Глава 15 норвегия

15.1. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ

Королевство Норвегия имеет общую площадь 387 000 км² (38,7 млн га), материковая часть занимает 32,4 млн га. Сельскохо­зяйственные угодья составляют всего 3 % территории страны, 25 — занято продуктивным лесом, 1 — поселениями, 70 — это горы, болота, озера и другие непродуктивные земли.

Население составляет 4,5 млн человек; 75 % людей проживает в городах или полугородских общинах, 25 % — в сельской местно­сти. Плотность населения невысокая и составляет 13,9 чел. на 1 км². На одного человека приходится 8,6 га земель, в том числе 0,26 га сельскохозяйственных угодий.

Административно-территориальное деление Норвегии включа­ет 19 провинций и зависимые острова Буве, Ян-Майен и Шпиц­берген. В стране 435 муниципалитетов.

Более 95 % земель государства находится в частной собствен­ности, 80 % семей живут в односемейных домах на участке типо­вого размера, приблизительно равного 0,1 га (1000 м²).

Важнейшие отрасли промышленности: нефтяная и газовая, развиты пищевая, целлюлозно-бумажная, металлургическая, хи­мическая, деревообрабатывающая, судостроение.

В сельском хозяйстве производится около 3 % валового нацио­нального продукта. Главная отрасль — животноводство. Более по­ловины необходимого стране продовольствия импортируют.

204

На 2000 г. в Норвегии зарегистрировано 2,4 млн единиц соб­ственности и 4,0 млн земельных участков. Одна земельная соб­ственность может состоять из нескольких участков под одним но­мером.

Каждый год число единиц собственности увеличивается на 25...40 тыс. за счет разделения существующих. Годовой оборот единиц собственности (покупка/продажа) составлял приблизи­тельно 135... 145 тыс., что дает годовой процент оборота 5,8 % при общей стоимости 68 млрд крон (1996 г.). Более 67% из этих 135 тыс. ед. собственности были жилищами, 15 % предназначены для отдыха (дачи), 6 % — это сельскохозяйственные и лесные еди­ницы собственности, 2 % — коммерческие и 1 % — промышлен­ные объекты недвижимости. Остальные 9 % относились к сме­шанной группе собственности или были неопределенными.

Число ссуд под закладную согласно записям в поземельной книге составляет 450 тыс. в год. Оплата регистрации залога в позе­мельной книге равна 150 долл. США, за отвод земельного участка площадью 1000 м² для строительства семейного дома районной ад­министрации землевладелец платит 1000 долл. США, оплата акто­вой записи в поземельной книге — 100 долл. плюс гербовый сбор, 2,5 % продажной суммы.

В стране существует 180 тыс. комбинированных сельскохозяй­ственных и лесных единиц хозяйствования, но в действительности менее половины этого числа — примерно 60...70 тыс. ферм эффек­тивны и являются коммерческими предприятиями. Обычно это мелкие, но высокопродуктивные современные семейные фермы. Очень часто экономическая деятельность фермерского хозяйства объединяет сельскохозяйственное производство, лесоводство и крайне широкий спектр других занятий. Средний размер фер­мы — 20 га культивируемой земли и 50 га леса.

В 2000 г. в среднем арендовали 26...30 % обрабатываемой зем­ли. Только 50 % владельцев сельскохозяйственной земли были фермерами и примерно 35 % всех фермеров дополнительно арен­довали землю. Приблизительно 60 % всех продуктивных лесных земель — собственность фермеров, и они включены в их земель­ные участки.

Регулирование договоров об аренде сельскохозяйственных зе­мель в Норвегии практически отсутствует. Многие из них устные. Единственное условие — арендные договора на срок более 10 лет должны иметь разрешение. Средняя арендная плата за 1 га земли в центральной части Норвегии составляет 2...3 тыс. норвежских крон.

Лесные земли арендовать нельзя.

Типичная ферма в Норвегии сравнительно небольшая — на 20 га фермерской земли можно производить 100 т молока или зерно. Самая крупная ферма в Норвегии в 1998 г. имела 347 га. Крупнейшее молочное хозяйство производит 904 т коровьего молока.

205

Норвегия — одна из стран мира с самыми высокими нормами субсидирования сельского хозяйства. Эквивалент субсидий для производителя составляет примерно 70 % (т. е. примерно 70 % доходов в ценах производителя субсидируется, включая таможен­ную защиту от иностранной конкуренции, 25 % рыночной цены). Только в Швейцарии эта норма выше; например, в Польше норма составляет 28 % , в США - 16 % .

В Норвегии управляют земельными ресурсами и поддерживают рынок земли с помощью двух общественных реестров:

поземельной книги, основанной на деятельности 87 судов пер­вой инстанции, каждый из которых обслуживает 3...4 района;

кадастра, пополняемого сведениями из 435 муниципалитетов (коммун).

Схема формирования базы данных о земельных участках пока­зана на рисунке 20.

В соответствии с Законом о кадастре муниципалитеты имеют монополию на кадастровую съемку. Кадастровые карты также ве­дут и хранят муниципалитеты.

206

Ежегодно в поземельной книге делается около 900 тыс. запи­сей, включая изменения в адресах и принадлежности зданий. Ка­дастровый реестр ежегодно дополняют 50 тыс. записей о земель­ных участках.

Вопросы, связанные с использованием земель сельскохозяй­ственного назначения (землеустройством), решает Министерство сельского хозяйства Норвегии. В его ведении находится Норвежс­кий научно-исследовательский институт земельных ресурсов. Не­посредственное рациональное использование земель на местах организуют муниципалитеты.

207

Состав, задачи и требуемая квалификация специалистов при проведении землеустроительных и земельно-кадастровых работ в Норвегии [77] приведены ниже.

Планированием развития территорий в Норвегии занимаются специалисты-планировщики [по земельному менеджменту, по физическому (территориальному) планированию] с участием зем­леустроителей и архитекторов. Основные работы по планирова­нию рационального использования земель и их охраны сосредото­чены в муниципалитетах.

В Норвегии проходит земельно-кадастровая реформа, цель ко­торой — объединение земельно-кадастровых и регистрационных дел в единую целостную систему [152].

15.2. ПЛАНИРОВАНИЕ РАЦИОНАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ И ИХ ОХРАНЫ

Работу с Поземельной книгой (Grunnbok) и кадастровым реес­тром осуществляют в соответствии с Законом о регистрации земли и Законом о кадастре. Последний закон регулирует и топографи­ческую съемку земельных участков.

Землеустроительная деятельность регулируется также Законом о планировании и строительстве. Данный закон предусматривает условия для разукрупнения земельных участков и их переплани­ровки, устанавливает требования, предъявляемые к размерам и форме участков при их выделении для строительства, регламенти­рует порядок отвода земель в соответствии с планами развития землепользования.

Продажа земель фермерских хозяйств строго регулируется, что­бы избежать фрагментации земельных участков в соответствии с требованиями Закона о концессиях. Условия закрепления за вла­дельцами квартир и секций зданий, юридических операций при совместном владении имуществом определены в Законе о совмес­тном владении. Ипотечный закон предусматривает условия для регистрации ипотечного залога.

Закон о налогообложении и Закон о налогообложении местной собственности содержат правила оценки и налогообложения соб­ственности.

В Норвегии зонирование территории для оценки земель в це­лях налогообложения не применяют. Поэтому для районов и зон нет стандартных оценок участков земель. Каждый земельный уча­сток оценивают индивидуально в соответствии с его экономичес­кой значимостью.

208

Классифицированы только пахотные и лесные угодья, что по­зволяет составлять проекты консолидации земель и осуществлять обмен землями сельскохозяйственного назначения между соб­ственниками с учетом оценки их качества.

Система планирования использования земель и их охраны в Норвегии во многом аналогична европейским странам. В городах имеются генеральные планы развития территории, а муниципаль­ные власти заботятся о разработке планов использования и охра­ны своих земель. Учитывая то, что во многих районах (коммунах) земля не является дефицитной и плотность населения невысока, такие планы решают в первую очередь задачи, обусловленные не­обходимостью развития инфраструктуры и поддержания экологи­ческой устойчивости территории. В сельской местности главная задача планирования — консолидация земель [129].

В густонаселенных территориях планирование использования земель применяют как рычаг регулирования земельного оборота и земельного рынка.

Так, в некоторых случаях планированием землепользования регулируют число определенного типа пользователей земли таким образом, чтобы предложение земельных участков было ограни­ченным. Это увеличивает рост цен на них.

Во многом высокие цены жилья в некоторых городах, и осо­бенно в Осло, можно объяснить недостаточным количеством зем­ли, выделенной для строительных участков.

Когда планирование землепользования применяют, чтобы ог­раничить развитие оборота земель в небольших муниципалитетах определенным районом, это также может увеличить цены на зем­лю, поскольку этот район в действительности получает «моно­польный» статус.

Например, земля, предназначенная для ведения лесного хозяй­ства в Норвегии и определенная планом развития территории как используемая в перспективе для этих целей, стоит в среднем 0,5...2 норвежские кроны за 1 м² (5...20 тыс. за 1 га). Земельные участки, даже не имеющие никакой инфраструктуры, но опреде­ляемые планом как «предназначенные для развития», стоят в 15...60 раз больше — 30 норвежских крон за 1 м² (300 тыс. за 1 га).

Разделение участков фермерских и лесоводческих земель в Норвегии сильно затруднено и сравнительно дорого. Это обуслов­лено тем, что средняя ферма в Норвегии невелика по сравнению с другими западными странами и составляет 13...20 га. Только часть фермы другим фермерам в Норвегии продают очень редко, что со­кращает предложение.

Политика налогообложения земли и доходов от земли также влияет на чистый доход от земли и вследствие этого на ее цену. В Норвегии сравнительно выгодно владеть собственным домом и невыгодно арендовать жилье благодаря 28%-ному налогу на вла­дельцев при сдаче объектов в чистую аренду. Это одна из причин

209

того, что в стране очень много домовладельцев и мало домов, предназначенных для аренды.

С другой стороны, существуют некоторые категории людей, которые хотят арендовать жилье. Обычно это студенты и молодые люди. Это приводит к высокой арендной плате в некоторых частях Норвегии. Типичная месячная арендная плата составляет пример­но сотую часть от стоимости квартиры. В Осло — это обычно 6000...8000 норвежских крон в месяц за двухкомнатную квартиру. В связи с тем что не существует налоговых вычетов с выплаченной арендной платы, стоимость аренды бывает очень высокой.

15.3. АТТЕСТАЦИЯ, ЛИЦЕНЗИРОВАНИЕ И НАДЗОР ЗА ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНЫМИ РАБОТАМИ

Аттестацию землемеров и выдачу разрешений (лицензий) на проведение геодезических работ в Норвегии организует Мини­стерство охраны окружающей среды.

Лицензия на проведение землеустроительных и геодезических работ может быть выдана частному предприятию или государ­ственному органу, в штате которых имеется аттестованный специ­алист по землеустройству.

Для прохождения аттестации необходимо выдержать офици­альный экзамен и иметь не менее двух лет практического опыта работы по землемерному профилю. Министерство издает подроб­ные предписания о требованиях, предъявляемых к экзамену и практике, включая требования о наличии базового образования, дающего право на сдачу экзамена.

Комиссия может выдавать аттестат на ограниченный срок ли­цам, которые не сдали требуемый экзамен в полном объеме. Толь­ко тот специалист, который имеет аттестат, не ограниченный вре­менными рамками, имеет право на официальное звание «аттесто­ванный специалист по землеустройству».

Эта же комиссия может лишить аттестата, если специалист бо­лее не соответствует требованиям или если он виновен в много­кратном нарушении предписаний и инструкций [110].

Жалобы на работу комиссии рассматривают в Центральной ар­битражной комиссии, состоящей из трех членов: один из них — судья, который руководит работой, второй — аттестованный спе­циалист по землеустройству и третий член, не являющийся судьей или специалистом по землеустройству.

Специалисты по землеустройству строго руководствуются принципами профессиональной этики. Если сам землеустроитель или кто-то из его сотрудников имеет личные или экономические интересы в данной работе или если такие интересы возникают, то заинтересованные стороны должны быть незамедлительно проин­формированы об этом.

210

Министерство определяет размер пошлин за выдачу лицензий и за аттестацию.

Землемерные работы могут производить только аттестованные специалисты по землеустройству либо постоянно работающие в государственной организации или частном предприятии, облада­ющие соответствующей лицензией.

Иногда в порядке исключения коммуны и государственная до­рожная служба могут получить временное разрешение на исполь­зование неаттестованного специалиста по землеустройству.

Геодезические (измерительные) работы на участке, в отноше­нии которого ведется дело в специальном земельном суде, произ­водит этот суд в соответствии с правилами, содержащимися в за­коне о консолидации земель, если специальный земельный суд не решит иного.

Землеустроитель и заинтересованные лица не нуждаются в осо­бом разрешении на доступ на частную и общественную террито­рию для проведения геодезических работ.

При регистрации новой земельной собственности (земельного участка) все границы должны быть установлены на местности и определены их координаты в принятой системе координат.

Национальная служба картографии проводит контроль и над­зор за соблюдением закона обладателями лицензий и предприяти­ями при проведении геодезических работ и в связи с этим может предъявить к ним необходимые требования.