2. Правовой режим жилого помещения.

Ст. 17 ЖК РФ, ст. 288 ГК РФ – жилые помещении предназначены для проживания граждан.

Постановление Правительства от 21. 01. 2006 года № 25 – правила пользования жилыми помещениями.

Тем не менее, ЖК РФ допускает в ограниченном объеме использование жилого помещения для осущ-ия профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности – но только НАРЯДУ с проживанием, то есть нельзя использовать жилое помещение ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО для предпринимательской деятельности.

Профессиональная или предпринимательская деятельность допускается, если она не нарушает прав других граждан. Нельзя регистрироваться ИП по месту проживания – но, тем не менее, суды относятся к этому лояльно.

Запрещается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

3. Переустройство, перепланировка жилого помещения.

Переустройство и перепланировка жилого помещения – глава 4 ЖК РФ, регулирование на уровне субъектов РФ, МО. Акты субъектов и МО – направлены на уточнение порядка согласования переустройства, перепланировки с учетом системы административных органов.

ЖК РФ впервые на федеральном уровне определил понятия переустройства и перепланировки.

Переустройство жилого помещения – установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующее внесения изменений в техпаспорт жилого помещения. Переустройство – замена газовых плит электрическими, изменения в ванной комнате (изменение оборудования).

Перепланировка – изменение конфигурации жилого помещения, также требующее внесения изменений в технический паспорт. Это уточнение помогает отграничить переустройство, перепланировку от действий, которые таковыми не являются (например, не путать с текущим ремонтом жилого помещения). Перепланировка – перенос преград, исключение проходов там, где они ранее были, расширение площади комнат и т.д. (изменение конфигурации).

Также эти отношения регулируются: Постановлением Государственного комитета от 27.09.2001 № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»: устанавливаются ограничения на переустройство, перепланировку – есть перечень действий, которые могут повлечь за собой ухудшение условий жизни в жилом помещении, также в этом Постановлении есть положения о порядке переустройства/перепланировки. В Москве: Постановление Правительства города Москвы от 25. 10.2011 № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах».

Реконструкция иногда похожа на переустройство или перепланировку, но это действия качественно различные – по существу и последствиям. Реконструкция – это изменение помещения в целом и она регулируется Градостроительным законодательством, а переустройство и перепланировка – ЖК РФ.

Процедура и документы.

Для осуществления переустройства или перепланировки собственник или иное уполномоченное им лицо обращается с 1) заявлением о переустройстве или перепланировки жилого помещения по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 года № 266, кроме него заинтересованное лицо предоставляет 2) правоустанавливающие док-ты – свидетельство о праве собственности, а также 3) проект переустройства или перепланировки.

Согласование происходит на основании проекта и документации, раньше можно было предоставить только эскиз.

Мосжилпроект рассматривает проекты переустройства и перепланировки с точки зрения соответствия установленным требованиям, если используется типовой проект, то экспертиза уже не проводится.

Также предоставляется 4) техпаспорт жилого помещения.

В том случае, если жилое помещение или многоквартирный дом относится к памятникам культуры, истории, необходимо также предоставить 5) заключение о допустимости проведения переустройства или перепланировки – ст. 44 закона от 25. 07. 2002 «Об объектах культурного наследия..»: собственник должен обратиться в орган, который отвечает за состояние объектов культурного наследия в данном районе.

Также требуется согласование, когда производимые работы будут затрагивать общее имущество жильцов дома.

В случае, если перепланировку или переустройство осуществляет наниматель – ему необходимо получить согласие проживающих совместно с ним членов семьи. Члены семьи нанимателя по договору коммерческого найма или члены семьи собственника – правами на согласование не наделены, их согласия не требуется.

В ряде случаев переустройство или перепланировка затрагивают общее имущество многоквартирного дома, тогда необходимо получить согласие собственника помещения многоквартирного дома – ч. 2 ст. 40 ЖК РФ (при уменьшение общего имущества многоквартирного дома – необходимо получить согласие всех собственников квартир дома). Если же действия собственника не влекут уменьшение общего имущества, требуется согласовать действия с другими собственниками квартир дома, но уже не требуется единогласное решение всех собственников – необходимо простое большинство голосов.

Если собственник помещения при переустройстве или перепланировки вторгается на общий земельный участок. Вопрос о получении согласия от остальных собственников решается в зависимости от того, оформили ли остальные собственники свои права на земельные участки. Так как общий участок переходит в общую долевую собственность жильцов дома с того момента, когда он был сформирован, чаще всего они не сформированы, поэтому собственники помещений не обладают возможностью контролировать судьбу земельного участка многоквартирного дома, такие участки остаются в собственности собственника всего многоквартирного дома (см. закон о введении в действие ЖК РФ). Когда земельный участок не передан в общее имущество жильцов, то переустройство и перепланировка может осуществляться спокойно – без согласия других жильцов, главное не нарушать границ земельных участков.

На основании этих всех док-тов принимается решение о согласовании переустройства/перепланировки или об отказе – не позднее 45 дней, этим решением устанавливается режим и сроки производства ремонтно-строительных работ.

Отказ в согласовании переустройства или перепланировки возможен только по основания, установленным в ст. 27 ЖК РФ:

-неполный пакет док-ов

-несоответствие проекта переустройства или перепланировки требованиям законодательства

-предоставление документов в ненадлежащий орган.

Решение об отказе направляется заявителю, оно может быть обжаловано им в судебном порядке.

Переустройство или перепланировка (сами работы) также контролируются гос. и муниц. органами (при выполнении работ, приемке результата, проверке качества и соответствия работ положениям проекта переустройства/перепланировки– если осуществлены действия за пределами проекта – то они считаются самовольными). Если работы проведены качественно, то составляется акт, на основании которого вносятся изменения в техпаспорт жилого помещения.

Если перепланировка осуществляется самовольно, то изменения также могут быть согласованы в установленном порядке, так как такого основания для отказа в согласовании, как подача док-ов в отношении уже измененного объекта, ЖК РФ не предусматривает. То есть не исключается возможность согласования этих действий в административном порядке. Так как работы уже выполнены, необходимо обращение в суд, где представляется заключение о допустимости и безопасности произведенных работ, чертежи.

Если же собственник вообще не согласовывает произведенные изменения, и если они будут обнаружены, собственнику выдается предписание о том, чтобы он привел документы и помещение в надлежащее состояние (Жилищными инспекциями), если помещение не будет приведено в прежнее состояние, жилое помещение продается с жилищных торгов по решению суда (по иску органов), с возвращением денег собственнику за вычетом взысканных органом сумм. Если это наниматель – то расторжение договора и выселение без предоставления другого помещения.

Но есть возможность и здесь согласовать изменения – собственник должен доказать, что изменения безопасны и безвредны, если же изменения сохранить невозможно, то жилое помещение подлежит приведению в первоначальное состояние. При выселении, если данное жилое помещение получает другой субъект, то все работы по восстановлению осуществляются следующим собственником, если же выселялся наниматель, то работы производятся собственником жилого помещения.

При обращении взыскания на жп, первоначальный собственник сохраняет право на жп до момента перехода права собственности к новому собственнику.