24. Юридическая судьба объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.

ГК РФ (ст.130): з/у, участки недр, водные объекты и все, что прочно связано с землей (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения) – недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость).

ГК РФ ст. 135 : принадлежности з/у – движимые постройки, возведенные на нем, иные вещи, предназначенные для обслуживания участка.

ЗК РФ ст1, ч1, п5: «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов».

Если здание и земля находятся у отчуждателя на праве собственности, невозможно отчуждение здания без земли, равно как и земля без здания.

Собственник здания, строения, сооружения, находящегося на чужом земельном участке, имеет право пользования частью земельного участка, на котором оно расположено и необходимой для его использования. При переходе права собственности на здание, находящееся на чужом земельном участке, новый собственник приобретает право на использование соответствующей части земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Собственник зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право его покупки, которое осуществляется в порядке, установленном для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Если здание, находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность, если иное не предусмотрено законом (ст.36 ЗК РФ). Даная норма, являясь нормой гражданского права, установлена Земельным кодексом.

Переход права на участок происходит на основании сделки с недвижимым имуществом, расположенным на данном земельном участке, а по существу — на основании перехода права от покупателя недвижимого имущества искусственного происхождения (здание, строение) к продавцу.

ЗК РФ ст35, ч4, п3: устанавливает, что не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. В этом случае строение следует судьбе земельного участка.

При переходе права на здание к новому собственнику переходит и «право на использование соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник». Предусмотрено преимущественное право собственника здания на приобретение в собственность земельного участка (п.п. З и 5 ст.35, п.1 ст.36). В указанном случае кодекс исходит из того, что главной вещью является не земельный участок, а не расположенное на нем строение.

При регулировании ЗИО нормы ЗК имеют приоритет перед нормами ГК.

25. Кадастровый учет недвижимого имущества – понятие, правовое регулирование, значение, органы, осуществляющие кадастровый учет. (фз 221 – о гкн)

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона

2. ГКН – систематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы РФ, о границах между субъектами РФ, границах МО, границах НП, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий. ГКН – федер. Гос.информ.ресурс.

3. ГКУ недвижимого имущества – действия уполномоченного органа по внесению в ГКН сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных сведений о недвижимом имуществе.

4. Кадастровой деятельностью является выполнение управомоченным лицом (кадастровый инженер) в отношении недвижимого имущества в соответствии с требованиями, установленными настоящим ФЗ, работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе (кадастровые работы).

5. В соответствии с настоящим ФЗ осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (объекты недвижимости).

6. Положения настоящего ФЗ не применяются в отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов.

7. Положения настоящего ФЗ применяются в отношении подземных сооружений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статья 2. Правовая основа регулирования кадастровых отношений

Конституция, ГК, ЗК, Лесной, Водный, Градостроительный, Жилищный кодексы, ФЗ о ГКН и др ФЗ и НПА РФ.

Статья 3. Орган, осуществляющий кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости

 1. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) – федер.орган исполнительной власти, уполномоченный Конституцией для Кадастрового учета и ведения ГКН