9.4. Ипотечное кредитование

Залог – это способ обеспечения обязательства, возникает из договора или закона. Кредитор – залогодатель имеет право при невыполнении должником обязательства обеспечения залогом получить компенсацию из стоимости заложенного имущества путем его продажи.

Ипотека – разновидность залога недвижимого имущества (главным образом земли и строений) с целью получения ссуды.

Ипотека предоставляет право преимущественного удовлетворения его требований должнику залогодателю в пределах суммы зарегистрированного залога. Для ипотеки характерно:

- залог имущества;

- возможность получения под залог одного и того же имущества, добавочных и потребительских ссуд, под вторую, третью закладные; обязательная регистрация залога в земельных книгах, которые ведутся в государственных или коммерческих учреждений.

В случае неплатежеспособности должника удовлетворение требований кредитора производится из выручки от реализации имущества в порядке очередности регистрации залога.

Предметом залога может быть не только вещи, но имущественные права и требования, исключая имущество, изъятое из оборота, а также требования неразрывно связанные с личностью залогодателя, а также имущество граждан, на которых по закону не может быть обращено взыскание (вещи, имеющие первую необходимость).

Ипотечное кредитование имеет следующие особенности:

1. ипотечный кредит это ссуда под строго определенный залог;

2. большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение;

3. ипотечные кредиты представляется на длительный срок (10-30 лет);

Ипотечная закладная является специальным кредитным соглашением, отличающаяся от других ее разновидностей.

Ипотека влияет на преодоление экономического состояния:

1. развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитие реального сектора экономики;

2. развитие ипотечного кредитования оказывает влияние на преодоление социальной напряженности в обществе.

4. ипотечное кредитование является низкорисковой банковской операции.

9.5. Факторинг

Факторинг – разновидность торгово-комиссионной операции, сочетающееся с кредитным оборотным капиталом. Является одним из методов обеспечения предпринимательской деятельности и регулирование денежного оборота предприятий и коммерческих организаций.

Факторинг как вид услуг для малых и средних предприятий. Факторингом занимаются специальные компании, которые тесно связаны с банком или является дочерними фирмами.

Основной целью факторингового обслуживания является инкассирование факторинговой компании, дебиторских счетов своих клиентов и получение причитающихся в их пользу платежей.

Получение факторинговых услуг в какой-то мере разрешает проблемы связанные с поиском источника финансирования оборотного капитала, так как позволяет превратить продажу с отсрочкой платежа в продажу с немедленной оплатой.

В соответствии с конвенцией о международном факторинге принятой в 1988 году Международным институтом унификации частного права, операция считается факторингом в том случае, если она удовлетворяет как минимум в двух из четырех признаков:

1. наличие кредитования в форме предварительной оплаты долговых требований;

2. ведение бухгалтерского учета поставщикам, прежде всего учета операций по реализации продукции, услуг;

3. инкассирование его задолженности;

4. страхование поставщика от кредитного риска.

Не всякое предприятие может воспользоваться услугами факторинговой компании.

Факторинговому обслуживанию не подлежат:

• предприятия с большим количеством дебиторов, задолженность каждого из которых выражается небольшой суммой;

• предприятия, занимающиеся производством нестандартной или узкоспециализированной продукцией;

• предприятия, реализующие свою продукцию на условиях послепродажного обслуживания;

• предприятия, заключающие со своими клиентами долгосрочные контракты и выставляющие счета по завершению определенных этапов работ или до осуществления поставок (авансовые платежи).

При осуществлении факторинговых операций между предприятием поставщиком и факторинговой компанией заключается двухсторонний договор.

В рамках этого договора факторинговая компания покупает у предприятия поставщика счета-фактуры 80-90 % стоимости отгрузки, о есть происходит авансирование оборотного капитала поставщика, в течении двух-трех дней оплачивает в виде аванса. Оставшиеся 10-20 % клиент получает после того, как к нему поступил счет от партнера.

Преимуществом такой формы услуг является повышение ликвидности, то есть превращение материальной ценности в наличные деньги.

Следовательно, стоимость факторинговой услуги для предприятия поставщика состоит из элементов:

• Страховой резерв, то есть это часть стоимости дебиторской задолженности, которая остается у факторинговой компании до момента оплаты должником платежных требований.

Если плательщик оказывается неплатежеспособным по своим обязательствам, то сумма страхового резерва поставщику не возмещается. Страховой резерв определяется по следующей формуле:

Р_стр = ДЗ * С_стр

ДЗ – сумма дебиторской задолженности, которую можно продать по договору факторинга

С_стр – ставка страхового резерва в %

• Комиссионное вознаграждение – это плата факторинговой компании за ведение у клиента бухгалтерского учета и проведение расчетных операций.

• Проценты за пользование факторинговым кредитом.

П_к = (ДЗ – Р_стр – К) * С_пк/100 * Т/365

К – комиссионное вознаграждение

С_пк – ставка % за факторинговый кредит

Т – срок договора факторинга, обычно равен сроку погашения платежных требований.

Сумма, которую поставщик получает по договору факторинга.

Ф_а = ДЗ – Р_стр - К – П_к

Факторинговые операции могут быть:

- внутренние

- международные

- открытые

- закрытые

- с правом регресса (обратного требования поставщику возместить уплаченную сумму) – есть определенный кредитный риск

- с условием о кредитовании поставщика в форме предварительной оплаты, то есть оплаты требований к определенной дате.