Вопрос 3. Договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда: понятие, предмет, сроки, форма.

Договор найма жилого помещения социального пользования является основанием для вселения граждан в жилое помещение и заключается на основе решения местного исполнительного и распорядительного органа или совместного решения администрации государственного предприятия и профкома.

Договор заключается на основе Типового договора найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 8 сентября 1999 г. № 1399. (кроме общежитий и помещений в специальных домах)

Предметом договора найма является изолированное жилое помещение, как правило в виде квартиры.

Помещение как правило предоставляется бессрочно, если на определенный срок, то он указывается в договоре.

Договор действует до истечения срока или до момента утраты нанимателем и/или членами его семьи права пользования этим помещением по следующим основаниям:

- смерть гражданина;

- выезд на постоянное место жительства в другое жилое помещение;

- уклонение без уважительных причин в течение 6 месяцев подряд от внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальных услуг;

- в других случаях, установленных законом.

Приватизация, обмен, раздел жилого помещения социального пользования не допускается.

Договор найма жилого помещения может быть признан недействительным:

• При предоставлении несоответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, послуживших основанием для предоставления жилого помещения и заключения договора;

• Нарушение прав других граждан, юридических лиц на данное помещение;

• Неправомерность действий должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения;

• И др.

Вопрос 3. Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения. Члены семьи нанимателя, их права и обязанности.

Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения установлены Типовым договором найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда, утвержденным Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 8 сентября 1999 г. № 1399, а также главой 4 ЖК.

Статья 50 ЖК устанавливает обязанности наймодателя по обеспечению сохранности государственного жилищного фонда:

• систематически производить осмотр жилых помещений и объектов благоустройства придомовых территорий;

• проверять техническое состояние инженерного оборудования, производить его профилактическое обслуживание, за исключением санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в квартирах;

• обеспечивать надлежащее содержание подъездов, других вспомогательных помещений жилых домов и придомовой территории;

• своевременно производить капитальный и текущий ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов и инженерных систем жилых домов;

• производить в срок, установленный законодательством Республики Беларусь или договором найма жилого помещения, устранение неисправностей в квартирах за свой счет, если эти дефекты появились вследствие неисправности конструктивных элементов или инженерных систем жилого дома;

• возмещать гражданам и юридическим лицам независимо от форм собственности причиненный по его вине ущерб.

Статья 51 ЖК устанавливает обязанности нанимателей, собственников жилых помещений, членов организации граждан-застройщиков по обеспечению сохранности жилых помещений: наниматели, собственники жилых помещений, члены организации граждан-застройщиков обязаны обеспечивать сохранность жилых помещений, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, объектам благоустройства, выполнять правила содержания жилого помещения и придомовой территории, правила пожарной безопасности, соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других вспомогательных помещениях жилого дома.

Наниматели, собственники жилых помещений, члены организации граждан-застройщиков обязаны производить за свой счет ремонт занимаемых ими жилых помещений и подсобных помещений в квартире, а также замену и ремонт внутриквартирного санитарно-технического и иного оборудования, приборов учета электрической, тепловой энергии, воды и газа, газовых и электрических плит, ремонт внутриквартирной электропроводки. При освобождении жилого помещения наниматель должен сдать его в надлежащем состоянии.

Наниматели, собственники жилых помещений, члены организации граждан-застройщиков обязаны ежемесячно участвовать в финансировании в многоквартирных жилых домах доли затрат по фактическим расходам, связанных с эксплуатацией и ремонтом вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем жилых домов, содержанием придомовых территорий, соразмерно занимаемой ими общей площади жилых помещений в этих домах. Отчисление средств на капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем многоквартирного жилого дома осуществляется ежемесячно в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь.

Условия и порядок проведения ремонта определяются законодательством Республики Беларусь.

В соответствии со ст. 52 ЖК эксплуатация и ремонт жилищного фонда осуществляются в порядке, определяемом законодательством Республики Беларусь.

Эксплуатация и ремонт государственного и частного жилищных фондов осуществляются с соблюдением единых правил и норм технической эксплуатации и ремонта государственного и частного жилищных фондов.

Капитальный ремонт жилого помещения с изменением объемно-планировочного и архитектурного решения производится по разрешению местного исполнительного и распорядительного органа.

Единые правила и нормы технической эксплуатации и ремонта государственного и частного жилищных фондов разрабатываются и утверждаются в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь.