Лекционное занятие 7.

Тема 7: Расторжение договора найма

Жилого помещения и выселение.

(2 Часа)

1. Общие положения расторжения договора найма жилого помещения.

2. Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя.

3. Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя.

4. Выселение с предоставлением другого жилого помещения.

5. Выселение без предоставления другого жилого помещения.

Вопрос 1. Общие положения расторжения договора найма жилого помещения.

Статья 36 ЖК предусматривает, что расторжение договора найма жилого помещения возможно по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной существенных условий договора и по другим основаниям, предусмотренным ЖК.

При расторжении договора найма жилого помещения по требованию одной из сторон предварительно за три месяца направляется другой стороне соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора. За исключением выселения на основании ст. ст. 38, 39 «Выселение из жилых домов, грозящих обвалом», «Выселение без предоставления гражданам жилого помещения» соответственно.

Вопрос 2. Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя.

Наниматель жилого помещения вправе в любое время с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи расторгнуть договор найма жилого помещения с соблюдением правил, установленных ЖК, выполнив свои обязательства перед наймодателем.

При выезде нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое жилое помещение договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Вопрос 3. Расторжение договора найма по инициативе наймодателя.

Расторжение договора найма жилого помещения государственного фонда по инициативе наймодателя является исключительной мерой и допускается только по основаниям, предусмотренным законодательством.

Расторжение и выселение понятия соприкасающиеся, но не тождественные – из расторжения договора найма не всегда вытекает выселение, а при самовольном заселении выселяют но без расторжения договора.

Выселение может осуществляться:

1. по общему правилу – в судебном порядке;

2. как единственное исключение - в административном порядке по постановлению прокурора выселяются граждане, проживающие в домах, грозящих обвалом с предоставлением помещения типовых потребительских качеств. Ст.38.

Вопрос 4. Выселение с предоставлением другого жилого помещения.

Это основной вид выселения и означает, что гражданам выселяемым из жилого помещения одновременно предоставляется другое помещение либо типовых потребительских качеств либо просто другое помещение, но в любом случае пригодное для проживания.

Граждане выселяются из жилого помещения государственного жилищного фонда с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств:

1. если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу, в том числе в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд;

2. если дом (квартира) непригоден для проживания и подлежит переоборудованию в нежилой;

3. если дом (квартира) находится в аварийном состоянии или грозит обвалом; (ст.70)

4. в случае, если жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта или реконструкции жилого дома не может быть сохранено или его площадь существенно уменьшится.

5. в случае признания договора найма жилого помещения недействительным по основаниям не связанным с виновным поведением нанимателя либо членов его семьи граждане, указанные в договоре найма жилого помещения, подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения или жилого помещения, которое они ранее занимали.

В соответствии со ст.71 ЖК граждане, уклоняющиеся без уважительных причин в течение шести месяцев от внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги, могут быть выселены по решению суда с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств по общей площади менее занимаемого на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения.