4.3. Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости

4.3.1. Сущность подхода

4.3.2. Алгоритм подхода

4.3.3. Элементы сравнения

4.3.4. Внесение поправок

4.3.5. Методы определения поправок

4.3.1. Сущность подхода

Сравнительный подход базируется:

• на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке;

• на сравнении оцениваемого объекта с аналогами.

Различие между оцениваемым объектом и аналогами учитывается путем внесения поправок в цены аналогов, что позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же характеристиками, как и оцениваемый объект.

Скорректированная цена аналогов является наиболее вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, отражающей его рыночную стоимость. Фактически цена продажи может отклоняться от рыночной стоимости в силу различной мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки, но большинстве случаев цены индивидуальных сделок отражают ценовые тенденции на рынке.

Принципы оценки, применимые к данному подходу.

Основополагающий принцип – принцип замещения, который предполагает, что рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта такой же полезности.

Другой принцип – спроса и предложения предполагает, что на развитом рынке недвижимости цена объекта зависит от текущих условий спроса и предложения.

Принцип вклада используется при внесении поправок. Например, недавно проданная дача имеет водопровод, а у оцениваемой дачи водопровод отсутствует. В этом случае из цены проданной дачи вычитается денежная сумма равноценная вкладу водопровода. Стоимость оцениваемого объекта будет равна средневзвешенной цене проданных аналогов с учетом поправок на их отличие от оцениваемого объекта.

Стоимость оцениваемого объекта = Ц _п ± ∑ К _кор, где

Ц _п – цена продажи совокупности однородных аналогов;

∑ К _кор – сумма поправочных корректировок

Данный подход применяется при наличии развитого рынка продаж: квартир, нежилых помещений, земельных участков.

Преимущества подхода:

• статистическая обоснованность;

• наличие методов корректировок.

Недостатки:

• необходимость активного рынка;

• влияние на достоверность результатов оценки большого количества поправок;

• в расчет не принимается будущие ожидания, так как подход основан на прошлых событиях.

4.3.2. Алгоритм подхода:

4.3.2.1.Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем рынке.

4.3.2.2. Выбор единицы измерения.

4.3.2.3. Сравнение отобранных объектов по элементам сравнения с оцениваемым.

4.3.2.4. Внесение в удельную цену сопоставимых объектов корректировок по элементам сравнения.

4.3.2.5. Определение средневзвешенной цены сопоставимых объектов с учетом корректировок

4.3.2.1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов

Источники информации:

• собственное досье оценщика;

• риэлторские фирмы;

• нотариусы;

• страховые компании.

После выявления недавних продаж объектов проводится отбор информации с целью повышения ее достоверности путем:

• подтверждения сделки одним из участников или риэлторской фирмой;

• выявления условий продажи. Учитывать сделку можно, если ни одна из сторон не находилась в затруднительных обстоятельствах, обе стороны обладали типичной рыночной информацией, поступали экономически рационально, финансирование сделки соответствовало нормальным рыночным условиям (нерыночные, если финансирование осуществлялось между детьми и родителями, мужем и женой, фирмой и дочерней компанией).

4.3.2.2. Выбор единицы измерения:

• для незастроенных земельных участков – цена за единицу площади (1 сотка, 1 га) или весь земельный участок;

• для застроенных земельных участков:

а) 1 м² общей или полезной площади жилого, офисного, гостиничного здания, дачи, квартиры и т. д.; б) комната, квартира или объект недвижимости при стандартных размерах сопоставимых объектов.

4.3.2.3. Сравнение отобранных объектов по элементам сравнения с оцениваемым

Сравнение проводится по следующим элементам:

1. имущественные права;

2. условия финансирования;

3. условия продажи (чистота сделок);

4. сроки совершения сделок;

5. местоположение;

6. физические характеристики;

7. отклонение от целевого использования;

8. наличие движимого имущества.

4.3.2.4. Внесение в удельную цену сопоставимых объектов корректировок по элементам сравнения

Правило корректировки: корректируются только сопоставимые объекты на основе принципа вклада. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактическая удельная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот. Оцениваемый объект никогда не подвергается корректировке.

4.3.2.5. Определение средневзвешенной цены сопоставимых объектов с учетом корректировок

Средневзвешенная цена сопоставимых объектов определяется на основе сравнительного анализа с помощью корректировочных таблиц. Эта цена и будет являться удельной ценой оцениваемого объекта.

2. Элементы сравнения:

Имущественные права.

Данный элемент сравнения не случайно поставлен первым в перечне элементов. Полнота прав влияет на установление стоимости, а следовательно и цены продажи объекта. При прочих равных условиях цена продажи объекта будет предельно высокой при полном праве собственности на здание и земельный участок.

Наличие ограниченных вещных прав, например, отсутствие права распоряжения земельным участком, сервитут снижает цену продажи. Проведение корректировки по правомочиям права собственности достаточно сложная проблема вследствие недостаточности или порой недоступности правовой информации. На практике подбирают ряд сравнимых объектов, идентичных по правам собственности.

Условия финансирования.

Можно выделить 3 типичных варианта финансирования расчетов:

1. расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств и на дату продажи. Корректировка цены не требуется (реализация по текущей стоимости денег);

2. получение покупателем кредита в финансовой организации. Цена корректируется на величину платы за кредит;

3. Финансирование сделки продавцом. Для корректировки применяется дисконтирование будущих денежных выплат при рыночной норме процента, т.е. приведение их к текущей стоимости.

Условия продажи (чистота сделок)

Выявляются отклонения от рыночных условий продажи, связанных с нетипичной мотивацией приобретения объектов недвижимости:

• особые отношения между продавцом и покупателем (родственные, финансовые, деловые и т. д.);

• недостаточность времени экспозиции;

• отсутствие гласности и доступности для всех потенциальных покупателей.

При наличии отклонений объекты либо исключаются из ряда сравнимых, либо по ним проводится корректировка цен продаж. Это достаточно сложная процедура, учитывая трудности с выявлением мотивации приобретения.

В общем виде корректировка определяется как разница между рыночной стоимостью объекта без каких-либо отклонений по чистоте сделки и ценой продажи аналога с нетипичной мотивацией приобретения.

Сроки совершения сделок

Выявляют влияние фактора времени на уровень цен продаж (инфляция, изменения в законодательстве, изменение спроса и предложения и др.). Используют либо информацию о перепродаже того же объекта, либо пару идентичных сравнимых объектов, различающихся лишь датой продажи.

Местоположение

Определяется рентный доход от местоположения объектов как разница цен их продажи в различных местах размещения (влияние внешних факторов, например, престижность проживания в том или ином районе).

Физические характеристики

Определяют полезность, а следовательно стоимость самого объекта недвижимости.

Отклонение от целевого использования

Приводит к снижению стоимости объекта (например, при использовании части первого этажа жилого дома под закусочную).

Наличие движимого имущества.

Стоимость его должна быть исключена (например, при продаже торгового павильона сделка может быть оформлена по всему имуществу, включая движимое: кассовые аппараты, легко демонтируемое торговое оборудование и т.д.).