55. Обслуживание кредитов с переменной ставкой процента.

5.7.1. При обслуживании ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой в кредитном договоре должны быть четко определены их условия:

1) частота и дата пересмотра процентных ставок;

2) финансовый индекс, учитываемый при пересмотре процентной ставки, и дата его определения:

3) ограничения (если они применяются) на изменения процентной ставки - максимальные размеры увеличения или уменьшения за год и за весь срок кредита;

5.7.2. При обслуживании ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой банк должен не позднее, чем за 30 дней до вступления в силу новой процентной ставки послать извещение заемщику, содержащее следующую информацию:

1) величину новой процентной ставки;

2) дату, с которой применяется новая процентная ставка:

3) размер нового месячного платежа и дату, с которой он действует:

4) объяснение метода, который использован для определения новой процентной ставки и ежемесячного платежа:

5) дату следующего изменения ставки процентов и ежемесячного платежа.

5.7.3. При уплате ежемесячных платежей путем отчислений от заработной платы заемщика банк должен не позднее, чем за 30 дней до вступления в силу новой процентной ставки послать извещение в бухгалтерию по месту работы заемщика с информацией о новом размере ежемесячного платежа и дате, с которой он взимается, а также предполагаемую дату следующего изменения платежа.

56. Проверка состояния предмета залога.

5.8.1. В обязанности банка входит плановая инспекция заложенного имущества. Периодичность проверки состояния предмета залога устанавливается в договоре залога, но по требованию Агентства они должны проводиться банковскими специалистами не реже 1 раза в год.

5.8.2. По результатам плановой инспекции представитель банка составляет "Отчет о проверке состояния предмета залога" и в 5-дневный срок направляет его в Агентство.

5.8.3. Если в течение срока действия кредитного договора у банка появились основания считать, что переданная в залог жилая недвижимость используется с нарушением договора залога, находится в заброшенном или непригодном для проживания состоянии, банк имеет право провести внеплановую проверку состояния предмета залога.

5.8.4. Если результаты инспекции имущества показали его неудовлетворительное состояние, то банк вправе требовать от заемщика проведения ремонта, а Агентству представляется отчет об инспекции имущества, в котором содержится следующая информация:

1) характеристика текущего состояния имущества:

2) оценочная стоимость ремонта, если он необходим;

3) требуемые сроки проведения ремонта;

4) оценка результатов произведенного ремонта:

5. оценка тенденций изменения цен на рынке недвижимости в данном районе,

6. заключение о текущей рыночной цене имущества.

5.8.5. В том случае, если заемщик отказывается делать необходимый ремонт, то банк вправе требовать досрочного исполнения кредитного обязательства или начать процедуру обращения взыскания на заложенное имущество.

57. Расчетные счета заемщика для обслуживания ипотечного кредита. Счета доверительного управления. Исправление ошибок в платежах.

6.1. Расчетные счета заемщика для обслуживания ипотечного кредита.

При выдаче кредита кроме ссудного счета банк открывает для обслуживания ссуды по каждому заемщику текущий расчетный счет и специальный накопительный счет «ЭСКРОУ».

6.1.1. Текущий счет. В момент оформления и выдачи ипотечного кредита заемщик открывает в банке-кредиторе текущий счет для использования данного счета исключительно для внесения платежей для уплаты:

1) части неоплаченного остатка основного долга по кредиту;

2) начисленных срочных и просроченных процентов за пользование кредитом;

3. штрафов и пени за нарушения кредитного договора и договора залога;

4) страховых и налоговых платежей.

6.1.2. При обслуживании кредита банк на основании письменного распоряжения заемщика автоматически списывает ср-ва с расчетного счета в оплату его обязательств по кредиту.

6.1.3. В случае уступки прав по кредиту Аг-ву по ипотечному кредитованию с текущего счета производится перечисление причитающихся Аг-ву платежей (основной долг и проценты).

6.1.4. Если в какой-либо момент до полной выплаты ипотечного кредита Заемщик даст Банку письменное распоряжение о закрытии текущего счета или о прекращении списания с него платежей по кредиту, банк должен рассматривать такое распоряжение как нарушение условий кредитного договора и предпринять действия по обеспечению досрочной выплаты кредита. Кроме того, Банк обязан уведомить Агентство о нарушении обязательств Заемщиком в ежемесячном Отчете о просроченных кредитах.

6.1.5. Для ежегодной уплаты страх платежей и налогов на переданную в залог недв-сть банк открывает на имя заемщика спец накопительный счет «ЭСКРОУ», на который ежемесячно зачисляется с текущего расчетного счета одна двенадцатая должных к уплате годовых страховых и налоговых платежей.

6.1.6. ДС на счет «ЭСКРОУ» зачисляются с текущего расчетного счета заемщика по его письменному распоряжению.

6.1.7. В случае нехватки средств на расчетном счете заемщика, обслуживающий счет банк должен использовать свои собственные средства для устранения дефицита. За овердрафт по расчетному счету банк имеет право взыскать с заемщика штраф в соответствии с режимом использования счета.

6.2. Счета доверительного управления. В случае уступки прав по кредиту Агентству по ипотечному кредитованию и при заключении договора с Агентством об обслуживании такого рода кредитов, Банк должен открыть и вести генеральный счет доверительного управления по средствам, которые банк собирает от лица Агентства, а также индивидуальные субсчета по каждому отдельному кредиту.

6.2.1. Средства, зачисляемые на генеральный счет доверительного управления, должны соответствовать плановым платежами по основной сумме долга и процентам по ипотечному кредиту, причитающиеся Агентству, не зависимо от того, поступили эти платежи от заемщика.

6.2.2. В том случае, если средств на расчетном счете заемщика недостаточно для осуществления в срок должного к уплате платежа, банк обязан внести за заемщика недостающую сумму.

6.2.3. На счете доверительного управления можно хранить только ту часть платежей заемщика, которая причитается Аг-ву. Банк должен также зачислять на счет довер управления все другие причитающиеся Аг-ву платежи включая, комиссионные за согласие приобрести кредит, сбор за непоставку кредитов, и все другие взимаемые Агентством сборы или штрафы.

6.2.4. Банк может снимать средства со счета доверительного управления только в следующих случаях:

1) перечисление причитающихся Агентству платежей в соответствии с графиком:

2) для покрытия своих расходов по авансовым выплатам просроченных платежей;

3) для снятия неправильно зачисленных средств;

4) при закрытии счета.

6.2.5. Все поступающие от Заемщика платежи по кредиту, должны зачисляться на соответствующий счет на следующий после их получения рабочий день.

6.2.6. Платежи, не полученные от заемщика, но выплаченные Агентству в установленный срок должны быть учтены банком на соответствующих счетах до полного их возмещения заемщиком.

6.2.7 Выверка счетов доверительного управления должна производиться по каждому субсчету доверительного управления отдельно. Банк хранит отчеты о ежемесячных проверках и предоставляет их Агентству по письменному запросу. Кроме того, Банк представляет Агентству Годовой отчет о состоянии счетов доверительного управления.

6.3. Бухгалтерские процедуры при выдаче и обслуживание банком ипотечного кредита. Все совершаемые банком операции выдаче ипотечных кредитов, продаже Агентству и их обслуживанию отражаются в ежедневном балансе банка в соответствии с инструкцией "О порядке ведения кредитными организациями бухгалтерского учета операций по выдаче, продаже и обслуживанию ипотечных кредитов, финансируемых ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".

6.5. Ежемесячная выверка платежей. После получении платежей от Банков-партнеров, Агентство сверяет данные представленных Банками Ежемесячных отчетов о перечислении средств с суммами поступлений и своими данными.

6.5.1. В том случае, если Агентство при выверке платежей выявило ошибки, Агентство составляет Отчет о полученных платежах и выявленных ошибках в течение 5 рабочих дней с момента получения банковских платежей и направляет в Банк.

6.5.2. Банк должен произвести проверку данных, приведенных в Отчете, сверив их со своими документами. Если Банк считает, что Агентство допустило ошибку, Банк составляет письменный отчет с приложением соответствующей документации и представляет отчет Агентству не позднее даты следующего ежемесячного платежа.

6.5.3. При ежемес выверке поступивших платежей Аг-вом могут быть выявлены след ошибки финансового характера:

1) Недостаточность платежа (дефицит) - отрицательная разница между денежными средствами, которые Банк перечислил Агентству, и размером должного к внесению планового платежа по ссуде.

Если Банк не сможет доказать правильность сделанных перечислений, то банк должен уплатить указанную в отчете недостающую сумму не позднее даты следующего ежемесячного платежа. На сумму недоплаты, не внесенную в указанный срок, может быть наложен штраф в соответствии с Генеральным соглашением об обслуживании кредитов.

2) Переплата - положительная разница между денежными средствами, которые Банк перечислил Агентству, и размером должного к внесению планового платежа по ссуде.

В этом случае на основании Банк сверяет свои данные с Отчетом о полученных платежах и выявленных ошибках и направляет Агентству требование о возврате средств с обоснованием причин. Агентство возвращает средства в течение рабочих дней после получения требования о возврате средств, но при этом не уплачивает Банку проценты на средства, ошибочно переплаченные Агентству. По согласованию сторон возможен взаимозачет этих сумм в счет будущих платежей банка Аг-ву.

6.5.4. Исправление ошибок нефинансового характера. Если в процессе выверки счетов Агентство обнаружит несоответствие имеющихся у Агентства данных по кредиту или его статусу, или другой информации сведениям, представленным в отчете Банка, все выявленные несоответствия должны быть отражены в Отчете о полученных платежах и выявленных ошибках. Банк обязан изучить отчет и направить Агентству письменный ответ не позднее установленной даты следующего ежемесячного платежа.