2.3 Рынок жилой недвижимости города Твери.
Данный анализ проведен с целью определения реальной ситуации на рынке предложения квартир г. Твери. Он построен на основе данных еженедельной газеты «Из рук в руки» и городского сайта www.irr.ru , в настоящий момент наиболее полных источников информации о рынке жилой недвижимости г. Твери.
В ходе анализа обработан массив объявлений о продаже одно-, двух- и трехкомнатных квартир (данные квартиры имеют подавляющий перевес в общем объеме предложения жилой недвижимости в городе) в октябре общей численностью 860 объявления – во внимание брались только те объявления, в которых была указана цена предложения, площадь квартиры и контактная информация.
Удельные веса количества предложений о продаже квартир по каждому из районов города в соответствии с общепринятым районированием г. Твери по состоянию на октябрь 2012 г. приведены на рисунке 1:
Рисунок 1. Количество предложений о продаже квартир.
Наибольшее количество предложений относится к периферийным районам таким, как Московский и Заволжский. Связано это с тем, что большое расстояние до центра и криминогенная обстановка.
Удельные веса общего количества предложений о продаже квартир различной комнатности в г. Твери по состоянию на октябрь 2012 г. приведены на рисунке 2:
Рисунок 2. Количество предложений по комнатности квартир.
Из данного рисунка можно понять, что наибольшей активностью пользуется сегмент двухкомнатных квартир. На удивление количество предложений по однокомнатным квартирам оказалось самым маленьким.
В целом рынок жилой недвижимости можно разделить на первичный и вторичный рынок, цены на которых, при прочих равных условиях (площадь, месторасположение, планировка и т. д.) существенно отличаются. Количество предложений на каждом из рынков показано на рисунке 3:
Рисунок 3. Количество предложений на рынках.
Из рисунка явно видно преобладание Вторичного рынка (692 против 168). Но даже при таком соотношении видно, что первичный рынок не стоит на месте, а развивается.
А теперь мы переходим к более детальному анализу рынка, в частности расчете основных факторов влияющих на цену. В нашем случае будем рассчитывать факторы: местоположения, состояния, этажности, площади. Данные факторы будут рассчитаны практическим способом по объявлениям с сайта www.irr.ru .
Первый рассчитываемый фактор это местоположение, для этого условно разделим весь город Тверь на три района: Центр, Средняя часть, Периферия.
Начнем с средней части города:
Кол-во квартир. |
Площадь |
Этаж |
Состояние |
Цена |
Адрес |
2 |
50,3 м2 |
3/9 |
хорошее |
3 000 000 |
Строителей ул., д. 8, корп |
2 |
47 м2 |
6/9 |
хорошее |
3 650 000 |
Республиканская ул, 13 |
|
|
|
|
|
|
2 |
43,2 м2 |
4/9 |
хорошее |
2 700 000 |
50 лет Октября пр-т, 24 |
2 |
50,4 м2 |
5/9 |
хорошее |
2 650 000 |
Громова ул |
2 |
45 м2 |
6/9 |
хорошее |
2 720 000 |
Железнодорожников ул., |
Таблица квартир по средней части города.
По данным таблицы получаем среднюю цену( 2 844 000 руб.) и среднюю цену за квадратный метр( 60279,77 руб./м2).
Следующей частью будет центральная:
Кол-во комнат |
Площадь |
Этаж |
Состояние |
Цена |
Адрес |
2 |
53,4 м2 |
8/9 |
хорошее |
2 870 000 |
Фадеева ул.,10 |
2 |
50,4 м2 |
4/9 |
хорошее |
3 200 000 |
Трудолюбия пер, 39 |
2 |
44,7 м2 |
5/9 |
хорошее |
2 800 000 |
Ерофеева ул, 8 кор 4 |
2 |
42,1 м2 |
2/9 |
хорошее |
3 100 000 |
Трехсвятская ул |
2 |
51,7 м2 |
9/9 |
хорошее |
3 100 000 |
Ерофеева ул, 11 |
Таблица по центральной части города.
По данным таблицы получаем среднюю цену( 3 014 000 руб.) и среднюю цену за квадратный метр(62195,62 руб./м2).
Рассмотрим периферийную часть города:
Кол-во комнат |
Площадь |
Этаж |
Состояние |
Цена |
Адрес |
2 |
54 кв.м. |
7/9 |
хорошее |
2 650 000 |
Ул. Артюхиной д. 15 |
2 |
51 кв.м. |
4/9 |
хорошее |
2 500 000 |
Ул. П.Савельевой 54 |
2 |
55 кв.м. |
9/9 |
хорошее |
2 600 000 |
Ул. П.Савельевой 54 |
2 |
53,8 кв.м. |
1/9 |
хорошее |
2 700 000 |
Ул. Артюхиной |
2 |
50 кв.м. |
4/9 |
хорошее |
2 800 000 |
Ул. Паши Савельевой 35 |
Таблица по периферийной части города.
По данным таблицы получаем среднюю цену( 2 650 000 руб.) и среднюю цену за квадратный метр(50227,45 руб./м2).
Расчет фактора будет заключаться в разнице за квадратный метр в цене квартиры. Итак: разница между Центральной частью и Средней составляет 62195,62 -60279,77= 1915,85 , что есть 3,18 % от стоимости квартиры в средней части города. Разница между Средней частью и Периферией: 60279,77-50227,45=10052,32 , что составляет 20,01 % от цены квартиры В периферийной зоне. Итак, общее различие между Центральной частью и периферией составляет 23,19 % цены квартиры.
Второй рассчитываемый фактор будет по состоянию квартиры. Для этого построим таблицу квартир используемых для расчета:
Кол-во комнат |
Площадь |
Этаж |
Состояние |
Цена |
Адрес |
2 |
51кв. м |
7/9 |
хорошее |
2 800 000 |
Петербургское шоссе, д. 97 |
2 |
54 кв. м |
6/9 |
хорошее |
3 000 000 |
бульвар Гусева. д.41 |
2 |
51кв. м |
7/9 |
хорошее |
2 850 000 |
Хрустальная 46 корпус 2 |
2 |
44,3 кв. м |
7/9 |
хорошее |
2 750 000 |
бульвар Гусева 17 |
2 |
50 кв. м |
5/9 |
хорошее |
2 900 000 |
Седова ул, 55 |
Таблица, содержащая техническое состояние некоторых квартир.
По этой таблицы мы получаем среднюю цену за м2 , равную 57131,44 рублей.
Рассмотрим квартиры в отличном состоянии:
Кол-во комнат |
Площадь |
Этаж |
Состояние |
Цена |
Адрес |
2 |
65,7 кв.м |
4/9 |
отличное |
3 700 000 |
Калинина пр-т, 9 |
2 |
64 кв.м |
8/9 |
отличное |
4 500 000 |
Хромова ул, 15 |
2 |
70 кв.м |
8/9 |
отличное |
4 700 000 |
Ул. Склизкова, д. 4 |
2 |
50,6 кв.м |
1/9 |
отличное |
3 050 000 |
Петербургское ш., 47 |
2 |
54,2 кв.м |
2/9 |
отличное |
3 600 000 |
Трудолюбия пер. |
Таблица ,содержащая данные по квартирам в отличном состоянии.
В результате анализа мы получили среднюю цену за квадратный метр квартиры в отличном состоянии равную – 64302,21 рубля. Разница между квартирами в разных технических состояниях составляет 64302,21-57131,44=7170,77, что составляет 12,55 % от стоимости квартиры.
Рассчитаем фактор площади:
Кол во комнат |
Адрес |
Площадь |
Этаж |
Информация о квартире |
Цена |
1 |
Коминтерна ул., 43 |
35.5 кв.м |
4/9 |
Коминтерна ул., 43. 1-комн. кв. ул. план., 1/9-эт. дома, 35,5/19,6/7,7 кв. м, неуглов., лодж. застекл., в собствен. более 3 лет |
2 450 000 |
1 |
Учительская ул., д. 1 |
33,4 кв. м |
6/9 |
индивид. отоплен., тел., встроен. шкаф-купе, кухня, итальян. плитка, лодж. застекл., в отл. сост., двор закрыт |
3 000 000 |
1 |
Учительская ул., д. 6. |
41.6 кв.м |
2/9 |
|
3 500 000 |
1 |
Чайковского пр-т, |
33 кв.м |
7/9 |
окна во двор, металлическая дверь, пластиковые окна. |
2 200 000 |
1 |
Радищева б-р. |
46.5 кв.м |
4/9 |
в хорошем состоянии, никто не зарегистрирован, чистая продажа |
2 850 000 |
Таблица по однокомнатным квартирам.
Кол во комнат |
Адрес |
Площадь |
Этаж |
Информация о квартире |
Цена |
2 |
Краснофлотская наб., |
102.5 кв.м |
4/9 |
индивидуальное отопление, без отделки, свободная планировка, собственность зарегистрирована |
3 900 000 |
2 |
Чайковского пр-т, |
55.5 кв.м |
1/9 |
2 лодж. застекл., окна ПВХ, в сред. сост., в собствен. более 3 лет |
3 100 000 |
2 |
Трудолюбия пер., |
59.5 кв.м |
6/7 |
|
3 150 000 |
2 |
Рыбацкая ул. |
32 кв.м |
3/9 |
стеклопак., хор. сост., в подвале 2 сарая |
2 600 000 |
2 |
Трехсвятская ул |
42.1 кв.м |
2/9 |
ехнически и юридически свободна |
3 100 000 |
Таблица по двухкомнатным квартирам.
Кол во комнат |
Адрес |
Площадь |
Этаж |
Информация о квартире |
Цена |
3 |
Бебеля ул. |
87 кв.м |
5/9 |
атяж. потол. (выс. пот. 3,5 м), ламин., стеклопак., Интернет, тел., домоф |
5 000 000 |
3 |
Коробкова ул., 20 |
90 кв.м |
9/9, |
2 застекл. лодж., 2 с/у, ванна, ПВХ, в хор. сост |
4 650 000 |
3 |
Тверской пр-т, д. 13 |
74 кв.м |
5/9 |
изолир., в норм. сост., потол. высок., капремонт дома |
3 750 000 |
3 |
Симеоновская, |
91 кв.м |
3/9 |
3-комнатная квартира в тихом центре с двумя балконами в хорошем состоянии, |
4 300 000 |
3 |
Тверской пр-т, |
82 кв.м |
3/9 |
ремонт |
5 000 000 |
Таблица по трехкомнатным квартирам.
Средняя цена по однокомнатным квартирам составляет - 73682,28 руб./м2
Средняя цена по двухкомнатным квартирам составляет - 54355,71 руб./м2
Средняя цена по трехкомнатным квартирам составляет - 53537,73 руб./м2
Из этих данных можно составить диаграмму:
Рисунок , символизирующий цену за квадратный метр.
Разница между 1 кв. м. Однокомнатной квартиры и трёхкомнатной квартиры составляет 20144 рубля, что составляет 34 % от цены квартиры.
И остался последний фактор – этажность:
Кол-во комнат |
Площадь |
Этажность (1-3) |
состояние |
Цена |
Адрес |
2 |
50,3 м2 |
3/9 |
хорошее |
3 000 000 |
Строителей ул., д. 8, корп |
2 |
42,1 м2 |
2/9 |
хорошее |
3 100 000 |
Трехсвятская ул |
2 |
53,8 кв.м. |
1/9 |
хорошее |
2 700 000 |
Ул. Артюхиной |
2 |
69 |
1/9 |
хорошее |
3 243 000 |
Ул. Загородная |
2 |
45 |
2/9 |
хорошее |
2 970 000 |
Ул. Комсомольский проспект. |
Таблица по квартирам, находящимся с 1 по 3 этаж, стандартных девятиэтажек.
Средняя цена за квадратный метр составляет 57697,92 руб/м2.
Кол-во комнат |
Площадь |
Адрес |
Этажность (4-7) |
Состояние |
Цена |
2 |
47 м2 |
6/9 |
хорошее |
3 650 000 |
Республиканская ул, 13 |
2 |
43,2 м2 |
4/9 |
хорошее |
2 700 000 |
50 лет Октября пр-т, 24 |
2 |
50,4 м2 |
5/9 |
хорошее |
2 650 000 |
Громова ул |
2 |
45 м2 |
6/9 |
хорошее |
2 720 000 |
Железнодорожников ул., |
2 |
54 кв.м. |
7/9 |
хорошее |
2 650 000 |
Ул. Артюхиной д. 15 |
Таблица содержащая информацию о квартирах расположенных с 4- 7 этаж.
Средняя цена за квадратный метр составляет 60208,18 руб/м2.
Кол-во комнат |
Площадь |
Адрес |
Этажность (4-7) |
Состояние |
Цена |
2 |
55 кв.м. |
9/9 |
хорошее |
2 600 000 |
Ул. П.Савельевой 54 |
2 |
53,4 м2 |
8/9 |
хорошее |
2 870 000 |
Фадеева ул.,10 |
2 |
51,7 м2 |
9/9 |
хорошее |
3 100 000 |
Ерофеева ул, 11 |
2 |
53 кв.м. |
9/9 |
хорошее |
3 050 000 |
Ул. П.Савельевой |
2 |
49,8 кв.м. |
9/9 |
хорошее |
2 900 000 |
Можайского, 58 |
Таблица по квартирам расположенным на верхних этажах (8-9).
Средняя цена за квадратный метр составляет 58958,18 руб/м2.
Найдем разницу между средними этажами и первыми: 60208,18-57697,92=2510,73, что составляет 4,35% сцены квартиры.
Итак, анализ можно считать завершенным. Теперь есть возможность собрать все данные воедино и отобразить их на графике:
Рисунок показывающий процентный вес факторов в образовании цены на квартиру.
Судя из рисунка, наглядно видно , что себестоимость квартиры оказалось не самым главным фактором 26%. Наиболее значимым как и ожидалось, оказался фактор площади квартиры 34%, местоположение оказалось равным 23% ,а этажность имеет всего лишь 4,5% малую часть. Состояние квартиры занимает 13% от цены квартиры.