12. Договор купли-продажи земельного участка. Общие положения.

Договор купли-продажи ЗУ.

(П.1 гл.30 ГК РФ),а так же ст.37 ЗК, где предусмотрены особенности купли-продажи и частично вопрос мены з/у.

Существенное условие договора о з/у – это условие о предмете договора и цена. Применительно первого условия – описание недвижимости, описание з/у. Т.к.земельный участок индивидуально определен, его описание должно выделить его среди других остальных (кадастровый номер).

При подаче док-в на гос.регистрацию договор должен определять конкретную площадь, местоположение, обременения и др.характеристики з/у. Исполнение договора при продаже з/у в соответствии со ст.556 ГК должна быть обязательно произведена передача недвижимости по подписанному сторонами акту или другому документу о передаче.

Общие положения применительно к любой сделке:

- Заключение договора надлежащими сторонами;

- реализуется собственником или лицом, уполномоченным совершать такие сделки (по доверенности, например);

- субъектом-покупателем может быть любое лицо, если это прямо не запрещено законом.

Особенности с ЗУ:

- продавец должен предоставить полную информацию об ограничениях, о разрешении на застройку;

- нельзя включать в договор условия, в соответствии с которыми продавец вправе выкупить з/у обратно, когда захочет, условия, ограничивающие покупателя распоряжаться з/у.

Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков

 1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие ГКУ. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

2. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены.

3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации <об …> вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

4. Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

13. Особенности сделки купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения.

ФЗ Об обороте земель с/х назначения

Статья 8. Купля-продажа з/у из земель с/х назначения

1. При продаже земельного участка из земель с/х назначения субъект РФ или МО имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

2. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

3. В случае, если субъект РФ или в соответствии с законом субъекта РФ муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

4. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.