Тема 7. Особливості діяльності іпотечних банків. Тема 8. Особливості діяльності Державної іпотечної установи Лекція 6 (2 год.)

Мета заняття: підкреслити сутність та значення іпотечного банку як суб’єкта банківської системи, акцентувати увагу на особливостях виконання функцій та видах діяльності даних банків, важливості функціонування іпотечних банків як гарантів надійності стабільності іпотечного кредитування в Україні, ознайомитись із сутністю державної іпотечної установи та необхідності володіти глибокими знаннями даної теми для майбутньої успішної фахової діяльності.

ПЛАН

1. Функції іпотечних банків.

2. Основні та додаткові види діяльності іпотечних банків.

3. Характеристика кредитних операцій іпотечних банків.

4. Основні принципи діяльності іпотечних банків: спеціалізації, конгруенція, покриття.

5. Сутність, структура та значення діяльності державної іпотечної установи

Рекомендована література: 3,4,7,9, 14, 15, 17, 28,35,44,46,50,51,66,72,89,99,104,108,109

1. Функції іпотечних банків

Основною функцією іпотечних банків є рефінансування через емісію іпотечних цінних паперів.

Банки надають іпотечні кредити юридичним і фізичним особам. Застава юридичними і фізичними особами нерухомого майна є підставою для випуску і розміщення банками іпотечних цінних паперів. Емісія іпотечних цінних паперів дає змогу банкам мобілізувати вільні грошові кошти з подальшою їх трансформацією в іпотечні кредити. Повернення боргів позичальниками банків (з одночасним повернення їм банками права звернення стягнення на заставне майно) забезпечує банкам можливість повертати борги своїм кредиторам (тобто погашати іпотечні цінні папери).

Мобілізація вільних грошових коштів юридичних чи фізичних осіб шляхом розміщення серед цих осіб іпотечних цінних паперів і трансформація мобілізованих грошових коштів в інвестиційні потоки відіграють дуже важливу роль в економіці. Інвестиційні проекти фінансуються переважно саме в такий спосіб, коли поряд із вкладенням власного капіталу залучається позичковий капітал, створюваний на ринку капіталів. Проте без надійних гарантій створення такого капіталу неможливе, оскільки без них зникає не зникає не лише готовність інвестування, а й в зв’язку із значним скороченням пропозиції капіталу різко зростає його ціна.

Зазначене поширюється на всі країни без огляду на їхню національну специфіку і є особливо актуальним для України. Лише надійні гарантії, зокрема застава нерухомості та емісія на цій основі іпотечних цінних паперів, дадуть можливість мобілізувати в значних масштабах заощадження українського населення і спрямувати їх на інвестування перспективних секторів української економіки, а також забезпечити появу зарубіжних портфельних інвесторів, які через придбання іпотечних цінних паперів здійснюватимуть інвестування в національну економіку.

Сутність механізму іпотечного рефінансування полягає у наступному. Комерційний банк видає кредити під заставу нерухомості. Набута в такий спосіб нерухомість дає можливість банку використовувати її в якості надійного інструмента щодо залучення довгострокових ресурсів через її заставу чи продаж.

Закон України «Про іпотеку» передбачає наступні способи іпотечного рефінансування:

1. Відчуження (продаж) заставної шляхом вчинення індосаменту з компенсацією індосанту вартості заставної у встановленому сторонами розмірі.

2. Продаж заставної із зобов’язанням зворотного викупу (операція репо).

3. Передачі заставної у заставу для забезпечення виконання зобов’язання перед іншими кредиторами.

4. Емісія іпотечних цінних паперів

5. Іншим способом, який не суперечить Закону.

Більшість зазначених способів рефінансування передбачають використання спеціального інструменту – заставної. Згідно ЗУ «Про іпотеку» заставна є борговим цінним папером та засвідчує безумовне право його власника на отримання від боржника виконання за основним зобов’язанням, за умови, що воно підлягає виконанню в грошовій формі, а в разі невиконання основного зобов’язання – право звернення стягнення на предмет іпотеки.

Схематично перший спосіб рефінансування представлений на рис. 1. Сутність цього способу полягає у наступному. Банки надають кредити під заставу нерухомості. Передача нерухомості в іпотеку оформляється заставною. Нові кредитні ресурси залучаються банком через продаж заставної шляхом вчинення індосаменту. Потенційними покупцями заставних можуть виступати тільки крупні інвестори. Як правило, до них відносяться пенсійні та інвестиційні фонди, страхові компанії тощо. При цьому обслуговування кредиту продовжує здійснювати банк на підставі укладеного договору з інвесторами.

Запровадження в Україні даного способу рефінансування є проблематичним у зв’язку із недостатньою розвиненістю крупних інвесторів.

Другий спосіб (рис.2) передбачає продаж заставних із зобов’язанням зворотного їх викупу у визначений строк, що повинен бути не більше строку повного виконання кредитного зобов’язання.

Такі операції називають операціями репо. Установами, які купують у банків на таких умовах заставні, можуть бути інституційні інвестори, інші комерційні банки, центральний банк тощо.

Даний спосіб є найбільш оптимальним в умовах сьогодення, особливо якщо в якості покупця заставних буде виступати центральний банк. Саме центральний банк на перших порах зможе найшвидше забезпечити комерційні банки довгостроковими ресурсами через купівлю заставних. З іншого боку, даний спосіб має певні обмеження щодо обсягів рефінансування. Межі діяльності центрального банку щодо купівлі заставних в першу чергу регламентується прийнятою грошово-кредитною політикою, а не потребам комерційних банків в довгострокових ресурсах. В разі незначної розвиненості інституційних інвесторів обсяги іпотечного рефінансування будуть обмеженими.

Сутність способу рефінансування за допомогою застави заставної зображено на рис. 3. Даний спосіб значно схожий на попередній і має ті ж недоліки і переваги.

Заощадити на довгостроковій основі кошти дрібних інвесторів дозволяє спосіб рефінансування, який здійснюється за рахунок емісії іпотечних облігацій (рис. 4).

Для успішної реалізації цього способу рефінансування в Україні необхідно створити певні передумови, які практично відсутні.

Як свідчить світовий досвід, емісію іпотечних облігацій можуть здійснювати не тільки установи, які надали іпотечний кредит, так звані іпотечні установи першого рівня. Таке право може бути надано і установам (так звані установи другого рівня), які отримали іпотеку від установ першого рівня на умовах купівлі, застави, купівлі із зворотнім продажем. Отже, представлені нами схематично три перші способи рефінансування в такому разі набувають наступного вигляду (рис. 5, 6).

Емісія іпотечних цінних паперів установами другого рівня забезпечує: по-перше, можливість рефінансування установ першого рівня, які не мають дозволу на емісію іпотечних цінних паперів, та, по-друге, можливість залучити більший обсяг довгострокових ресурсів, так як держателями іпотечних цінних паперів можуть бути будь-які особи – від фізичної особи з незначним рівнем доходів до потужного підприємства як вітчизняного так і іноземного.

На нашу думку, перша установа другого рівня повинна бути створена при центральному банку і мати на перших порах державний статус. Така активна участь держави в запровадженні дворівневої моделі рефінансування необхідна з метою забезпечення довіри до таких фінансових інструментів як іпотечні цінні папери. Після неодноразового краху фінансових компаній забезпечити довіру до нових фінансових інструментів можливо тільки за участі держави.

Найбільш оптимальними шляхами залучення іпотеки установою 2-го рівня в установи 1-го рівня з метою емісії іпотечних цінних паперів є застава іпотеки та купівля іпотеки із зобов’язанням зворотного продажу. В такому разі нівелюється агентський ризик, який має місце, коли іпотека набувається установою 2-го рівня в установи 1-го рівня шляхом її безповоротної купівлі.

Основна функція іпотечних банків зумовлює інші їхні функції, а саме посередницьку, трансформаційну і стабілізаційну.

Посередницька діяльність із залученням вільних приватних коштів і коштів інвестиційних вкладників (наприклад, страхових компаній, пенсійних фондів тощо) з їх наступною трансформацією у грошовий капітал, спрямований на довгострокове рефінансування, є безпосереднім завданням іпотечних банків. Залучений капітал використовується для кредитування промислових, аграрних та інших підприємств, житлово-комунального господарства, приватних осіб таким чином, щоб вкладнику (утримувачу іпотечних цінних паперів) гарантувалася можливість отримання своїх грошей повністю і в строк.

Важливою функцією іпотечних банків є також стабілізаційна. В розвинених економічних системах іпотечні банки виконують роль фінансового стабілізатора, що має особливе значення для фінансової сфери діяльності (рівновага на фінансових ринках порушується легше і швидше порівняно з товарними ринками, причому з більш згубними наслідками для економіки). Потужні і переважно довгострокові інвестиційні потоки в економіку та інші сфери діяльності є однією з обов’язкових умов стабільного соціально-економічного розвитку, яка забезпечується саме іпотечними банками.

Отже, іпотечний банк є особливою формою кредитної установи, яка суттєво відрізняється від універсальних банків.

Специфіка іпотечних банків знайшла своє відображення в національному законодавстві багатьох країн.

Так, законодавство Німеччини чітко визначає сферу діяльності іпотечних банків: вони не можуть здійснювати всю гаму фінансових операцій на відміну від універсальних комерційних банків. За цим же законодавством лише іпотечні банки мають право на емісію закладних листів (закладний лист – різновид іпотечних облігацій). Іпотечні банки Німеччини можуть існувати лише у формі акціонерного або командитного акціонерного товариства.

Специфіка діяльності іпотечних банків обумовлена в законодавстві ряду країн, що реформуються (Чехії, Словаччини, Угорщини та ін.).