4.3.4. Внесение поправок

Поправки оцениваются либо в процентах, либо в денежных единицах. Если поправки выражены в денежных единицах, то они могут вноситься в цены сопоставимых объектов в любой последовательности элементов сравнения. Если поправки выражены в процентах, то последовательность их внесения влияет на конечный результат, (на стоимость оцениваемого объекта). Рекомендуется следующая последовательность внесения поправок в процентах:

Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке:

• имущественные права;

• условия финансирования;

• условия продажи;

• сроки совершения сделки.

Последующие (после 4-го элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом порядке.

Корректировки в денежном выражении прибавляются или вычитаются из цены продажи каждого сопоставимого объекта. Корректировки в процентном отношении используются в том случае, если сложно определить абсолютные значения. Порядок внесения поправок в процентах: первая поправка в процентах умножается на цену продажи сопоставимого объекта, затем цена продажи корректируется на полученную величину поправки в денежных единицах. Вторая поправка в процентах умножается на скорректированную выше цену, а не на первоначальную стоимость. И т.д.

4.3.5. Методы внесения поправок

Количественные методы внесения поправок:

а) анализ парных продаж – применяется для идентичных объектов, отличающихся одним признаком, который нужно оценить с целью последующего внесения поправки;

б) регрессивный анализ – требует обширного объема информации.

Качественные методы:

а) относительный сравнительный анализ – применяется для сопоставимых объектов, отличающихся от оцениваемого объекта по ряду характеристик;

б) метод общей группировки – применяется в случае достаточного числа сравнительных продаж с целью изучения рыночного разброса цен. В случае разброса цен в 1-2% величина, средняя между наибольшим и наименьшим значениями в рассматриваемой группе сравнительных продаж, будет являться стоимостью оцениваемого объекта;

в) персональные интервью.

Поправки позволяют определить, за какую цену был бы продан сопоставимый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.