что рынок недвижимости меняется в зависимости от экономической ситуации в стране и в мире. Так, например, если рассмотреть его поведение во время кризиса в 1998г. и в 2008г., то мы видим, что в первом случае РН практически не отреагировал на изменения в экономике (цены остались на прежнем уровне), а во втором случае - резким повышением цен на жилую недвижимость. Причиной такого поведения можно назвать изменения в законодательстве: Федеральный закон «Об ипотеке (залоге имущества)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.