Тема 2: «Жилое помещение как объект жилищных прав»

План:

1. Требования, предъявляемые к жилым помещениям, виды жилых помещений.

2. Правовой режим жилого помещения.

3. Переустройство, перепланировка жилого помещения.

4. Перевод жилого помещения в нежилое .

1. Требования к жилым помещениям – ст. 15 жк рф.

Жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан Пригодность для постоянного проживания определяется соответствием жилого помещения санитарным и техническим правилам и нормам. Признаки жилого помещения:

-недвижимое имущество. Права на жилые помещения подлежат гос. регистрации, жилые помещения относятся к индивидуально-определенным вещам. Жилые помещения являются недвижимостью по физическому критерию – в силу тесной связи с землей, имеет фундамент.

-изолированное от других помещений многоквартирного дома, других помещений квартиры, помещение должно иметь самостоятельный вход, поэтому жилым помещением не может признаваться смежная комната.

-пригодное для постоянного проживания. Существует множество требований и нормативов, которым жилое помещение должно соответствовать. Наблюдается тенденция к повышению требований к пригодности жилого помещения. Пригодность определяется соблюдением санитарных и технических требований. Санитарные правила направлены на обеспечение охраны здоровья. Технические – определяют качество и безопасность жилого помещения с точки зрения прочности конструкции, оборудования, их пригодности.

Постановление главного гос-го санитарного врача от 10. 06. 2010 № 64 – утверждены санитарно - эпидемиологические требования к зданиям и помещениям, требования к земельному участку, на котором находится здание/помещение.

Технические требования – в Постановлении Правительства - от 28.01.2006 № 47.

Три группы факторов при определении пригодности жилого помещения для проживания:

1 – санитарные и технические требования, направленные на обеспечение безопасности проживания в жилом помещении, эти требования устанавливаются в отношении самого помещения и строения, в котором оно находится

2 – требования к уровню благоустройства жилого помещения и строения, в котором оно находится (наличие определенных систем и коммуникаций, оборудования – лифтов в многоэтажных домах - больше 5-ти этажей)

3 – требования к состоянию окружающей среды. Соответственно, нежилыми признаются помещения, которые находятся в неблагополучной среде, где постоянные землетрясения, где высокая радиация и др.

Тем не менее, этих характеристик недостаточно, чтобы помещение признавалось объектом жилищных прав. Необходимо, чтобы жилое помещение было еще и формально отнесено к таковому, то есть оно должно в установленном порядке быть признано жилым и внесено в жилищный фонд – п. 3 ст. 15 ЖК РФ – жилое помещение признается таковым в порядке, установленном законодательством – Постановление Правительства от 28. 01. 2006 № 47 (!) – содержит требования, определяющие пригодность жилого помещения для проживания. В Москве вопросами соответствия помещения требованиям пригодности для проживания занимается государственная межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда – действует на основании положения, утвержденного Постановлением Правительства г. Москвы – 2007 года № 712.

Иногда возникает вопрос о помещениях в домах отдыха, гостиницах – могут ли они быть признаны жилыми помещениями? Они не включаются в жилищный фонд, к жилым помещениям не относятся, так как у них принципиально иное назначение – не для постоянного проживания.

Виды жилых помещений – ст. 16 ЖК РФ – к жилым помещениям относятся жилой дом, его часть, квартира, ее часть, комната. Что касается части дома/квартиры – это, по сути, совокупность нескольких комнат.

1. Жилой дом – индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, которые предназначены для проживания. Многоквартирный дом – состоит из жилых и нежилых помещений и общего имущества, состоит из квартир, сам по себе многоквартирный дом жилым помещением не признается.

2. Квартира – структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из одной или нескольких комнат и помещений вспомогательного использования для удовлетворения бытовых нужд, связанных с проживанием.

3. Комната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная для непосредственного проживания. Она не включает в себя вспомогательные помещения, таким образом, она признается «неполноценным объектом» жилищных прав, так как вспомогательные помещения находятся в пользовании нескольких субъектов.

Некоторые считают, что жилое помещение – это сложная вещь, так как она состоит из жилых комнат и вспомогательных помещений, но это не так, поскольку, если мы их отделим друг от друга, то они не смогут использоваться по назначению – а это не характерно для сложных вещей.