5.2. Формы и модели ипотечного кредитования

В странах с развитой рыночной экономикой ипотека как вид кредита существует в разных формах.

Наиболее распространенной является постоянная (или типовая) ипотечная ссуда (см. рисунок 4).

Продавец

Оплата

Ссуда

Кредитор

Покупатель

Залог

Погашение ссуды

Рисунок 4 – Постоянная ипотечная ссуда

Заемщик получает у кредитора сумму, задолженность по которой он погашает равными, обычно ежемесячными, взносами.

В современной практике также применяются кредиты с переменными выплатами, предусматривающие разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. К их числу относятся кредиты с так называемым шаровым платежом, предполагающие единовременный итоговый (шаровой) платеж, которые подразделяются на три типа: кредиты с замораживанием процентных выплат до истечения сро­ка кредита; кредиты с выплатой только процентов; кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом.

Пружинные кредиты. Предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга: например, в течение первых четы­рех лет предусматриваются выплаты только процентов, а в после­дующие три года выплачиваются проценты и основной долг.

Кредиты с переменной ставкой, обычно «привязанные» к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т.п., позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограниченными по минимальной и максимальной ее величине. Изменение ставок влияет и на сроки кредитования. Чтобы изменения ставки не были чрезвычайно резкими, предусматривается допустимая предельная норма корректировки (например, не более 20 %). Оговаривается и минимальная величина корректировки. Ипотека такого рода преследует цели учета колебаний на денежном рынке, так как даже в стабильной экономике предоставление кредита связано с определенным риском, в том числе с риском изменения уровня процентной ставки на денежном рынке.

Завершающие ипотеки имеют несколько разновидностей, и сами являются частным случаем вторичного финансирования. В этом случае предоставляется второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту.

Кроме перечисленных, существуют и другие формы ипотечного кредитования. Существование множества сложных схем ипотечного кредитования обусловлено поиском наиболее гибких и привлекательных условий для клиентов и наименее рискованных условий для кредиторов.

Модели ипотечного кредитования

Американская модель. Американская схема ипотечного кредитования действует следующим образом. Банк выдает ипотечный кредит заемщику, при этом обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья.

Банк продает кредит одному из агентств, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные средства и взамен просят переводить получаемые ежемесячные выплаты за вычетом маржи банка в агентство. Начиная переговоры с клиентом, банк называет ему в качестве ставки по кредиту ставку агентства и свою маржу. Все агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу. Агентства реализуют ценные бумаги на фондовом рынке. Далее выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.

Немецкая модель ипотечного кредитования. Суть немецкой системы обеспечения дешевых долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования заключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка. Он формируется вокруг специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений – строительно-сберегательных касс.

Кассы имеют возможность выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных, поскольку сами привлекают средства по ставкам ниже рыночных. Низкая доходность депозита – своего рода плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке.

Взаимодействие с кассой делится на два периода – период накопления и период кредитования. Сначала вкладчик – член кассы – заключает контракт (отсюда название контрактная сберегательная система), согласно которому берет на себя обязательство вносить в течение определенного времени деньги на депозит и хранить их, получая доход по оговоренной низкой ставке. Сумму ежемесячных выплат и срок накопления он выбирает сообразно своим возможностям и потребностям. Касса, в свою очередь, берет на себя обязательство предоставить ему по окончании периода накопления ипотечный кредит по низкой ставке. Период кредитования начинается, когда член кассы накапливает приблизительно половину той суммы, что нужна на покупку жилья. Затем он получает накопленное и еще столько же в качестве кредита. На все эти средства член кассы покупает квартиру, оформляет ее в залог и начинает выплачивать кредит. Из-за невысокой ставки процента суммы ежемесячных выплат по кредиту оказываются приблизительно такими же, какими были его ежемесячные накопительные взносы.