2. Сущность движимого и недвижимого имущества как важнейших экономических категорий: свойства, отличие и классификация.

Недвижимое имущество – все, что прочно связано с землей и не может быть оторвано от нее без несоразмерного ущерба.

• Земельные участки

• Здания

• Сооружения (мосты, туннели)

• Леса

• Недра

• Многолетние насаждения

• Обособленные водные объекты (бассейн, пруд – искусственно созданные)

• Предприятие как имущественный комплекс (ПИК): земельный участок (если он приватизирован и поставлен на баланс), здание, сооружение, машины и оборудование, сырье и материалы, готовая продукция, транспорт, права требований (перед бюджетом (налоги), перед кредиторами, перед контрагентами (по договорам), перед потребителями), другие исключительные права (товарный знак, лицензия, патент, промышленный образец, ноу-хау, информация, ПО..

Объекты недвижимости обязательно регистрировать, причем ПИК нужно регистрировать полностью (построил новое здание – заново регистрируй)

Движимое имущество – все то, что не имеет прочной связи с землей, свободно перемещается в пространстве, не требует обязательной государственной регистрации, за исключением предусмотренных законом случаев (оружие (МВД), транспорт (ГИБДД)) Более ликвидно, чем недвижимость, менее долговечно за исключением драгоценных камней.

• Валюта: национальная (банкноты и монеты), иностранная, документы, выраженные в валюте (чеки, аккредитивы), валютные ценности (драгоценные камни (алмаз, изумруд, сапфир, рубин, жемчуг), драгоценные металлы (платина, золото, серебро, рутений, родий, придий, осмий, палладий), за исключением изделий и лома)

• Ценные бумаги (акции, облигации, чеки, ваучеры, сберкнижки, коносаменты (документы на морские перевозки)

• Все, что не относиться к недвижимости (оргтехника, мебель, ТС, утварь, картины, посуда, домашние животные и т.д.)

3. Факторы, влияющие на характеристики объектов имущества

Имущество на виду со своей матер.составляющей имеет также соц., эк. и правовое значение, и исследуется большой группой методов, одним из которых является комплексный метод. В его основе лежит представление имущества в различных аспектах:

• Экономический: 1)источник дохода 2) капитал 3) источник благосостояния 4) товар 5)объект, имеющий потребительскую ценность 6) объект, имеющий цену;

• Правовой. Имущество – объект множества прав: 1)собственность 2) право пользования (аренда, имущ.найм) 3)оператив.управления 4) право преимуществ покупки;

• Социальный: 1)объект проживания многих поколений 2)предмет национальной гордости 3)условия формирования сред.класса 4)обеспечение минимал.жизнен.стандартов(муниципал.жилье)

• Технический, технологический (имущ-во рассматривается как материальный объект, имеющий размер, состав, границы, масштаб)

• Экологический

• Политический

• Культурный

• Демографический

4. Рынок недвижимости и факторы, влияющие на его развитие.

Рынок недвижимости – система правовых, экономических, организационных, культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, распределения, обмена и потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектом недвижимости.

Функции:

• Решение социальных задач

• Функция отчуждения полных или частичных прав собственности от одного субъекта к другому

• Защита прав

• Свободное формирование цен на объекты

• Перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими объектами недвижимости

• Перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель

Особенности:

• Локализация рынка, т.е. его товары неподвижны, а их ценность зависит от внешней окружающей среды

• Значительно меньшее число сделок купли-продажи по сравнению с рынком движимого имущества

  • 4 вида затрат: единовременные крупные инвестиции, затраты на поддержание объектов в функциональном состоянии, налог на недвижимость, государственные пошлины и другие сборы.

  • Высокая степень государственного регулирования (зонирование)

  • Несовершенный рынок по конкуренции (д.б. полная информация, много продавцов и покупателей, мобильность, однородность продукта, низкие транзакционные издержки, спрос и предложение эластичны по цене)

Факторы, влияющие на состояние рынка:

• Экономические (уровень доходов населения, доступность финансовых ресрсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и стройматериалов, тарифы на коммунальные услуги);

• социальные (численность, плотность, образовательный уровень);

• административные (ставки налогов и зональные ограничения);

• экологические (обстановка в районе);

• Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени);

• Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложения в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции);

• Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости);

• Непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам).

• Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости;

• Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья);

• Коррупция.